Twee woningen in dezelfde stad. De ene staat te huur voor €1.875 per maand, de andere te koop voor €389.000. Reken je dat om, dan is de koopwoning gelijk aan ruim zeventien jaar huur. In Breda zou diezelfde rekensom op dertig jaar uitkomen. Zelfde land, totaal andere verhouding tussen huren en kopen.
Op Buurtje.nl houden we het actuele huur- en koopaanbod bij. We hebben voor 32 gemeenten met genoeg aanbod in beide markten gekeken naar de mediane maandhuur in de vrije sector en de mediane koopprijs, en die op elkaar gedeeld. De uitkomst is een ruwe maat: hoeveel jaar huur kost één koopwoning? Het resultaat loopt tegen de intuïtie in. Juist in de steden waar huren het duurst is, is kopen relatief het gunstigst.
Eerst de kanttekening
Dit is geen financieel advies en geen complete rekensom. We vergelijken kale vraagprijzen, niet wat er na onderhandeling of bij de notaris betaald wordt. Hypotheekrente, aflossing, onderhoud en de huurprijs die elk jaar mee omhoog gaat zitten er niet in. En belangrijker nog: de mediane huurwoning in ons aanbod is kleiner dan de mediane koopwoning, landelijk zo'n 85 tegen 110 vierkante meter. Een deel van het verschil dat je hieronder ziet, vergelijkt dus een compact huurappartement met een ruimer koophuis. Waar dat de uitkomst flink verschuift, benoemen we het. Zie het als een grove temperatuurmeter van de verhouding tussen de twee markten, niet als een precieze break-even.
Landelijk: ruim twintig jaar huur
Over alle 32 gemeenten samen is de mediane maandhuur in de vrije sector €1.700 en de mediane koopprijs €435.000. Eén koopwoning staat daarmee gelijk aan ongeveer 21 jaar huur. Corrigeer je voor het feit dat huurwoningen kleiner zijn, en vergelijk je puur per vierkante meter, dan zakt dat naar zo'n 16 jaar. Beide getallen vertellen hetzelfde: huren is in Nederland geen goedkoop alternatief geworden.
Waar kopen relatief gunstig is
De steden waar één koopwoning de minste jaren huur kost, zijn vrijwel allemaal grote steden met een dure huurmarkt:
- Rotterdam: huur €1.875/mnd, koop €389.000, oftewel 17 jaar.
- Den Haag: huur €1.885/mnd, koop €425.000, oftewel 19 jaar.
- Groningen: huur €1.200/mnd, koop €275.000, oftewel 19 jaar.
- Heerlen: huur €1.050/mnd, koop €259.000, oftewel 21 jaar.
- Amsterdam: huur €2.250/mnd, koop €575.000, oftewel 21 jaar.
Rotterdam springt eruit. De huren liggen er hoog, de koopprijzen relatief gematigd voor een grote stad, en die combinatie maakt kopen er op papier het aantrekkelijkst van het hele land. Bij Amsterdam helpt de correctie per vierkante meter juist niet: daar zijn koopwoningen gemiddeld kleiner dan huurwoningen, waardoor de kloof per meter eerder groter dan kleiner wordt. In Amsterdam betaal je dus voor de koop een echte premie, ook tegenover de toch al hoge huren.
Waar kopen relatief duur is
Aan de andere kant staan vooral middelgrote steden buiten de Randstad. Daar zijn de huren een stuk lager, maar de koopprijzen niet navenant, en dus loopt de verhouding op:
- Zoetermeer: huur €1.258/mnd, koop €465.000, oftewel 31 jaar.
- Breda: huur €1.376/mnd, koop €495.000, oftewel 30 jaar.
- Tilburg: huur €1.228/mnd, koop €415.000, oftewel 28 jaar.
- Den Bosch: huur €1.458/mnd, koop €485.000, oftewel 28 jaar.
- Eindhoven: huur €1.450/mnd, koop €469.000, oftewel 27 jaar.
Hier zit wel een flink stuk van het maatverschil in de grootte van de woningen. In Zoetermeer is de mediane huurwoning 73 vierkante meter en de mediane koopwoning 113. Corrigeer je daarvoor, dan zakt Zoetermeer van 31 naar zo'n 20 jaar, dicht bij het landelijk gemiddelde. De kloof is dus echt, maar voor een deel vergelijk je een klein huurappartement met een ruim koophuis. Wie in deze steden een even grote woning huurt als koopt, ziet de verhouding een stuk dichter bij elkaar liggen.
Wat dit betekent
De grove conclusie houdt na alle slagen om de arm overeind: huren is nergens in Nederland nog een duidelijk goedkoper alternatief voor kopen. Waar de huurmarkt het meest is opgelopen, in de grote steden, is kopen juist relatief gunstiger geworden, simpelweg omdat de huren daar zo hoog zijn. In middelgrote steden met een rustigere huurmarkt is dat verschil kleiner, en betaal je voor het bezit een grotere meerprijs.
Voor wie twijfelt tussen huren en kopen is dat een nuttige eerste check. Niet als sluitende rekensom, maar als gevoel voor de markt waarin je staat. Op Buurtje.nl zie je per plaats het actuele huur- en koopaanbod naast elkaar, zodat je die verhouding voor je eigen stad zelf kunt nalopen.
Bron: eigen actueel woningaanbod op Buurtje.nl, mediane vraagprijzen in de vrije sector (geen sociale huur, geen kamerverhuur). Vraagprijzen zijn geen transactieprijzen. Gemeenten met minimaal 40 huur- en 40 koopwoningen in het aanbod.
