Ruisvoorn 9
Passewaaij-Zuid-West, Tiel
BuurtEen hoekwoning met een opvallend lage vraagprijs
Deze hoekwoning aan de Ruisvoorn 9 staat in Passewaaij-Zuid-West, een rustige buurt in Tiel. Met een vraagprijs van €325.000 is dit een opvallend aanbod, zeker als je kijkt naar de WOZ-waarde van €588.000. De vraagprijs ligt daar 45% onder, wat deze woning scherp geprijsd maakt. Het is een koopwoning uit 1999 met energielabel A. Ter vergelijking: hoekwoningen in Tiel hebben uiteenlopende prijzen, maar deze prijs is opvallend laag.
De woning: ruim en energiezuinig
De woning heeft een woonoppervlakte van 154 m² volgens de BAG-registratie, op een perceel van 328 m². De prijs per vierkante meter komt daarmee op €2.110. Het energielabel A is een zuinig label, wat gunstig is voor de maandelijkse energiekosten. De woning is gebouwd in 1999, dus relatief modern. Verder zijn er geen specifieke kenmerken van de makelaar vermeld, zoals het aantal kamers of de aanwezigheid van een tuin.
Passewaaij-Zuid-West: een buurt met veel gezinnen
De buurt Passewaaij-Zuid-West telt ongeveer 2.580 inwoners, waarvan 52% van de huishoudens uit gezinnen met kinderen bestaat. De meeste woningen zijn eengezinswoningen (99%) en koopwoningen (82%). Bewoners van de gemeente Tiel geven hun leefomgeving gemiddeld een 7,47 op basis van 18 beoordelingen. Een bewoner zegt: "Tiel is een gezellig klein stadje, waar alles wel makkelijk bereikbaar en op loopafstand is, erg multicultureel maar wel een rustige buurt." Een andere bewoner noemt het "een prima buurt, iedereen kent elkaar wel".
Voorzieningen en bereikbaarheid
De dagelijkse boodschappen kun je doen bij de Albert Heijn op 514 meter afstand, of bij de MCD op bijna twee kilometer. Basisschool De Waayer zit op 527 meter, en de BENU Apotheek Passewaay op 532 meter. De dichtstbijzijnde huisarts is Huisartsenpraktijk Ophemert in Ophemert, op 2,4 kilometer. Het treinstation Tiel Passewaaij ligt op 722 meter, en bushalte Tiel, Station Passewaaij met lijn 48 op 590 meter. De gemeente Tiel heeft verder een ziekenhuis op 2,8 kilometer en diverse scholen binnen vijf kilometer.
WOZ en risico-indicaties
De WOZ-waarde van de woning is vastgesteld op €588.000 met peildatum 1 januari 2025. De vraagprijs ligt 45% onder deze waarde. Tussen 2020 en 2025 is de WOZ-waarde met 59% gestegen, van €369.000 naar €588.000. Wat betreft risico-indicaties op adresniveau: de geluidsbelasting van wegverkeer is 52 dB Lden, boven de geluidsnorm, terwijl spoorweglawaai met 29 dB Lden onder de norm blijft. Het funderingsrisico is laag, al is de bodem klei, die gevoelig is voor zetting. Het overstromingsrisico is momenteel verhoogd, maar voor 2050 gemiddeld. Wateroverlast bij hevige regen is laag, en hittestress is nu laag, maar gemiddeld in 2050. Dit zijn gebiedsindicaties, geen inspectie van deze woning.
Bron
Op het moment van schrijven wordt de woning alleen via Dolron Rivierenland Makelaars aangeboden.
Deze samenvatting is met AI gemaakt en kan fouten bevatten. Controleer de gegevens altijd bij de aanbieder.
Kenmerken
Details van deze woning
Overdracht
Prijs
Oppervlakten en inhoud
Verzeker je huis en spullenVerzekerenBouw
De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld met 1 januari als peildatum, en loopt daarmee ongeveer een jaar achter op de markt. Het is een geschatte marktwaarde, geen verkoopprijs.
