Eindhoven trekt al jaren mensen van buiten de stad aan, voor een baan in de techniek, een studie of een eerste plek na de studie. Voor een sociale huurwoning sta je lang op de lijst, dus de meeste nieuwkomers zoeken in de vrije sector. Wat kost dat? We keken naar alle huurwoningen van particuliere verhuurders die half oktober 2026 in Eindhoven in ons aanbod staan: 315 woningen, zonder kamers en zonder corporatiewoningen.
Een paar dingen vooraf. Dit zijn vraaghuren zoals ze in de advertentie staan. Soms zijn servicekosten inbegrepen, soms komen die er nog bij. En het aanbod van één moment zegt iets over wat er nu te huur staat, niet over wat iedereen in Eindhoven betaalt. We noemen steeds de mediaan: de middelste huur als je alles op volgorde zet.
De middelste huur is € 1.780 per maand
De mediane vraaghuur in Eindhoven is € 1.780 per maand, voor een woning van gemiddeld 82 m². Dat is ongeveer € 22 per vierkante meter. Een derde van het aanbod (102 woningen) vraagt € 2.000 of meer, en 39 woningen zitten boven de € 2.500.
Aan de onderkant is het krap. Maar 36 van de 315 woningen hebben een huur van € 1.228 of minder. Dat bedrag is niet toevallig gekozen, daar komen we verderop op terug.
Klein is niet veel goedkoper
Wie denkt dat een kleine woning de goedkope oplossing is, komt bedrogen uit. Woningen onder de 50 m² en woningen van 50 tot 75 m² hebben bijna dezelfde mediane huur:
| Oppervlakte | Aantal te huur | Mediane vraaghuur |
|---|---|---|
| Kleiner dan 50 m² | 32 | € 1.510 |
| 50 tot 75 m² | 83 | € 1.495 |
| 75 tot 100 m² | 78 | € 1.838 |
| 100 tot 130 m² | 53 | € 2.100 |
| 130 m² en groter | 32 | € 2.440 |
Per vierkante meter betaal je voor een kleine studio dus veel meer. Kijk je naar slaapkamers, dan zie je hetzelfde: een woning met één slaapkamer kost in het midden € 1.495, met twee slaapkamers € 1.950 en met drie € 2.042. De stap van één naar twee slaapkamers is de dure; daarna wordt extra ruimte relatief goedkoop.
Vier wijken met het meeste aanbod
Het grootste deel van de vrije huur zit in een paar wijken. Daar staan genoeg woningen om de huren te vergelijken:
- Centrum heeft met 72 woningen het meeste aanbod en is met € 1.950 ook het duurst. De middelste woning is 82 m², vaak in nieuwe appartementengebouwen. Alles wat er nu staat vind je bij de huurwoningen in Centrum.
- Oud-Strijp volgt met 54 woningen en een mediane huur van € 1.662, voor ongeveer 78 m². Bewoners geven de wijk op Buurtje.nl een 8,0 (vijf reviews), met hoge cijfers voor onderwijs en bereikbaarheid. Bekijk de huurwoningen in Oud-Strijp.
- Oud-Stratum heeft 49 woningen en de laagste middelste huur van de vier: € 1.495. Maar de woningen zijn ook kleiner, rond de 61 m². Vier bewoners geven de wijk een 8,6, met groen als sterkste punt. Het aanbod staat bij de huurwoningen in Oud-Stratum.
- Meerhoven heeft precies 30 woningen, met een mediane huur van € 1.840. Daarvoor krijg je wel veel meer ruimte: de middelste woning is 108 m². Zeven bewoners geven Meerhoven een 8,5. Zoek je met een gezin, kijk dan zeker bij de huurwoningen in Meerhoven.
In andere wijken, zoals Oud-Woensel en Erp, staan op dit moment te weinig vrije huurwoningen om een eerlijke middenprijs te noemen.
Waarom € 1.228 een belangrijk bedrag is
Sinds de Wet betaalbare huur (juli 2024) geldt het puntenstelsel ook voor middenhuur. Elke woning krijgt punten voor onder meer oppervlakte, energielabel en WOZ-waarde. Heeft een woning 186 punten of minder, dan hoort er een maximale huur bij. In 2026 is die bovengrens € 1.228,07 per maand, zo meldt de Rijksoverheid. Pas bij 187 punten of meer mag de verhuurder vrij een huur afspreken.
Wat betekent dat voor jou? Een woning die voor € 1.400 wordt aangeboden, kan in werkelijkheid een middenhuurwoning zijn met een lagere maximale huur. Dat geldt vooral voor kleine, oudere woningen met een matig energielabel. Binnen zes maanden na de start van je huurcontract kun je de Huurcommissie vragen de beginhuur te toetsen, ook bij een tijdelijk contract. Te veel betaald? Dan geldt de lagere huur vanaf het begin. Op de site van de Huurcommissie staat hoe dat werkt en kun je eerst zelf de punten tellen met de huurprijscheck.
Hoeveel mag de huur omhoog?
Woon je eenmaal in een vrije sector woning, dan mag de huur in 2026 met maximaal 4,4 procent stijgen, zie deze uitleg van de Rijksoverheid. Bij een huur van € 1.780 is dat dus hooguit zo'n € 78 per maand. Voor middenhuurwoningen ligt het maximum dit jaar op 6,1 procent, maar de huur mag daarbij nooit boven het maximum voor het aantal punten uitkomen. Staat er in je contract een hoger percentage, dan geldt toch het wettelijke maximum.
Zelf zoeken in Eindhoven
Je vindt alles wat nu te huur staat bij de huurwoningen in Eindhoven. Goede woningen zijn vaak snel weg, dus het loont om een zoekopdracht aan te maken. Wil je de wijken eerst beter leren kennen, kijk dan op de pagina van gemeente Eindhoven.
