Eerst de eerlijke kanttekening: een vast percentage voor overbieden bestaat niet, en wat er uiteindelijk bij de notaris wordt betaald, zien wij niet. Onze data zijn vraagprijzen, geen transactieprijzen. Wat we wél weten: in gewilde steden en populaire prijsklassen is de vraagprijs in de praktijk vaak een vanafprijs, terwijl je in rustigere markten soms gewoon op of zelfs onder de vraagprijs kunt bieden. In dit artikel lees je hoe je inschat wat er in jouw situatie nodig is, en vooral hoe je overbiedt zonder jezelf financieel klem te zetten.
Waarom wordt er eigenlijk overboden?
Overbieden is het logische gevolg van schaarste. Er zijn simpelweg meer serieuze kopers dan geschikte woningen, zeker in het middensegment van de grote steden. Daar komt bij dat veel woningen via een inschrijving met gesloten biedingen worden verkocht: iedereen doet één bod zonder te weten wat de rest biedt. Verkopend makelaars zetten de vraagprijs bovendien soms bewust wat lager om veel bezichtigingen en dus een biedingsstrijd uit te lokken. De vraagprijs is dan geen taxatie van de waarde, maar een marketinginstrument.
Hoeveel overbieden is normaal?
Dat verschilt per woning, per wijk en per week. In plaats van een landelijk percentage te noemen dat voor jouw straat niets zegt, kun je beter zelf drie signalen lezen:
- Hoe lang staat de woning te koop? Staat een huis na drie weken nog online, dan is de biedingsdruk laag en is fors overbieden zelden nodig. Bij een woning die na het eerste bezichtigingsweekend al onder bod is, ligt dat anders.
- Wat kosten vergelijkbare woningen per vierkante meter? Vergelijk de vraagprijs met recent aanbod in dezelfde buurt. Ligt de vraagprijs duidelijk ónder het buurtgemiddelde, reken er dan op dat er wordt overboden tot het niveau van de rest. Lees ook onze analyse van de gemiddelde huizenprijs in Nederland.
- Hoe druk was de bezichtiging? Vraag de makelaar hoeveel bezichtigingen er zijn geweest en of er al biedingen liggen. Tien bezichtigingen op een dag betekent concurrentie; twee bezichtigingen in een week betekent onderhandelingsruimte.
Grofweg geldt: in overspannen stadswijken moet je er rekening mee houden dat winnende biedingen enkele procenten tot soms meer dan tien procent boven de vraagprijs liggen, terwijl in ontspannen regio's op of onder de vraagprijs bieden heel gebruikelijk is. Laat je bod dus door de lokale situatie bepalen, niet door een landelijk gemiddelde uit het nieuws.
Het taxatierisico: overbieden betaal je deels uit eigen zak
Hier gaat het in de praktijk vaak mis. Je mag maximaal 100% van de getaxeerde woningwaarde lenen. Bied je 30.000 euro boven de vraagprijs en taxeert de taxateur de woning op de vraagprijs, dan moet je die 30.000 euro zelf meenemen, bovenop de kosten koper. Check dus vóór je biedt hoeveel eigen geld je hebt en hoeveel daarvan je aan een eventueel taxatiegat kunt besteden. Een bod dat je op papier kunt financieren maar bij een tegenvallende taxatie niet kunt betalen, is geen slim bod.
Slim overbieden: zo bepaal je je bod
- Bepaal je maximum vooraf, op basis van je financiering én je eigen geld, en ga daar tijdens de biedingsstrijd niet overheen. Emotie is de duurste bieder.
- Bied een ongebruikelijk bedrag. Bij gesloten inschrijvingen eindigen veel biedingen op ronde tonnen en vijfduizendtallen. Met 411.500 in plaats van 410.000 euro win je soms net.
- Wees voorzichtig met het schrappen van ontbindende voorwaarden. Bieden zonder financieringsvoorbehoud maakt je bod aantrekkelijker, maar legt het volledige risico bij jou. Doe het alleen als je financiering al keihard rond is.
- Gebruik de wettelijke bedenktijd. Na het tekenen van de koopovereenkomst heb je als koper drie dagen bedenktijd. Geen vrijbrief om impulsief te bieden, wel een vangnet.
- Verlies is ook een uitkomst. Wie tien keer wordt overboden, betaalt uiteindelijk vaak te veel uit frustratie. Er komt altijd weer aanbod.
Per stad scheelt het tienduizenden euro's
Hoeveel ruimte je hebt om te overbieden, hangt natuurlijk ook af van het prijsniveau waar je instapt. In ons eigen woningaanbod ligt de mediane vraagprijs landelijk op 470.000 euro. Per stad loopt dat flink uiteen: Haarlem zit op 550.000 euro, Utrecht op 510.000 euro, Zwolle op 450.000 euro en Groningen op 325.000 euro. Tien procent overbieden betekent in Haarlem dus een heel ander bedrag dan in Groningen.
Wil je weten wat er in jouw stad te koop staat en wat woningen er per vierkante meter kosten? Bekijk het actuele aanbod en de buurtscores op Buurtje.nl voordat je je bod bepaalt.
Bron: eigen actueel woningaanbod op Buurtje.nl, mediane vraagprijzen van particuliere koopwoningen. Vraagprijzen zijn geen transactieprijzen; wat er na een biedingsstrijd daadwerkelijk wordt betaald, valt buiten onze data. Geen financieel advies.
