De gemiddelde huizenprijs in Nederland ligt in juni 2026 rond de 539.000 euro, maar de mediane koopprijs is met 470.000 euro een stuk lager. Dat verschil is geen detail. De mediaan, de prijs precies in het midden van het aanbod, zegt veel meer over wat een gewone koper tegenkomt dan het gemiddelde. Hieronder leggen we uit waarom, en laten we de koopprijzen per stad zien op basis van ons eigen actuele woningaanbod.
Eerst de kanttekening
Dit is geen sluitende rekensom en geen financieel advies. We kijken naar de vraagprijzen in ons eigen woningaanbod, dus wat verkopers vragen, niet wat er na onderhandeling of bij de notaris daadwerkelijk wordt betaald. Vraagprijzen zijn geen transactieprijzen. Daarnaast tellen we alleen particuliere koopwoningen die op dit moment online staan, geen kamerverhuur en geen verkochte woningen uit het verleden. Zie de getallen dus als een actuele momentopname van de markt waarin je instapt, niet als een officiële prijsstatistiek.
Wat is de gemiddelde huizenprijs in Nederland in 2026?
Over heel Nederland gemeten ziet het er in juni 2026 zo uit:
- Mediane koopprijs: 470.000 euro. De helft van het aanbod is goedkoper, de helft duurder.
- Gemiddelde koopprijs: ongeveer 539.000 euro. Een stuk hoger, want optrokken door een kleine groep dure woningen.
- Mediane prijs per vierkante meter: ongeveer 4.300 euro. Dat is de handigste maat om plaatsen onderling te vergelijken, los van de grootte van het huis.
Het gemiddelde ligt dus bijna 70.000 euro boven de mediaan. Dat is precies waarom we voor woningprijzen liever met de mediaan werken.
Waarom is de mediaan beter dan het gemiddelde?
Het gemiddelde tel je alle vraagprijzen op en deel je door het aantal woningen. Het probleem: een paar villa's of grachtenpanden van enkele miljoenen trekken dat gemiddelde flink omhoog, terwijl bijna niemand op de markt zulke prijzen tegenkomt.
De mediaan is de prijs van de woning die precies in het midden staat. Sorteer je alle woningen van goedkoop naar duur, dan is de mediaan de middelste. Een handvol extreem dure huizen verschuift die middelste woning nauwelijks. Daardoor sluit de mediaan veel beter aan bij wat een doorsnee koper in de praktijk ziet.
Het gemiddelde vertelt je iets over het aanbod, de mediaan vertelt je iets over jouw zoektocht.
Vandaar dat we hieronder per stad de mediane koopprijs noemen, en niet het gemiddelde.
Wat kost een huis per stad?
De landelijke cijfers verbergen enorme verschillen. Tussen de duurste en de betaalbaarste grote stad in ons aanbod zit bijna een factor twee. Dit zijn de mediane koopprijzen in juni 2026:
Duurste steden
- Amsterdam: 595.000 euro (ongeveer 8.250 euro per m2).
- Haarlem: 550.000 euro.
- Amersfoort: 525.000 euro.
- Utrecht: 510.000 euro.
- Leiden: 500.000 euro.
- Eindhoven: 489.000 euro.
Betaalbaarste steden
- Groningen: 325.000 euro.
- Enschede: 375.000 euro.
- Tilburg: 400.000 euro.
- Rotterdam: 410.000 euro.
- Nijmegen: 413.000 euro.
- Maastricht: 415.000 euro.
Daartussenin zit een brede middenmoot: Arnhem op 419.000 euro, Zwolle op 450.000 euro, Den Haag op 460.000 euro, en Almere, Breda en Apeldoorn alle drie rond 475.000 euro.
Opvallend: Rotterdam is met 410.000 euro veruit de betaalbaarste van de vier grote steden, terwijl Amsterdam met 595.000 euro de top aanvoert. De koopprijs van een doorsnee huis in Amsterdam ligt bijna 270.000 euro boven die in Groningen.
Waarom de prijs per vierkante meter eerlijker vergelijkt
Een mediane koopprijs vergelijkt niet altijd appels met appels: in de ene stad bestaat het aanbod uit ruime eengezinswoningen, in de andere vooral uit compacte appartementen. Daarom is de prijs per vierkante meter vaak inzichtelijker.
Landelijk betaal je ongeveer 4.300 euro per vierkante meter. In Amsterdam loopt dat op tot zo'n 8.250 euro per vierkante meter, bijna het dubbele van het landelijk gemiddelde. Dat betekent dat de hoge mediaan in Amsterdam niet komt doordat de huizen er groot zijn, maar doordat elke vierkante meter er simpelweg veel duurder is. Wie ruimte zoekt voor zijn geld, komt in steden als Groningen, Enschede of Tilburg een heel eind verder.
Wat betekent dit voor kopers?
Een paar dingen om mee te nemen als je oriënteert:
- Vergelijk met de mediaan, niet het gemiddelde. Het gemiddelde van 539.000 euro maakt de markt duurder dan hij voor de meeste kopers is. De mediaan van 470.000 euro komt dichter bij de realiteit.
- Kijk naar je eigen stad, niet naar het landelijk cijfer. Het verschil tussen plaatsen is groter dan het verschil tussen de landelijke mediaan en het landelijke gemiddelde.
- De mediaan van 470.000 euro valt mooi binnen de NHG-grens. Tot 470.000 euro (of 498.200 euro met energiebesparende voorzieningen) kun je met Nationale Hypotheek Garantie lenen, tegen een wat lagere rente. Een doorsnee woning in bijvoorbeeld Groningen, Enschede, Tilburg of Rotterdam blijft daar ruim onder.
- Reken op kosten koper bovenop de vraagprijs. Houd rekening met ongeveer 2 procent overdrachtsbelasting (of 0 procent met de startersvrijstelling als je 18 tot en met 34 bent en het huis maximaal 555.000 euro kost), plus grofweg 1.800 euro notariskosten en advies- en taxatiekosten.
Wil je weten wat een doorsnee huis in jouw stad kost? Op Buurtje.nl zie je per plaats het actuele koopaanbod, met de buurtinformatie erbij, zodat je de cijfers hierboven meteen kunt vertalen naar jouw eigen zoektocht.
Bron: eigen actueel woningaanbod op Buurtje.nl, mediane vraagprijzen van particuliere koopwoningen, juni 2026. Vraagprijzen zijn geen transactieprijzen. Dit artikel is informatief en geen financieel of fiscaal advies.
