Een notaris kost bij het kopen van een huis in 2026 gemiddeld ongeveer 1.800 euro als je een hypotheek afsluit. Dat bedrag bestaat uit de leveringsakte (rond de 900 euro), de hypotheekakte (rond de 600 euro) en kadasterkosten (ongeveer 150 euro), plus wat kleinere posten. Koop je zonder hypotheek, dan betaal je alleen de leveringsakte en het kadaster, samen ongeveer 1.000 tot 1.200 euro. De tarieven verschillen flink per kantoor, want notarissen mogen hun prijzen zelf bepalen. Hieronder leggen we precies uit waar je geld naartoe gaat en wat je terugkrijgt van de Belastingdienst.
Wat doet de notaris als je een huis koopt?
De notaris regelt de juridische overdracht van de woning. Hij of zij stelt de aktes op, controleert of de verkoper echt de eigenaar is, kijkt of er beslagen of hypotheken op het huis rusten en zorgt dat het geld veilig via de derdengeldenrekening loopt. Op de dag van overdracht teken je bij de notaris en wordt de woning officieel op jouw naam gezet in het Kadaster.
Bij een gewone aankoop met financiering passeren er twee aktes: de leveringsakte (ook wel de akte van levering of transportakte) en de hypotheekakte. Dat onderscheid is belangrijk, want voor je portemonnee én voor de Belastingdienst maken die twee een verschil.
Leveringsakte, hypotheekakte en kadaster: waar betaal je voor?
De totale notarisrekening valt uiteen in een paar herkenbare onderdelen. Voor een woning rond de 400.000 euro mét hypotheek ziet dat er grofweg zo uit:
- Leveringsakte: ongeveer 900 euro. Hiermee gaat de woning juridisch van de verkoper naar jou.
- Hypotheekakte: ongeveer 600 euro. Hierin legt de notaris de afspraken met je geldverstrekker vast. Heb je geen hypotheek nodig, dan vervalt deze post helemaal.
- Kadasterkosten: ongeveer 150 euro. Voor het inschrijven van de aktes in de openbare registers.
- Overige kosten: ongeveer 150 euro. Denk aan recherchekosten, een uittreksel en administratie.
Bij elkaar kom je dan op ongeveer 1.800 euro. De bandbreedte loopt in de praktijk van zo'n 700 tot 1.900 euro. Als grove indicatie kun je rekenen op 0,3% tot 0,5% van de koopprijs voor de complete notariskosten, al is het kantoor dat je kiest uiteindelijk bepalender dan de exacte woningprijs (zie hierna).
Wat kost de notaris zonder hypotheek?
Koop je een huis zonder financiering, bijvoorbeeld met eigen geld of een schenking, dan heb je geen hypotheekakte nodig. Je betaalt dan alleen de leveringsakte en de kadasterkosten. In totaal kom je dan ongeveer op 1.000 tot 1.200 euro uit. Dat is dus een stuk lager dan de gemiddelde 1.800 euro die geldt voor een aankoop met hypotheek.
Waarom verschillen de notaristarieven zo per kantoor?
Notaristarieven zijn sinds 1999 vrij. Elk kantoor bepaalt zelf wat het rekent voor een leverings- of hypotheekakte. Dat verklaart waarom de prijzen zo uiteenlopen: het ene kantoor vraagt 700 euro voor een akte, het andere ruim het dubbele. Het loont dus echt om meerdere offertes naast elkaar te leggen.
Belangrijk om te weten: de notariskosten hangen maar beperkt af van de woningprijs. Het opstellen van de aktes is vrijwel evenveel werk, of je nu een appartement koopt in Amsterdam van 595.000 euro of een woning in Enschede rond de 375.000 euro. Daarom is het verschil tussen twee kantoren in de praktijk vaak groter dan het verschil tussen twee woningprijzen. Vraag daarom altijd een paar offertes op en let goed op of alle posten (leveringsakte, hypotheekakte, kadaster en bijkomende kosten) erin staan.
Wie kiest de notaris, koper of verkoper?
