Kosten koper (k.k.) zijn alle bijkomende kosten die jij als koper bovenop de koopsom betaalt: overdrachtsbelasting, notaris, taxatie, hypotheekadvies en eventueel een aankoopmakelaar. Als vuistregel reken je op ongeveer 4 tot 6% van de koopsom. Ben je een startende koper die de eenmalige vrijstelling van de overdrachtsbelasting gebruikt? Dan valt de grootste post weg en blijf je vaak rond de 1 tot 3% steken. Hieronder splitsen we elke post uit en rekenen we een concreet voorbeeld door.
Wat betekent kosten koper (k.k.) versus vrij op naam (v.o.n.)?
Bij een woning kosten koper komen de bijkomende aankoopkosten voor jouw rekening. De koopsom is dus niet het hele plaatje. Bij vrij op naam (v.o.n.) zitten die kosten al in de prijs verwerkt: dat zie je bijna altijd bij nieuwbouw. Vrijwel alle bestaande koopwoningen worden kosten koper aangeboden, dus reken er standaard op dat je naast de koopsom nog een buffer nodig hebt voor de notaris en de belasting.
Belangrijk om vooraf te weten: deze kosten financier je in principe niet mee in je hypotheek. Je mag maximaal 100% van de woningwaarde lenen, dus de kosten koper betaal je in de regel uit eigen geld.
Welke posten vallen er onder kosten koper?
De k.k. bestaat uit een paar vaste en een paar optionele posten. Dit zijn de onderdelen, met actuele bedragen voor 2026:
- Overdrachtsbelasting: 2% van de koopsom als je zelf gaat wonen. Voor kopers van 18 t/m 34 jaar geldt eenmalig een vrijstelling (0%) tot een woningwaarde van 555.000 euro. Voor beleggers en woningen waar je niet zelf woont is het tarief sinds 1 januari 2026 8%.
- Notaris, leveringsakte: voor de eigendomsoverdracht. Reken op ongeveer 900 euro.
- Notaris, hypotheekakte: alleen als je een hypotheek afsluit. Reken op ongeveer 600 euro.
- Kadaster: inschrijving van de akten, ongeveer 150 euro.
- Taxatie: een gevalideerd taxatierapport voor de financiering, ongeveer 500 tot 800 euro.
- Hypotheekadvies en bemiddeling: ongeveer 2.500 tot 3.500 euro.
- NHG-provisie: bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie betaal je eenmalig 0,4% van het hypotheekbedrag.
- Aankoopmakelaar (optioneel): ongeveer 2.500 tot 4.000 euro, of 1 tot 2% van de koopsom.
- Bouwkundige keuring (optioneel maar verstandig bij oudere woningen): doorgaans een paar honderd euro.
- Bankgarantie in plaats van een waarborgsom: ongeveer 1% van de waarborgsom.
Wat valt er NIET onder kosten koper?
Een paar uitgaven worden vaak verward met de k.k., maar staan er los van. De makelaarscourtage van de verkopend makelaar betaalt de verkoper, niet jij. Verbouwing, inrichting en verhuiskosten horen ook niet bij de k.k.: dat zijn aparte kosten die je los begroot. En de maandelijkse hypotheeklasten zijn natuurlijk geen aankoopkosten. De gemiddelde hypotheekrente voor 10 jaar vast met NHG ligt in juni 2026 rond de 4%.
Welke kosten koper zijn aftrekbaar van de belasting?
Een deel van de eenmalige aankoopkosten mag je in je aangifte inkomstenbelasting aftrekken, namelijk de kosten die met de financiering te maken hebben. Dat scheelt netto behoorlijk.
Wel aftrekbaar:
- Hypotheekadvies en bemiddeling
- De NHG-provisie (borgtochtprovisie)
- De hypotheekakte bij de notaris, inclusief de bijbehorende kadasterkosten
- De taxatie voor zover die nodig is voor de financiering
Niet aftrekbaar:
- Overdrachtsbelasting
- De leveringsakte bij de notaris
- De courtage van een aankoopmakelaar
- De bouwkundige keuring
Rekenvoorbeeld: een woning van 470.000 euro
De landelijke mediane vraagprijs op ons eigen woningaanbod ligt in juni 2026 op 470.000 euro. De mediaan is de middelste prijs en geeft een eerlijker beeld dan het gemiddelde, dat door dure uitschieters wordt opgetrokken (landelijk rond de 539.000 euro). We rekenen twee situaties door voor een woning van 470.000 euro met een hypotheek van 400.000 euro met NHG (de NHG-kostengrens ligt in 2026 op 470.000 euro).
