Het belangrijkste eerst: de woning zelf mag je sinds een aantal jaar volledig financieren met je hypotheek (100% van de woningwaarde). Wat je niet mag meefinancieren, zijn de kosten koper. Die komen uit eigen zak. Als starter onder de startersvrijstelling betaal je geen overdrachtsbelasting, en dan blijft er vaak maar een paar duizend euro aan eigen geld over: voor notaris, taxatie en hypotheekadvies. Betaal je wel 2% overdrachtsbelasting, dan loopt het bedrag flink op. Hieronder reken ik het concreet voor je uit.
Mag je de hele woning lenen?
Ja. De maximale hypotheek ten opzichte van de woningwaarde (de loan-to-value of LTV) staat op 100%. Koop je een huis dat door de taxateur op de koopsom wordt gewaardeerd, dan kun je dat bedrag volledig lenen. Vroeger moest je een deel zelf inleggen, maar dat is verleden tijd. Goed nieuws voor starters, want een grote spaarpot voor de woning zelf heb je niet meer nodig.
De grens zit dus niet in de woning, maar in alles eromheen.
Wat valt er onder kosten koper?
Kosten koper (k.k.) zijn de eenmalige kosten bij de aankoop die je bovenop de koopsom betaalt en die je niet mag meelenen. De belangrijkste posten:
- Overdrachtsbelasting: 0% met startersvrijstelling, anders 2% bij eigen bewoning.
- Notariskosten: leveringsakte en hypotheekakte, gemiddeld rond de 1.800 euro voor een woning van zo'n 400.000 euro mét hypotheek (vuistregel 0,3% tot 0,5% van de koopprijs).
- Taxatie: reken op ongeveer 500 tot 800 euro.
- Hypotheekadvies en bemiddeling: reken op ongeveer 2.500 tot 3.500 euro.
- NHG-provisie (optioneel, maar vaak verstandig): 0,4% van het hypotheekbedrag. Hierover verderop meer.
- Aankoopmakelaar (optioneel): ongeveer 2.500 tot 4.000 euro, of 1% tot 2% van de koopsom.
Wat scheelt de startersvrijstelling precies?
Dit is het verschil dat het meeste uitmaakt. Met de startersvrijstelling betaal je 0% overdrachtsbelasting. De voorwaarden in 2026:
- De woningwaarde is maximaal 555.000 euro.
- Je bent 18 tot en met 34 jaar op het moment van de aankoop.
- Je gaat er zelf wonen.
- Je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt (eenmalig).
- Je legt een verklaring af bij de notaris.
Voldoe je niet aan de voorwaarden, dan betaal je 2% overdrachtsbelasting bij eigen bewoning. Koop je een woning om te verhuren of niet zelf te bewonen, dan geldt sinds 1 januari 2026 een tarief van 8%.
Reken het verschil voor een woning van 400.000 euro: een starter met vrijstelling betaalt 0 euro overdrachtsbelasting. Iemand die 2% betaalt, legt daar 8.000 euro bovenop. Datzelfde huis, hetzelfde inkomen, alleen door de vrijstelling scheelt het 8.000 euro aan eigen geld.
Hoeveel eigen geld heb je dan echt nodig?
Neem een woning van 400.000 euro als rekenvoorbeeld.
Als starter met vrijstelling (0% overdrachtsbelasting):
- Notaris: ongeveer 1.800 euro
- Taxatie: ongeveer 600 euro
- Hypotheekadvies en bemiddeling: ongeveer 3.000 euro
Bij elkaar grofweg 5.000 tot 6.000 euro eigen geld. Een deel daarvan is bovendien aftrekbaar van de inkomstenbelasting (zie verderop). Kies je voor NHG, dan komt daar 0,4% bovenop, bij 400.000 euro hypotheek dus 1.600 euro (ook aftrekbaar).
Zonder vrijstelling, met 2% overdrachtsbelasting, komt er 8.000 euro bij. Dan zit je al snel op 13.000 tot 14.000 euro eigen geld voor dezelfde woning. Schakel je ook een aankoopmakelaar in, reken dan op nog eens enkele duizenden euro.
En als je moet overbieden?