Als koper mag je in de meeste gevallen zelf je notaris uitkiezen. Dat is een recht dat veel mensen niet kennen, terwijl het je honderden euro's kan schelen. Bij een aankoop "kosten koper" betaal jij de notaris, en dus bepaal jij ook welk kantoor het wordt. Alleen bij een woning die "vrij op naam" (v.o.n.) wordt verkocht, vaak nieuwbouw, kiest de verkoper of projectontwikkelaar de notaris en zitten de kosten van de leveringsakte al in de prijs verwerkt.
Tip: ben je koper bij kosten koper? Vraag dan zelf bij twee of drie kantoren een offerte op voordat je tekent. Je bent niet verplicht de notaris van de verkoopmakelaar te nemen.
Welke notariskosten zijn aftrekbaar van de belasting?
Hier komt het verschil tussen de twee aktes weer terug. Bij de aankoop van een eigen woning mag je een aantal eenmalige kosten aftrekken in je aangifte inkomstenbelasting, maar lang niet alles.
- Wel aftrekbaar: de hypotheekakte van de notaris en de bijbehorende kadasterkosten, plus je hypotheekadvies en bemiddeling, de NHG-borgtochtprovisie en de taxatie die je voor de financiering nodig had.
- Niet aftrekbaar: de leveringsakte, de overdrachtsbelasting, de courtage van een makelaar en een eventuele bouwkundige keuring.
De rode draad: alles wat met de financiering te maken heeft (de hypotheek) is meestal aftrekbaar, alles wat met de aankoop zelf te maken heeft niet. De hypotheekakte valt dus in het aftrekbare deel, de leveringsakte niet. Dit is algemene informatie en geen fiscaal advies. Twijfel je over je eigen situatie? Vraag het je adviseur of de Belastingdienst.
De notaris in het grotere plaatje van de aankoopkosten
De notaris is maar één van de kostenposten bij het kopen van een huis. Reken daarnaast op ongeveer:
- Overdrachtsbelasting: 2% voor wie er zelf gaat wonen. Koop je je eerste huis en ben je tussen de 18 en 34 jaar, dan geldt de startersvrijstelling (0%) tot een woningwaarde van 555.000 euro. Bij een woning rond de 400.000 euro scheelt dat 8.000 euro.
- Taxatie: ongeveer 500 tot 800 euro.
- Hypotheekadvies en bemiddeling: ongeveer 2.500 tot 3.500 euro.
- Aankoopmakelaar (optioneel): ongeveer 2.500 tot 4.000 euro, of 1 tot 2% van de koopsom.
Sluit je af met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan betaal je in 2026 eenmalig 0,4% van het hypotheekbedrag aan borgtochtprovisie. Bij 400.000 euro hypotheek is dat 1.600 euro, en die provisie is aftrekbaar. De NHG-kostengrens ligt dit jaar op 470.000 euro (498.200 euro met energiebesparende voorzieningen). De hypotheekrente voor tien jaar vast met NHG schommelt op dit moment rond de 4%.
Hoeveel ruimte heb je voor de notaris in jouw regio?
Omdat de notariskosten maar beperkt met de woningprijs meebewegen, telt vooral wat je huis zelf kost voor je totale budget. In ons eigen woningaanbod ligt de mediane vraagprijs landelijk op 470.000 euro, ongeveer 4.300 euro per vierkante meter. Per stad loopt dat behoorlijk uiteen: Haarlem 550.000 euro, Utrecht 510.000 euro, Zwolle 450.000 euro en Groningen 325.000 euro. De mediaan is de middelste prijs en geeft een eerlijker beeld dan het gemiddelde, dat met ongeveer 539.000 euro landelijk wordt opgetrokken door enkele dure uitschieters.
Bekijk het actuele aanbod en de prijzen per buurt op Buurtje.nl, zodat je weet wat een huis in jouw gemeente ongeveer kost en de notariskosten meteen kunt meerekenen.
Bron: eigen actueel woningaanbod op Buurtje.nl, mediane vraagprijzen. Vraagprijzen zijn geen transactieprijzen. Bedragen voor notaris, belasting en NHG gelden voor 2026 en zijn indicatief.
