Een royale twee-onder-één-kapwoning in Kesteren
Deze twee-onder-één-kapwoning aan de Nicolaas Beetsstraat 17 staat in een rustige woonwijk in Kesteren, een dorp in de Betuwe. Met zes kamers en een woonoppervlak van 121 vierkante meter is het een flinke woning voor een gezin. De vraagprijs van €515.000 ligt 27% onder de gemiddelde vraagprijs van twee onder een kapwoningen in Neder-Betuwe, die op €706.288 staat. Daarmee is de prijs volgens de berekening scherp te noemen.
De woning zelf
De woning uit 1972 heeft drie woonlagen en beschikt over vier slaapkamers en één badkamer. De makelaar noemt dakisolatie, dubbel glas en muurisolatie, en de verwarming gaat via een cv-ketel. Buiten is er een achtertuin van 124 vierkante meter op het zuiden, bereikbaar via de achterom, plus een voortuin en zijtuin. Een vrijstaande stenen garage completeert het geheel. De woning is in volle eigendom.
Een dorp met een hechte gemeenschap
Met ruim 4.600 inwoners is Kesteren een dorp waar veel gezinnen wonen: 43% van de huishoudens heeft kinderen. Bewoners van de wijk geven hun leefomgeving gemiddeld een 7,94, op basis van vier beoordelingen. Een bewoner noemt het "een rustige buurt met mooie bongerd en voetbalveldje in de straat", een ander zegt: "Als je buren tegenkomt is er een begroeting. Ze zouden helpen als dat nodig is." De buurt Kesteren heeft een gevarieerde woningvoorraad, met veel koopwoningen.
Voorzieningen en bereikbaarheid
De dagelijkse boodschappen doe je bij PLUS, op nog geen 500 meter lopen. Basisscholen zitten vrijwel naast de deur: Openbare Daltonschool Het Palet ligt op 56 meter en Hervormde Basisschool De Wegwijzer op 124 meter. De huisarts en apotheek zitten beide op een paar minuten lopen. Buslijnen 45 en 237 stoppen bij de halte Schenkhofstraat op 365 meter, en treinstation Kesteren ligt op 918 meter. De gemeente Neder-Betuwe biedt daarmee goede basisvoorzieningen.
WOZ en risico-indicaties
De WOZ-waarde is vastgesteld op €424.000 met peildatum 1 januari 2025, en de vraagprijs ligt 21% boven die waarde. Tussen 2020 en 2025 steeg de WOZ-waarde met 60%, van €265.000 naar €424.000. Wat betreft risico's: de geluidsbelasting van wegverkeer ligt op 51 dB, boven de norm, terwijl spoorweglawaai met 35 dB onder de norm blijft. Het funderingsrisico is laag, al is de bodem klei en daarmee gevoelig voor zetting. Het overstromingsrisico is verhoogd, en voor 2050 wordt dat gemiddeld. Dit zijn indicaties op gebiedsniveau, geen inspectie van deze woning.
Aanbod en bronnen
Op het moment van schrijven wordt de woning via twee kanalen aangeboden, waaronder Joop van Mourik makelaars.
Deze samenvatting is met AI gemaakt en kan fouten bevatten. Controleer de gegevens altijd bij de aanbieder.
Kenmerken
Details van deze woning
Overdracht
Prijs
Energie
Bespaar tot € 400 op je energierekeningIndependerenOppervlakten en inhoud
Indeling
Bouw
Buitenruimte
De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld met 1 januari als peildatum, en loopt daarmee ongeveer een jaar achter op de markt. Het is een geschatte marktwaarde, geen verkoopprijs.
Veelgestelde vragen
Over Nicolaas Beetsstraat 17, Kesteren
Hoe verhoudt de vraagprijs zich tot de WOZ-waarde?
De WOZ-waarde van deze woning is €424.000, vastgesteld op 1 januari 2025. De vraagprijs van €515.000 ligt 21% boven die waarde. De WOZ-waarde is een gemeentelijke taxatie en geen actuele marktwaarde, maar het verschil is wel fors. Tussen 2020 en 2025 steeg de WOZ-waarde met 60%, van €265.000 naar €424.000.
Hoeveel kamers en slaapkamers heeft deze woning?
De woning heeft zes kamers, waarvan vier slaapkamers, en één badkamer. Het woonoppervlak is volgens de makelaar 121 vierkante meter, verdeeld over drie woonlagen. De inhoud van de woning is 395 kubieke meter. Daarnaast is er een vrijstaande stenen garage en een achtertuin van 124 vierkante meter op het zuiden.
Wat is het energielabel en wat zegt dat over de woning?
De woning heeft energielabel B. Dat is een zuinig label, maar het zegt niets over de bouwkundige staat van de woning. De makelaar noemt dakisolatie, dubbel glas en muurisolatie als isolatiemaatregelen. De verwarming gaat via een cv-ketel. Met label B kun je relatief lage stookkosten verwachten.
Hoe is de buurt Kesteren om in te wonen?
Kesteren heeft ruim 4.600 inwoners en veel gezinnen: 43% van de huishoudens heeft kinderen. Bewoners van de wijk geven hun leefomgeving gemiddeld een 7,94, op basis van vier beoordelingen. Een bewoner noemt het "een rustige buurt met mooie bongerd en voetbalveldje in de straat", een ander zegt: "Als je buren tegenkomt is er een begroeting. Ze zouden helpen als dat nodig is."
Welke voorzieningen zitten er in de buurt?
De PLUS-supermarkt ligt op 481 meter lopen, en er zijn meerdere basisscholen op loopafstand, waaronder Openbare Daltonschool Het Palet op 56 meter en Hervormde Basisschool De Wegwijzer op 124 meter. De huisarts zit op 318 meter en de apotheek op 391 meter. Buslijnen 45 en 237 stoppen op 365 meter, en treinstation Kesteren ligt op 918 meter.
Zijn er risico's op het gebied van fundering of wateroverlast?
Het funderingsrisico is laag, al is de bodem klei en daarmee gevoelig voor zetting. Het overstromingsrisico is verhoogd, en voor 2050 wordt dat gemiddeld. Wateroverlast bij hevige regen is laag. Dit zijn indicaties op gebiedsniveau, geen inspectie van deze specifieke woning.
Hoe is de geluidssituatie rondom de woning?
De geluidsbelasting van wegverkeer ligt op 51 dB, boven de geluidsnorm. Spoorweglawaai blijft met 35 dB onder de norm. Dit zijn metingen uit 2022 en 2023, en het zijn indicaties op gebiedsniveau. Of je in de praktijk veel geluid ervaart, hangt af van de exacte ligging en de woning zelf.
Wat is de gemiddelde vraagprijs in de buurt?
In de buurt Kesteren staan momenteel 19 koopwoningen te koop, met een gemiddelde vraagprijs van €706.288 en een mediaan van €675.000. De vraagprijs van deze woning ligt 27% onder dat gemiddelde. De gemiddelde prijs per vierkante meter in de buurt is €4.036, terwijl deze woning op €4.256 per vierkante meter zit.
