Wie in Amsterdam een appartement wil kopen, krijgt al snel één getal te horen: de gemiddelde prijs in de stad. Dat getal zegt weinig. Tussen Zuidoost en het Centrum zit bijna een factor twee per vierkante meter, en of de grond onder je woning van jou is of van de gemeente, verschilt per stadsdeel nog veel sterker. Wij keken naar alle koopappartementen die nu in ons aanbod staan in de gemeente Amsterdam: ruim 3.300 woningen, elke woning één keer geteld.
Eerst een kanttekening. Dit zijn vraagprijzen, geen verkoopprijzen. In Amsterdam gaat een appartement vaak boven de vraagprijs weg, soms ook eronder als het lang te koop staat. Gebruik de cijfers dus om te zien waar je budget het verst komt, niet als voorspelling van wat je uiteindelijk betaalt. De oppervlakte is de officiële woonoppervlakte uit het Kadaster-register, niet wat in de advertentie staat.
Een appartement in Amsterdam kost nu rond de € 595.000
De mediane vraagprijs van een koopappartement in Amsterdam ligt op ongeveer € 595.000. Daarvoor krijg je in het midden van de verdeling zo'n 76 m², wat neerkomt op ongeveer € 8.400 per m². Ruim een kwart van het aanbod (27%) vraagt € 450.000 of minder. Hoe dat verdeeld is over de stad, laat deze tabel zien.
| Stadsdeel | Mediane vraagprijs | Per m² | Aandeel tot € 450.000 |
|---|---|---|---|
| Zuidoost | € 377.000 | € 5.000 | 68% |
| Nieuw-West | € 460.000 | € 5.750 | 49% |
| Noord | € 523.000 | € 6.950 | 36% |
| West | € 580.000 | € 9.050 | 26% |
| Oost | € 625.000 | € 8.350 | 21% |
| Zuid | € 725.000 | € 9.350 | 11% |
| Centrum | € 750.000 | € 9.450 | 13% |
Het verschil tussen Zuid en Centrum is klein: beide rond € 9.400 per m². Het grote verschil zit tussen de ring en daarbuiten. In Zuidoost vraagt twee op de drie verkopers € 450.000 of minder, in Zuid nog geen één op de negen.
Hoeveel m² krijg je voor je budget?
Een mediaan is handig, maar de meeste kopers zoeken met een maximum. Daarom keken we per prijsklasse hoe groot het middelste appartement is.
| Stadsdeel | € 350.000 tot 450.000 | € 450.000 tot 550.000 | € 550.000 tot 650.000 |
|---|---|---|---|
| Centrum | 44 m² | 54 m² | 67 m² |
| West | 48 m² | 55 m² | 70 m² |
| Zuid | 48 m² | 56 m² | 70 m² |
| Oost | 48 m² | 69 m² | 78 m² |
| Noord | 70 m² | 68 m² | te weinig aanbod |
| Nieuw-West | 73 m² | 88 m² | 103 m² |
| Zuidoost | 84 m² | te weinig aanbod | te weinig aanbod |
Met € 450.000 heb je in het Centrum, West, Zuid en Oost meestal een tweekamerappartement van 44 tot 48 m². In Nieuw-West en Noord is dat voor hetzelfde geld 70 m² of meer, en in Zuidoost rond de 84 m²: vaak drie kamers. In Oost maakt de stap van € 450.000 naar € 550.000 het grootste verschil (48 naar 69 m²). Juist daar loont een iets ruimer budget het meest.
De goedkoopste en duurste wijken per m²
Op wijkniveau (alleen wijken met minstens 30 appartementen te koop) is de spreiding nog groter. De laagste vraagprijs per m² vind je in:
- Geuzenveld: rond € 5.000 per m², mediaan € 430.000
- Osdorp-Midden: rond € 5.150 per m², mediaan € 475.000
- Osdorp-Oost: rond € 5.300 per m², mediaan € 450.000
- Venserpolder in Zuidoost: rond € 5.450 per m², met een mediaan van € 325.000 de laagste vraagprijs van alle wijken
- Waterlandpleinbuurt in Noord: rond € 5.500 per m², mediaan € 415.000
Aan de andere kant staan Willemspark (rond € 12.200 per m²), het Museumkwartier (€ 11.850), De Weteringschans (€ 10.250) en de Jordaan (€ 10.100). In Willemspark en het Museumkwartier ligt de mediane vraagprijs boven de € 1,2 miljoen.
