Twee koopwoningen, allebei net online. De ene staat in Amsterdam: 68 vierkante meter, vraagprijs vijf ton. De andere in Kerkrade: 140 vierkante meter, twee verdiepingen, eigen tuin, voor minder dan de helft. Dezelfde markt, hetzelfde land, maar je koopt iets totaal anders.
Op Buurtje.nl houden we het actuele koopaanbod bij. We hebben voor 87 plaatsen met genoeg aanbod gekeken naar de mediane oppervlakte van de koopwoningen die online staan, en wat je daar per vierkante meter voor betaalt. De uitkomst is een kaart van Nederland waarop ruimte en prijs precies tegengesteld lopen: waar de huizen het kleinst zijn, is de vierkante meter het duurst.
Eén kanttekening vooraf
Deze cijfers gaan over wat er te koop staat, niet over hoe Nederlanders gemiddeld wonen. Een stad met veel kleine appartementen in de verkoop kan tegelijk vol staan met ruime gezinswoningen die simpelweg niet op de markt komen. De mediaan die je hieronder leest is dus de mediaan van het aanbod. En het zijn vraagprijzen, niet wat er uiteindelijk bij de notaris betaald wordt.
Amsterdam is een buitencategorie
De kleinste koopwoningen van Nederland staan in Amsterdam. De mediane woning in het aanbod is daar 70 vierkante meter. Ter vergelijking: in vrijwel elke andere grote stad ligt die mediaan rond de 84 tot 95 vierkante meter, en in veel kleinere gemeenten boven de 120.
Het is geen klein verschil. Bijna één op de vijf Amsterdamse koopwoningen is kleiner dan 50 vierkante meter. In Rotterdam en Den Haag is dat ongeveer één op de vijftien. Amsterdam verkoopt, kortom, een ander product: compacte appartementen in plaats van eengezinswoningen.
En het kost het meest. De mediane vierkantemeterprijs in Amsterdam is €8.229. Dat is bijna het dubbele van Rotterdam (€4.532) en ruim het dubbele van Groningen (€3.543). Je koopt er dus de minste ruimte tegen de hoogste prijs per meter. De mediane vraagprijs van een Amsterdamse koopwoning komt daarmee op €530.000, voor 70 vierkante meter.
De kleinste tien
De plaatsen met de kleinste mediane koopwoning, telkens met de bijbehorende vierkantemeterprijs:
- Amsterdam: 70 m², €8.229/m².
- Groningen: 83 m², €3.543/m².
- Rotterdam: 84 m², €4.532/m².
- Utrecht: 84 m², €5.853/m².
- Leiden: 84 m², €5.372/m².
- Den Haag: 87 m², €4.758/m².
- Haarlem: 91 m², €5.860/m².
- Delft: 93 m², €4.958/m².
- Schiedam: 94 m², €3.689/m².
- Zaandam: 96 m², €4.348/m².
Het zijn vrijwel allemaal studentensteden en plaatsen in de Randstad. Groningen valt op: even kleine woningen als in de Randstad, maar voor minder dan de helft van de Amsterdamse vierkantemeterprijs. Een stad vol kleine appartementen hoeft dus niet duur te zijn. Dat hangt af van waar in het land je staat.
Waar je de meeste ruimte krijgt
Aan de andere kant van de schaal staan plaatsen waar de mediane koopwoning bijna twee keer zo groot is als in Amsterdam, voor een fractie van de vierkantemeterprijs:
- Kerkrade: 138 m², €2.088/m².
- Lelystad: 135 m², €3.360/m².
- Best: 128 m², €3.650/m².
- Veldhoven: 128 m², €4.387/m².
- Landgraaf: 127 m², €2.460/m².
- Houten: 124 m², €4.436/m².
Kerkrade is in alles de tegenpool van Amsterdam: bijna dubbel zoveel ruimte, voor een kwart van de prijs per vierkante meter. Voor het geld van die ene Amsterdamse 70 vierkantemeterwoning koop je hier ruim twee complete eengezinswoningen.
Ruimte en prijs lopen tegengesteld
Dat is het patroon dat door alle cijfers heen loopt. Waar de huizen klein zijn, is de meter duur. Waar ze ruim zijn, is de meter goedkoop. De vierkante meter is in Nederland niet één prijs, maar een ruil: je betaalt voor de plek, niet voor de ruimte. In Amsterdam koop je vooral een postcode, en de woning is wat er toevallig omheen past.
Dat verklaart ook waarom "een huis kopen" in Nederland zo'n verschillende betekenis heeft. In de ene stad is het een appartement waar je je fiets nauwelijks kwijt kunt, in de andere een rijtjeshuis met tuin en schuur, voor hetzelfde bedrag.
Wat heb je hieraan?
Als je flexibel bent in waar je woont, zit hier de grootste winst van de hele woningmarkt. Niet in onderhandelen over een paar duizend euro, maar in de keuze van de plaats. Een uur reizen scheelt al snel het verschil tussen 70 en 130 vierkante meter, bij dezelfde maandlast.
En als je aan een specifieke stad vastzit: weet dan waar je instapt. In Amsterdam is klein wonen geen tussenstap maar de norm van het koopaanbod. De vraag is niet óf je klein gaat wonen, maar hoe klein.
Benieuwd hoe groot en hoe duur de woningen in jouw stad zijn? Op buurtje.nl/koopwoningen bekijk je het actuele aanbod per plaats en buurt.
Bron: eigen data Buurtje.nl, particulier koopaanbod (oppervlakte 15-300 m², prijs €50.000-€2.000.000), exclusief woningcorporaties en kamerverhuur, online stand mei 2026. Alleen plaatsen met minstens 300 woningen in het aanbod zijn meegenomen. Dezelfde woning die op meerdere websites stond, telt één keer mee. Alle oppervlaktes en vierkantemeterprijzen zijn medianen van vraagprijzen, niet transactieprijzen, en kunnen dus afwijken van wat uiteindelijk betaald wordt.
