Wie in de Randstad geen betaalbaar huis meer vindt, kijkt steeds vaker naar het zuiden. Roosendaal ligt op een knooppunt van spoor en snelwegen, en de huizen zijn er een stuk goedkoper dan in de grote steden. Hoeveel goedkoper? We keken naar alle koopwoningen die half oktober 2026 in de gemeente Roosendaal in ons aanbod staan: 181 woningen, inclusief de dorpen Wouw, Nispen, Heerle, Wouwse Plantage en Moerstraten.
Belangrijk om te weten: het gaat hier om vraagprijzen. Wat een huis uiteindelijk opbrengt kan hoger of lager liggen, en een momentopname van 181 woningen is geen marktonderzoek. We noemen steeds de mediaan, de middelste prijs als je alle woningen op volgorde zet. Die wordt minder vertekend door een paar villa's dan een gemiddelde.
De middelste vraagprijs: € 409.000
De mediane vraagprijs in Roosendaal is € 409.000. Landelijk ligt die in ons aanbod rond de € 485.000. Per vierkante meter is het verschil nog duidelijker: in Roosendaal vraagt een verkoper in het midden van de markt ongeveer € 3.360 per m², landelijk is dat ruim € 4.300. Je krijgt hier dus meer ruimte voor je geld. De middelste woning in ons Roosendaalse aanbod is 130 m² groot.
Wat kost welk type woning?
Bij drie woningtypen staan genoeg huizen te koop om iets zinnigs over de prijs te zeggen:
| Type | Aantal te koop | Mediane vraagprijs |
|---|---|---|
| Tussenwoning | 47 | € 367.000 |
| Appartement | 43 | € 369.500 |
| Vrijstaande woning | 36 | € 650.000 |
Opvallend is dat een tussenwoning en een appartement hier ongeveer even duur zijn. In veel grote steden is een appartement de goedkope instap; in Roosendaal kun je voor hetzelfde geld vaak ook een rijtjeshuis met tuin vinden. Daarnaast staan er 23 hoekwoningen en 22 twee-onder-een-kapwoningen te koop. Dat zijn te weinig om een betrouwbare middenprijs te noemen, maar ze zitten in de regel tussen de rijtjeshuizen en de vrijstaande huizen in.
Waar staat het aanbod?
Het meeste aanbod zit in de wijk Centrum: 43 woningen, met een mediane vraagprijs van € 374.500. Dat is iets onder het gemiddelde van de gemeente, omdat er relatief veel appartementen en oudere rijtjeshuizen tussen zitten. Daarna volgen Oost en Noord (elk 23), Tolberg (19), Kortendijk (17), West (13), Wouw (12) en Groot Kroeven (10). Per wijk zijn dat te weinig woningen voor een eerlijke prijsvergelijking. Wel zie je dat de duurdere huizen vaker in Tolberg en Kortendijk te koop staan, en dat het aanbod in de dorpen klein is: in Nispen, Heerle en Wouwse Plantage gaat het om een handvol woningen.
Hoeveel huizen vallen onder de grenzen van 2026?
Voor kopers zijn er dit jaar twee bedragen die ertoe doen.
- De NHG-grens van € 470.000. Met Nationale Hypotheek Garantie mag je lening in 2026 niet hoger zijn dan dat bedrag (of € 498.200 als je ook energiebesparende maatregelen meefinanciert), volgens de voorwaarden van NHG. Van de 181 woningen in Roosendaal heeft 62 procent een vraagprijs van € 470.000 of minder.
- De startersvrijstelling tot € 555.000. Ben je jonger dan 35 en koop je je eerste huis om er zelf in te wonen, dan betaal je geen overdrachtsbelasting als de woning niet meer waard is dan € 555.000. Dat staat op de site van de Belastingdienst. In Roosendaal ligt 77 procent van het aanbod daaronder.
Let op dat het om de vraagprijs gaat. Wordt er overboden, dan kan een huis van € 460.000 alsnog boven de NHG-grens uitkomen. Krap aan zitten is dus geen garantie.
Aan de onderkant is het aanbod dunner: 22 woningen vragen minder dan € 300.000. Daar zitten vooral kleinere appartementen bij.
Oud of nieuw maakt minder uit dan je denkt
Huizen van vóór 1945 en huizen uit 1945 tot 1970 hebben in Roosendaal bijna dezelfde mediane vraagprijs: rond de € 370.000. Woningen uit de jaren zeventig en tachtig zitten op € 449.000, die uit 1990 tot 2010 op € 465.000. Dat verschil komt voor een groot deel doordat de nieuwere huizen groter zijn.
Het energielabel laat zien waar je op moet letten. Ruim een derde van het aanbod (67 woningen) heeft label A of beter, maar 14 huizen hebben label G. Bij een oudere woning met een laag label is de vraagprijs maar een deel van het verhaal: reken ook op isolatie en een hogere energierekening. Meer daarover lees je in ons stuk over wat een energielabel waard is.
Hoe beoordelen bewoners hun wijk?
Roosendaal heeft op Buurtje.nl nog niet veel reviews. Twee wijken hebben er genoeg om iets over te zeggen. Groot Kroeven krijgt van drie bewoners gemiddeld een 8,2, met hoge cijfers voor onderwijs en groen. West krijgt een 7,0 uit zeven reviews, met veiligheid als sterkste punt. Kijk op de pagina van gemeente Roosendaal voor alle wijken.
Zoeken in Roosendaal
Het complete aanbod staat bij de koopwoningen in Roosendaal. Zoek je in een bepaalde prijsklasse, zet dan een zoekopdracht aan, dan krijg je nieuwe woningen per mail. En wil je weten wat je kunt lenen, probeer de hypotheekcalculator.