Erfpacht: in Nieuw-West, Noord en Zuidoost bijna altijd
Dit is het punt waar kopers van buiten Amsterdam het vaakst van schrikken. Bij erfpacht is de grond onder het gebouw van de gemeente en betaal je daarvoor een vergoeding, de canon. Die kan jaarlijks zijn, voor een periode vooruit afgekocht, of voor altijd afgekocht. Van de appartementen waarbij de eigendomssituatie in de advertentie staat, is maar 39% volle eigendom. Per stadsdeel loopt dat enorm uiteen:
| Stadsdeel | Volle eigendom | Energielabel A of beter |
|---|---|---|
| Centrum | 82% | 33% |
| Zuid | 43% | 31% |
| West | 41% | 35% |
| Oost | 28% | 56% |
| Noord | 7% | 61% |
| Nieuw-West | 5% | 62% |
| Zuidoost | 2% | 54% |
In het Centrum is vier op de vijf appartementen eigen grond. In Nieuw-West, Noord en Zuidoost is het vrijwel altijd erfpacht. Wat dat kost, hangt sterk af van het soort erfpacht:
- Eeuwigdurend afgekocht (14% van het Amsterdamse aanbod): je betaalt geen canon meer, zolang je niets wezenlijks aan de woning verandert.
- Afgekocht tot een datum (24%): tot die datum geen canon, daarna wel. Staat er een einddatum binnen je hypotheekperiode, reken dan op een hogere woonlast later.
- Lopende canon of niet nader vermeld (23%): je betaalt nu een bedrag per maand of jaar bovenop je hypotheek en VvE.
Een lagere vraagprijs in Nieuw-West of Zuidoost is dus niet altijd goedkoper. Een appartement van € 425.000 met lopende canon kan per maand meer kosten dan een van € 460.000 dat eeuwigdurend is afgekocht. Vraag altijd de erfpachtakte en de huidige canon op, en reken met de rekentool van de gemeente Amsterdam na wat je gaat betalen. De canon telt ook mee in wat de bank je wil lenen. Meer hierover in onze blog over een huis kopen op erfpacht.
Oud en mooi, of nieuw en zuinig
De tabel hierboven laat nog iets zien. In het Centrum is het middelste appartement in de verkoop gebouwd rond 1896, in Zuid en West rond 1925 tot 1930. Daar heeft maar een op de drie een energielabel A of beter. In Nieuw-West en Noord is dat zes op de tien. Bij een oud grachtenpand of een portiekwoning uit de jaren twintig betaal je dus meer per m² en vaak ook meer aan stookkosten en onderhoud via de VvE.
Over die VvE: de mediane servicekosten die in de advertenties staan, liggen in Amsterdam rond € 195 per maand. In West is dat het laagst (rond € 165), in Nieuw-West het hoogst (rond € 225). Kijk bij elk appartement wat er voor dat bedrag wordt onderhouden en hoeveel er gespaard is. Hoe je een VvE beoordeelt, lees je in appartement kopen: zo check je de VvE.
Wat dit betekent als je gaat zoeken
- Zoek op m² en woonlasten, niet alleen op vraagprijs. Tel hypotheek, canon en VvE bij elkaar op.
- Kijk één stadsdeel verder. Wie in West of Oost geen tweekamerappartement onder € 450.000 vindt, vindt in Nieuw-West of Noord vaak een derde kamer erbij.
- Lees bij erfpacht de einddatum van de afkoop. Dat ene regeltje bepaalt je woonlasten over tien of twintig jaar.
- Bekijk de buurt voordat je biedt. Op elke wijkpagina staan de cijfers van de Leefbaarometer en wat bewoners zelf over hun buurt schrijven.
Het actuele aanbod staat bij de koopappartementen in Amsterdam, of per wijk, bijvoorbeeld de koopwoningen in Osdorp-Oost. Met een zoekopdracht krijg je nieuw aanbod in je wijk vanzelf in je mail. Woon je al in Amsterdam? Help andere kopers en beoordeel je buurt.