Veelgestelde vragen
Over Ruisvoorn 9, Tiel
Waarom is de vraagprijs zo laag ten opzichte van de WOZ-waarde?
De vraagprijs van €325.000 ligt 45% onder de WOZ-waarde van €588.000 (peildatum 1 januari 2025). Dat is een groot verschil, maar de WOZ-waarde is een gemeentelijke taxatie en geen actuele marktwaarde. De makelaar heeft geen reden genoemd voor de lage vraagprijs. Het is aan jou om te beoordelen of de prijs past bij wat de woning voor jou waard is.
Wat is de WOZ-ontwikkeling van deze woning?
Tussen 2020 en 2025 is de WOZ-waarde met 59% gestegen, van €369.000 naar €588.000. De waarde is dus flink toegenomen in vijf jaar tijd. De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld op basis van de marktontwikkelingen in de omgeving. Het is een indicatie van de waarde, maar geen garantie voor de verkoopprijs.
Hoeveel kamers heeft deze woning?
De woning heeft een woonoppervlakte van 154 m² volgens de BAG-registratie, op een perceel van 328 m². Het bouwjaar is 1999 en het energielabel is A. Voor een indeling van de kamers zul je contact moeten opnemen met de makelaar of de woning moeten bezichtigen.
Wat is het energielabel en wat betekent dat voor mijn stookkosten?
Het energielabel is A, een zuinig label. Dat betekent dat je relatief lage energiekosten kunt verwachten in vergelijking met minder zuinige woningen. Het label zegt niets over de bouwkundige staat van de woning, maar het is een indicatie van de energieprestatie. De woning is gebouwd in 1999, wat ook kan bijdragen aan een efficiënt energieverbruik.
Hoe is het gesteld met het funderingsrisico?
Het funderingsrisico op dit adres is laag, volgens openbare risicodata. De bodem bestaat uit klei, die gevoelig is voor zetting. Dit is een gebiedsindicatie op adresniveau, geen inspectie van de specifieke woning.
Zijn er geluidsproblemen in de buurt?
De geluidsbelasting van wegverkeer is 52 dB Lden, boven de geluidsnorm, volgens gegevens uit 2022. Spoorweglawaai is 29 dB Lden, onder de norm, volgens gegevens uit 2023. Dit zijn indicaties op gebiedsniveau, geen metingen aan de woning zelf. De mate waarin je geluid ervaart hangt af van de ligging en isolatie van de woning.
Wat is er te doen in de buurt van Ruisvoorn 9?
De woning ligt in Passewaaij-Zuid-West, een buurt met veel eengezinswoningen en gezinnen. Op loopafstand vind je de Albert Heijn (514 m), Basisschool De Waayer (527 m) en de BENU Apotheek Passewaay (532 m). Het treinstation Tiel Passewaaij ligt op 722 meter, en er is een bushalte met lijn 48 op 590 meter. Een park of plantsoen is op 300 meter afstand.
Hoe is de buurt Passewaaij-Zuid-West?
Passewaaij-Zuid-West telt ongeveer 2.580 inwoners, waarvan 52% van de huishoudens uit gezinnen met kinderen bestaat. De meeste woningen zijn koopwoningen (82%) en eengezinswoningen (99%). Bewoners van de gemeente Tiel geven hun leefomgeving gemiddeld een 7,47. Een bewoner noemt Tiel "een gezellig klein stadje, waar alles wel makkelijk bereikbaar en op loopafstand is".
Waarom staan er geen woningdetails in deze advertentie?
De advertentie vermeldt geen specifieke kenmerken zoals het aantal kamers, de aanwezigheid van een tuin of de staat van de woning. Dit kan verschillende redenen hebben, maar de makelaar heeft ervoor gekozen om deze informatie niet te tonen. De basisgegevens zoals oppervlakte, bouwjaar en energielabel zijn wel beschikbaar. Voor meer details kun je de makelaar benaderen.
