Als vuistregel kun je in 2026 ruwweg 4 tot 4,5 keer je bruto jaarinkomen lenen voor een hypotheek, bij de huidige rente van rond de 4%. Verdien je 45.000 euro bruto per jaar, dan kom je dus grofweg uit tussen de 180.000 en 200.000 euro. Met een partner erbij telt het tweede inkomen volledig mee en verdubbelt je leenruimte al snel. Het exacte bedrag hangt af van de rente, je studieschuld, andere leningen en zelfs het energielabel van de woning. Hieronder leggen we uit hoe de berekening werkt en wat jouw leenruimte verhoogt of verlaagt.
Hoe wordt je maximale hypotheek berekend?
Geldverstrekkers rekenen met wettelijke leennormen. Die bepalen welk deel van je bruto inkomen maximaal aan woonlasten mag opgaan: het financieringslastpercentage. Hoe hoger je inkomen, hoe groter dat percentage. De berekening draait om drie knoppen:
- Je bruto jaarinkomen, inclusief vakantiegeld en een vaste dertiende maand.
- De hypotheekrente. Hoe hoger de rente, hoe hoger je maandlasten en hoe lager het bedrag dat je mag lenen. Bij een rentestijging van één procentpunt kan je maximale hypotheek zomaar tienduizenden euro's lager uitvallen.
- De looptijd, standaard dertig jaar met volledige aflossing (annuïtair of lineair) als je hypotheekrenteaftrek wilt.
Wat telt mee als inkomen?
Een vast contract is niet meer heilig, maar wel makkelijk. Dit telt doorgaans mee:
- Het inkomen van je partner: dat telt volledig mee in de berekening.
- Structurele looncomponenten zoals vakantiegeld, een vaste eindejaarsuitkering en onregelmatigheidstoeslag.
- Inkomen als zzp'er of ondernemer: meestal op basis van het gemiddelde van de afgelopen jaren; bij een korte historie kijken geldverstrekkers strenger mee.
- Flexwerk met perspectief: met een werkgeversverklaring of arbeidsmarktscan kom je ook zonder vast contract ver.
Wat verlaagt je maximale hypotheek?
Hier komen de tegenvallers vandaan. Alles wat maandelijks geld kost, gaat van je leenruimte af:
- Studieschuld: de maandlast van je studieschuld drukt je maximale hypotheek, ook als je extra aflost. Verzwijgen heeft geen zin en is onverstandig.
- Private lease en andere leningen: een leaseauto van een paar honderd euro per maand kan tienduizenden euro's aan leenruimte kosten.
- Roodstand en creditcardlimieten: ook ongebruikte kredietruimte kan meetellen.
- Alimentatieverplichtingen aan een ex-partner.
Het energielabel telt mee
Sinds een paar jaar hangt je maximale hypotheek ook af van het energielabel van de woning die je koopt. Voor een zuinige woning mag je extra lenen, omdat je energierekening lager uitvalt; voor een woning met een slecht label juist minder, tenzij je het verschil in verduurzaming steekt. Dat verschil kan oplopen tot tienduizenden euro's. Kijk dus niet alleen naar de vraagprijs, maar ook naar het label.
Maximaal lenen is niet hetzelfde als maximaal bieden
Je mag maximaal 100% van de getaxeerde woningwaarde lenen. De kosten koper betaal je dus uit eigen zak, net als alles wat je boven de taxatiewaarde biedt. Hoeveel spaargeld je daarvoor nodig hebt, rekenen we voor in hoeveel eigen geld heb je nodig voor je eerste huis. Koop je onder de NHG-grens van 470.000 euro, dan is Nationale Hypotheek Garantie vaak een verstandige (en rente-verlagende) keuze. En bedenk: wat je máág lenen is een maximum, geen advies. Een hypotheek waar je ook bij een gestegen energierekening en een kapotte cv-ketel rustig van slaapt, is meer waard dan die laatste tienduizend euro leenruimte.
Wat kun je voor dat bedrag kopen?
De mediane vraagprijs in ons eigen woningaanbod ligt landelijk op 470.000 euro, ongeveer 4.300 euro per vierkante meter. Maar de verschillen per stad zijn groot: in Utrecht ligt de mediaan op 510.000 euro, in Zwolle op 450.000 euro en in Groningen op 325.000 euro. Met hetzelfde inkomen koop je in de ene stad dus een appartement en in de andere een eengezinswoning. Bekijk voor context ook de gemiddelde huizenprijs in Nederland.
Benieuwd naar jouw cijfers? Gebruik de hypotheek-calculator van Buurtje.nl voor een eerste indicatie van je maandlasten, en bekijk daarna meteen het aanbod koopwoningen in jouw buurt.
Bron: eigen actueel woningaanbod op Buurtje.nl, mediane vraagprijzen. Vraagprijzen zijn geen transactieprijzen. Genoemde leenbedragen en normen zijn indicatief voor 2026; de exacte berekening verschilt per geldverstrekker en persoonlijke situatie. Geen financieel advies.
