Een nieuwbouwwoning kopen voelt anders dan een bestaand huis. Je koopt iets wat er nog niet staat, je betaalt in termijnen en tussen tekenen en sleutel zit soms meer dan een jaar. Het systeem is ook anders: geen kosten koper, wel bouwrente, en een oplevering waar je goed voorbereid naartoe moet. Een overzicht van het hele traject.
Hoe vaak is het nieuwbouw?
Eerst een kanttekening, want die bepaalt hoe je het cijfer leest: nieuwbouw wordt vrij op naam verkocht, bestaande woningen kosten koper. Bij nieuwbouw zitten overdrachtskosten dus al in de prijs, bij bestaande woningen komen ze er nog bij. Met dat in het achterhoofd: in ons eigen aanbod van particuliere koopwoningen is ongeveer 4 procent nieuwbouw. De mediane vraagprijs daarvan is ruim € 510.000, tegen € 475.000 voor bestaande woningen. Een deel van dat verschil zijn dus de kosten die bij bestaande bouw nog bovenop de prijs komen.
Van inschrijving tot koop
Bij populaire projecten schrijf je je in en wordt er geloot of toegewezen op basis van voorwaarden (bijvoorbeeld voorrang voor inwoners van de gemeente). Word je gekozen, dan krijg je een gesprek met de makelaar van het project en teken je twee overeenkomsten: een koopovereenkomst voor de grond en een aannemingsovereenkomst voor de bouw, vaak samen in één koop-/aanneemovereenkomst. Ook hier geldt drie dagen bedenktijd, net als bij het voorlopig koopcontract van een bestaande woning.
Let op de garantieregeling. Bij de meeste projecten is de woning aangemeld bij Woningborg of SWK. Dat geeft je een garantie als de bouwer failliet gaat tijdens de bouw, en een garantie op gebreken na oplevering.
Vrij op naam: wat zit er in de prijs?
Bij een prijs vrij op naam (v.o.n.) zitten de grond, de bouw, de btw, de notariskosten voor de levering en de inschrijving in het Kadaster bij de prijs in. Je betaalt geen overdrachtsbelasting. Wat er níet in zit: de kosten van je hypotheekakte, je hypotheekadvies en eventueel een taxatie. Reken die dus wel mee als je kijkt hoeveel eigen geld je nodig hebt.
Bouwrente en dubbele lasten
Je betaalt de bouw in termijnen, bijvoorbeeld bij het storten van de fundering en bij het wind- en waterdicht zijn. Termijnen die al vervallen zijn vóórdat je bij de notaris tekent, moet je meteen betalen, plus bouwrente over de periode tot de overdracht. Na de overdracht loopt het geld voor de rest van de bouw via een bouwdepot bij je geldverstrekker. Je betaalt dan al rente over de hele hypotheek, maar krijgt rente vergoed over het geld dat nog in het depot staat.
Woon je tijdens de bouw nog in een huurwoning of een eigen huis, dan heb je een tijd dubbele lasten. Vraag de verkoper naar de verwachte bouwtijd en reken met een buffer: vertraging komt vaak voor.
Meerwerk en minderwerk
Je kunt de woning vaak aanpassen: een uitbouw, een extra raam, een andere keuken of badkamer. Dat heet meerwerk (of minderwerk als je iets weglaat). Het is handig, maar het telt snel op. Meerwerk moet meestal vóór een bepaalde datum worden vastgelegd, en wil je het meefinancieren, regel het dan op tijd met je adviseur.
Energiezuinig, en dat telt mee
Nieuwbouw is standaard zeer energiezuinig, met een hoog energielabel. Dat scheelt maandelijks in je energierekening, en voor zeer zuinige woningen mag je extra lenen bovenop de normale grens. Zie ook onze blog over hoeveel je kunt lenen.
De oplevering: neem een deskundige mee
De oplevering is het moment waarop je de woning samen met de aannemer doorloopt en alle gebreken in een proces-verbaal vastlegt. Neem een onafhankelijke opleveringsdeskundige mee. Die ziet sneller dan jij of een kozijn scheef zit, de afwerking van de kitnaden niet klopt of er vocht in de kruipruimte staat. Een opleveringskeuring kost een paar honderd euro en verdient zich vaak al bij de eerste opgemerkte fout terug.
Sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (2024) moet de aannemer je ook een consumentendossier geven met informatie over de gebruikte materialen en het onderhoud, en is hij ook na de oplevering aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zichtbaar waren.
De 5%-regeling
Bij de oplevering mag je 5 procent van de aanneemsom bij de notaris in depot laten zetten. Dat bedrag gaat pas naar de aannemer als de opgeschreven gebreken zijn hersteld, meestal binnen drie maanden. Zo houd je een stok achter de deur. Wil je het depot langer aanhouden omdat er nog gebreken openstaan, laat dat dan vóór het einde van die termijn schriftelijk weten aan de notaris en de aannemer.
Kijk ook naar de wijk die er nog niet is
Bij nieuwbouw koop je vaak in een wijk die nog grotendeels op tekening staat. Vraag het bestemmingsplan op, kijk wat er rond jouw kavel gepland is en hoe het zit met scholen, winkels en openbaar vervoer. In bestaande wijken ernaast zie je op Buurtje.nl hoe bewoners hun buurt beoordelen, en dat zegt vaak veel over hoe de nieuwe wijk zich gaat ontwikkelen.
Bron: eigen aanbod van particuliere koopwoningen op Buurtje.nl (vraagprijzen, geen transactieprijzen). Nieuwbouw vrij op naam, bestaande bouw kosten koper.