Let op deze valkuil. De bank financiert maximaal de getaxeerde waarde van de woning. Bied je boven die waarde, bijvoorbeeld omdat je in een gewilde wijk moet overbieden, dan wordt het deel boven de taxatiewaarde niet meegefinancierd. Dat verschil betaal je volledig uit eigen geld, bovenop de kosten koper.
Bij een waarborgsom of bankgarantie reken je op ongeveer 1% van de waarborgsom (bij een bankgarantie via de bank). De waarborgsom zelf (vaak 10% van de koopsom) krijg je terug bij de overdracht, maar je moet hem wel tijdelijk kunnen ophoesten of een bankgarantie regelen.
Mogen je ouders bijspringen?
Dat mag, binnen de schenkingsvrijstellingen van 2026. Een ouder mag een kind jaarlijks 6.908 euro belastingvrij schenken. Daarnaast bestaat er een eenmalig verhoogde vrijstelling van 33.129 euro voor een kind tussen de 18 en 40 jaar, vrij te besteden. Dat bedrag kun je dus prima inzetten voor de kosten koper of om te kunnen overbieden.
De oude verhoogde schenkvrijstelling voor de eigen woning (de "jubelton") bestaat niet meer; die is sinds 2024 afgeschaft. Reken er dus niet op.
Wat doet NHG voor je?
Met Nationale Hypotheek Garantie betaal je een eenmalige borgtochtprovisie van 0,4% van je hypotheekbedrag, maar je krijgt daar twee dingen voor terug: een lagere hypotheekrente en een vangnet als je onverhoopt je woning gedwongen moet verkopen. In juni 2026 ligt de gemiddelde rente voor 10 jaar vast mét NHG rond de 4%. NHG kan in 2026 tot een woningwaarde van 470.000 euro, of 498.200 euro als je energiebesparende voorzieningen meefinanciert. Voor veel starters past dat precies.
Wat krijg je terug van de Belastingdienst?
Niet alle kosten koper zijn echt "verloren" geld. Een deel van de eenmalige aankoopkosten is aftrekbaar van je inkomstenbelasting:
- Wel aftrekbaar: hypotheekadvies en bemiddeling, de NHG-provisie, de hypotheekakte bij de notaris (met de bijbehorende kadasterkosten) en de taxatie voor de financiering.
- Niet aftrekbaar: overdrachtsbelasting, de leveringsakte, makelaarscourtage en een bouwkundige keuring.
Je netto eigen inleg valt daardoor in de praktijk wat lager uit dan het brutobedrag dat je vooraf overmaakt.
Hoeveel woning krijg je voor je geld?
Hoeveel eigen geld je nodig hebt, hangt natuurlijk samen met de prijs van de woning, en die verschilt enorm per stad. In ons eigen actuele woningaanbod liggen de mediane vraagprijzen (de middelste prijs, een eerlijker beeld dan het gemiddelde dat door dure uitschieters wordt opgetrokken) er in juni 2026 zo bij:
- Groningen: ongeveer 325.000 euro
- Enschede: ongeveer 375.000 euro
- Rotterdam: ongeveer 410.000 euro
- Zwolle: ongeveer 450.000 euro
- Amsterdam: ongeveer 595.000 euro
Een mediane woning in Groningen van 325.000 euro valt ruim onder de grens van 555.000 euro, dus daar profiteer je als starter volop van de vrijstelling. In Amsterdam zit je met 595.000 euro ruim boven de grens; dan vervalt de vrijstelling en betaal je 2% overdrachtsbelasting, bijna 12.000 euro die je zelf moet meebrengen. Landelijk ligt de mediane vraagprijs op 470.000 euro (gemiddeld zo'n 539.000 euro).
Kortom: voor de woning zelf heb je tegenwoordig weinig eigen geld nodig, maar voor de kosten koper wél. Reken als starter met vrijstelling op grofweg 5.000 tot 6.000 euro, en op flink meer zodra je 2% overdrachtsbelasting betaalt of moet overbieden. Dit artikel is informatie en geen financieel of fiscaal advies; laat je situatie altijd doorrekenen door een adviseur.
Bron: eigen actueel woningaanbod op Buurtje.nl, mediane vraagprijzen. Vraagprijzen zijn geen transactieprijzen. Auteur: Laurens van den Assem.