Starter (0% overdrachtsbelasting)
Je bent tussen de 18 en 34 jaar, gaat er zelf wonen en gebruikt de startersvrijstelling. Dan betaal je geen overdrachtsbelasting.
- Overdrachtsbelasting: 0 euro
- Notaris (levering + hypotheek) en kadaster: ongeveer 1.800 euro
- Taxatie: ongeveer 650 euro
- Hypotheekadvies en bemiddeling: ongeveer 3.000 euro
- NHG-provisie (0,4% van 400.000): 1.600 euro
Totaal: grofweg 7.000 euro, oftewel ongeveer 1,5% van de koopsom. Daarvan is een groot deel (advies, NHG, hypotheekakte, taxatie) aftrekbaar.
Doorstromer (2% overdrachtsbelasting)
Je gebruikt de startersvrijstelling niet (bijvoorbeeld omdat je ouder bent of al eerder een woning kocht) en gaat zelf in de woning wonen. Dan geldt 2% overdrachtsbelasting.
- Overdrachtsbelasting (2% van 470.000): 9.400 euro
- Notaris (levering + hypotheek) en kadaster: ongeveer 1.800 euro
- Taxatie: ongeveer 650 euro
- Hypotheekadvies en bemiddeling: ongeveer 3.000 euro
- NHG-provisie (0,4% van 400.000): 1.600 euro
Totaal: grofweg 16.500 euro, oftewel ongeveer 3,5% van de koopsom. Schakel je ook een aankoopmakelaar in (reken op 2.500 tot 4.000 euro), dan kom je al snel richting de 4 tot 5%.
Vuistregel: reken op 4 tot 6% van de koopsom aan kosten koper. Als startende koper met de vrijstelling valt de overdrachtsbelasting weg en houd je vaak ruim de helft daarvan over.
Hoe pakt dat uit in verschillende steden?
Omdat de overdrachtsbelasting een percentage van de koopsom is, schalen de kosten koper mee met de lokale prijzen. Een paar mediane vraagprijzen uit ons eigen aanbod, met de 2%-overdrachtsbelasting voor een doorstromer erbij:
- Utrecht: mediaan 510.000 euro, 2% overdrachtsbelasting is 10.200 euro.
- Rotterdam: mediaan 410.000 euro, 2% overdrachtsbelasting is 8.200 euro.
- Groningen: mediaan 325.000 euro, 2% overdrachtsbelasting is 6.500 euro.
Voor een starter die de vrijstelling gebruikt, vallen die bedragen in alle drie de steden volledig weg, zolang de woningwaarde onder 555.000 euro blijft. Dat scheelt dus zomaar duizenden euro's aan eigen geld.
Hoeveel mogen ouders belastingvrij schenken in 2026?
Komt je eigen geld krap uit? Ouders mogen in 2026 jaarlijks 6.908 euro belastingvrij aan een kind schenken, en eenmalig (als het kind tussen 18 en 40 jaar is) een verhoogd bedrag van 33.129 euro, dat vrij besteedbaar is. De oude, veel hogere schenkvrijstelling speciaal voor de eigen woning bestaat sinds 2024 niet meer, dus reken daar niet op.
Wil je je kosten koper zelf narekenen? Begin met de koopsom en tel daar de vaste posten bij op: notaris (ongeveer 1.800 euro met hypotheek), taxatie, hypotheekadvies en eventueel de NHG-provisie van 0,4%. Voeg de overdrachtsbelasting toe, 0% als je de startersvrijstelling gebruikt of 2% als doorstromer die zelf gaat wonen. Wil je een aankoopmakelaar? Reken dan 1 tot 2% extra. Zo kom je vrijwel altijd uit op die 4 tot 6% vuistregel, of een stuk lager als startende koper. Houd in je begroting alvast rekening met het deel dat je later via de aangifte terugziet. Dit artikel is bedoeld als algemene informatie en is geen financieel of fiscaal advies; laat je situatie altijd doorrekenen door je hypotheekadviseur en notaris.
Bron: eigen actueel woningaanbod op Buurtje.nl, mediane vraagprijzen, juni 2026. Vraagprijzen zijn geen transactieprijzen. Tarieven en vrijstellingen volgens de regels voor 2026.
