Een bezichtiging duurt meestal maar twintig tot dertig minuten, en in die tijd moet je beslissen of je honderdduizenden euro's wilt bieden. Goed voorbereid kijken maakt dan al het verschil. De kern: let op de bouwkundige staat (dak, gevel, kozijnen), speur naar vocht, check de installaties (cv-ketel, meterkast, isolatie) en beoordeel de buurt net zo serieus als het huis zelf. Hieronder loop je met onze checklist door de hele bezichtiging heen, van voorbereiding tot vervolgafspraak.
Voor de bezichtiging: doe je huiswerk
De belangrijkste minuten van een bezichtiging vinden plaats vóór je er bent. Zoek eerst uit wat vergelijkbare woningen in de straat en de wijk kosten, het liefst per vierkante meter. Zo herken je meteen of de vraagprijs scherp, marktconform of optimistisch is. Bekijk ook de buurtscores en bewonersreviews van de buurt op Buurtje.nl: geluidsoverlast, parkeerdruk of juist een hechte straat, bewoners schrijven het eerlijk op.
- Check de vraagprijs per vierkante meter en vergelijk die met soortgelijk aanbod in de buurt.
- Lees de brochure en de plattegrond vooraf, zodat je binnen niet hoeft te ontdekken hoe het huis in elkaar zit.
- Bekijk het energielabel alvast online. Een slecht label betekent hogere maandlasten en vaak een verbouwing.
- Rijd of fiets de route naar werk, school of station een keer op een doordeweekse dag.
Buiten: de duurste gebreken zitten aan de buitenkant
Begin buiten, ook als de makelaar je meteen mee naar binnen wil nemen. De buitenkant vertelt je wat het huis de komende tien jaar gaat kosten.
- Dak: liggen de pannen recht, zie je golvingen of mos? Vraag hoe oud het dak is. Een nieuw dak kost al snel tienduizenden euro's.
- Kozijnen en schilderwerk: houten kozijnen met bladderende verf of zacht hout betekenen onderhoud op korte termijn.
- Gevel en voegwerk: brokkelend voegwerk en witte uitslag wijzen op vochtproblemen.
- Scheuren: kleine krimpscheurtjes zijn normaal, maar diagonale scheuren boven ramen en deuren kunnen op verzakking wijzen. Vraag in dat geval altijd naar een funderingsonderzoek, zeker bij vooroorlogse woningen.
Binnen: ruik, voel en kijk omhoog
Binnen kijken de meeste mensen naar de keuken en de inrichting. Die verhuizen mee met de verkoper of vervang je zelf wel. Kijk liever naar de dingen die je niet makkelijk verandert.
- Vocht en schimmel: ruik bij binnenkomst (muffe geur), kijk in hoeken, achter meubels, onder de vensterbank en in de badkamer. Verse verf op één enkele muur kan camouflage zijn.
- Plafonds en vloeren: vlekken op het plafond verraden (oude) lekkages. Veert of kraakt de vloer, vraag dan naar de staat van de vloerbalken.
- Cv-ketel: vraag naar bouwjaar en onderhoud. Een ketel ouder dan twaalf tot vijftien jaar is aan vervanging toe.
- Meterkast: voldoende groepen, aardlekschakelaars en geen losse draden. Een verouderde meterkast vervangen kost al snel meer dan duizend euro.
- Isolatie en glas: dubbel glas overal, of nog enkel glas op de slaapkamers? Voel bij de kozijnen of het tocht.
Vragen die je de verkopend makelaar altijd stelt
De verkopend makelaar werkt voor de verkoper, maar moet eerlijke antwoorden geven op concrete vragen. Stel ze dus.
- Waarom verkopen de bewoners, en hoe lang staat de woning al te koop?
- Zijn er bekende gebreken? Vraag naar de vragenlijst en de lijst van zaken.
- Bij een appartement: hoe hoog is de VvE-bijdrage, is er een meerjarenonderhoudsplan en zit er genoeg geld in de pot?
- Is er sprake van erfpacht, en zo ja: wat zijn de voorwaarden en de looptijd?
- Zijn er al biedingen gedaan?
Bezichtig de buurt net zo kritisch als het huis
Je koopt geen huis, je koopt een plek om te wonen. Loop na de bezichtiging een rondje door de straat en kom nog een keer terug op een ander moment: een straat die om elf uur 's ochtends rustig is, kan om zes uur 's avonds vol geparkeerd staan. Op Buurtje.nl zie je per buurt de scores en reviews van bewoners, van veiligheid tot groen. Handig om te vergelijken, zeker in steden met grote verschillen per wijk zoals Amsterdam en Utrecht.
Na de bezichtiging: tweede ronde en keuring
Twijfel je tussen ja en nee, plan dan een tweede bezichtiging en neem iemand mee die verder kijkt dan de styling. Bij een oudere woning of zichtbare gebreken is een bouwkundige keuring (reken op enkele honderden euro's) een kleine prijs voor zekerheid. Je kunt de keuring ook als ontbindende voorwaarde in je bod opnemen.
Daarna begint het echte spel: het bod. Lees ook onze uitleg over overbieden en hoeveel dat in 2026 normaal is, en vergeet de kosten koper niet in je rekensom.
Klaar om te zoeken? Bekijk het actuele aanbod koopwoningen op Buurtje.nl, inclusief buurtscores en bewonersreviews per adres.
