Een tussenwoning met een flinke tuin in Westmaas
Aan de Cabbeweide in Westmaas staat deze tussenwoning uit 1977, een huis met vier kamers en een achtertuin van 75 m² plus een zijtuin. Met een vraagprijs van €439.000 ligt deze woning flink onder het gemiddelde van de tussenwoningen in Hoeksche Waard, waar de gemiddelde vraagprijs op €748.262 ligt. Volgens de berekening is de prijs daarmee scherp.
De woning zelf
De woning heeft vier kamers, waarvan drie slaapkamers, één badkamer en twee woonlagen. De inhoud is 324 m³ en de woonoppervlakte is volgens de makelaar 111 m², terwijl de BAG-registratie 108 m² aangeeft. Het huis is volledig eigendom en heeft volgens de makelaar dubbel glas, HR+ glas en vloerisolatie. De verwarming gaat via een cv-ketel en gedeeltelijke vloerverwarming. De tuin ligt op het westen en is bereikbaar via de achterom.
Leven in de woonkern
Met bijna 2.000 inwoners is dit een dorpskern waar relatief veel 65-plussers wonen, zo'n 26 procent. Bewoners van de buurt Westmaas Woonkern geven hun leefomgeving gemiddeld een 7,8, al is dat oordeel gebaseerd op 32 beoordelingen op gemeenteniveau. Een bewoner zegt: "Ik ben hier bijna 11 jaar geleden komen wonen en ik voel me hier echt thuis, iedereen is met iedereen begaan." Een ander noemt de buurt "doods" en mist contact met nieuwe bewoners.
Voorzieningen en bereikbaarheid
De PLUS-supermarkt ligt op ruim twee kilometer, en ook de huisarts zit dichtbij, op 357 meter. Voor schoolgaande kinderen zijn er twee basisscholen binnen een kilometer: IKC de Vlashoek op 534 meter en cbs De Weerklank op 575 meter. De dichtstbijzijnde bushalte is Westmaas, Provincialeweg op 805 meter, met buslijnen 164 en N67. Het treinstation in Barendrecht ligt op 9,6 kilometer. De gemeente Hoeksche Waard heeft verder een apotheek in Oud-Beijerland op ruim 5,7 kilometer.
WOZ en risico-indicaties
De WOZ-waarde is vastgesteld op €366.000 met peildatum 1 januari 2025, en de vraagprijs ligt 20% boven die waarde. Tussen 2020 en 2025 is de WOZ-waarde met 60% gestegen, van €229.000 naar €366.000. Wat betreft risico's op adresniveau: de geluidsbelasting van weg- en vliegverkeer blijft onder de norm, het funderingsrisico is laag, al is de bodem van klei gevoelig voor zetting. Bij hevige regen is de kans op wateroverlast verhoogd, het overstromingsrisico is laag en de hittestress is nu laag maar wordt voor 2050 als gemiddeld ingeschat. Dit zijn indicaties op gebiedsniveau, geen inspectie van deze woning.
Aanbod en bronnen
Op het moment van schrijven wordt de woning via meerdere kanalen aangeboden, waaronder Vrieling Makelaars | NVM | Qualis.
Deze samenvatting is met AI gemaakt en kan fouten bevatten. Controleer de gegevens altijd bij de aanbieder.
Kenmerken
Details van deze woning
Overdracht
Prijs
Energie
Bespaar tot € 400 op je energierekeningIndependerenOppervlakten en inhoud
Indeling
Bouw
Buitenruimte
De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld met 1 januari als peildatum, en loopt daarmee ongeveer een jaar achter op de markt. Het is een geschatte marktwaarde, geen verkoopprijs.
Veelgestelde vragen
Over Cabbeweide 28, Westmaas
Hoe verhoudt de vraagprijs van €439.000 zich tot de buurt?
De vraagprijs ligt 41% onder de gemiddelde vraagprijs in de buurt, die €748.262 bedraagt. Ook per vierkante meter is de prijs lager dan het buurtgemiddelde. De woning is met 111 m² woonoppervlak wel kleiner dan het gemiddelde van 173 m² in de buurt. Het prijsoordeel is berekend als scherp.
Wat is de indeling van deze tussenwoning?
De woning heeft vier kamers, waaronder drie slaapkamers en één badkamer, verdeeld over twee woonlagen. De inhoud is 324 m³. Volgens de makelaar is de woonoppervlakte 111 m², terwijl de BAG-registratie 108 m² aangeeft. De woning heeft een achtertuin van 75 m² en een zijtuin, gelegen op het westen en bereikbaar via de achterom.
Wat is de WOZ-waarde van de woning?
De WOZ-waarde is vastgesteld op €366.000 met peildatum 1 januari 2025. De vraagprijs ligt 20% boven deze waarde. Tussen 2020 en 2025 is de WOZ-waarde gestegen met 60%, van €229.000 naar €366.000. De WOZ-waarde is een gemeentelijke taxatie en geen actuele marktwaarde.
Hoe zit het met het funderingsrisico op dit adres?
Het funderingsrisico op dit adres is laag, maar de bodem bestaat uit klei, die gevoelig is voor zetting. In de buurt heeft 1% van de panden een verhoogd paalrot-risico volgens de Klimaateffectatlas. Dit zijn indicaties op gebiedsniveau, geen inspectie van deze specifieke woning.
Welke voorzieningen liggen dichtbij?
De huisarts zit op 357 meter afstand en de dichtstbijzijnde supermarkt, een PLUS, ligt op ruim twee kilometer. Basisscholen IKC de Vlashoek en cbs De Weerklank liggen op ongeveer 500 meter. De dichtstbijzijnde bushalte is Westmaas, Provincialeweg op 805 meter, met buslijnen 164 en N67. Het treinstation in Barendrecht ligt op 9,6 kilometer.
Hoe beoordelen bewoners de buurt?
Bewoners van de gemeente Hoeksche Waard geven hun leefomgeving gemiddeld een 7,81, op basis van 32 beoordelingen. Een bewoner zegt: "Ik ben hier bijna 11 jaar geleden komen wonen en ik voel me hier echt thuis, iedereen is met iedereen begaan." Een andere bewoner noemt de buurt "doods" en mist contact met nieuwe bewoners. De beoordelingen gaan over de gemeente, niet specifiek over deze buurt.
Wat is het energielabel en wat betekent dat?
De woning heeft energielabel C. Volgens de makelaar heeft de woning dubbel glas, HR+ glas en vloerisolatie. Het energielabel zegt niets over de bouwkundige staat van de woning, maar geeft een indicatie van de energieprestatie. Bij label C kun je een gemiddelde energiezuinigheid verwachten.
Is er kans op wateroverlast bij hevige regen?
De kans op wateroverlast bij hevige regen is op dit adres verhoogd, volgens de Klimaateffectatlas. Het overstromingsrisico is zowel nu als in 2050 laag. Hittestress is nu laag, maar wordt voor 2050 als gemiddeld ingeschat. Dit zijn indicaties op gebiedsniveau, geen inspectie van deze woning.
