Je bod is geaccepteerd. Het voelt als het eindpunt, maar juridisch begint het nu pas. Binnen een paar dagen ligt de koopakte voor je klaar, vaak het voorlopig koopcontract genoemd. Wat daarin staat, bepaalt of je straks zonder kleerscheuren kunt afhaken als de hypotheek niet rondkomt, en wat het kost als je dat te laat doet. Dit moet je weten voordat je tekent.
Mondeling akkoord is nog geen koop
Bij de koop van een woning door een particulier moet de koop schriftelijk worden vastgelegd. Een mondeling akkoord met de makelaar is voor jou als koper dus nog niet bindend: pas de getekende koopakte telt. Dat is ook het moment waarop alle afspraken over prijs, opleverdatum, roerende zaken en voorwaarden definitief worden. Controleer dus of alles wat je hebt afgesproken er ook echt in staat.
De wettelijke bedenktijd
Na het tekenen heb je als koper drie dagen bedenktijd. Die gaat in op de dag nadat je een kopie van de getekende akte hebt gekregen. Valt het einde in een weekend of op een feestdag, dan loopt de bedenktijd door tot de eerstvolgende werkdag. Binnen die tijd kun je zonder reden en zonder kosten van de koop afzien. Laat dat dan schriftelijk weten, zodat er geen discussie kan ontstaan. De verkoper heeft geen bedenktijd.
Drie dagen is kort. Gebruik ze niet om alsnog na te denken of je het huis wel wilt, maar om dingen te checken die je nog niet zeker wist, zoals een laatste gesprek met je hypotheekadviseur.
Waarborgsom of bankgarantie
In vrijwel elke koopakte staat dat je binnen een paar weken een zekerheid stelt, meestal 10 procent van de koopsom. Dat kan als waarborgsom die je op de rekening van de notaris stort, of als bankgarantie die je via je bank regelt. Een bankgarantie kost een kleine eenmalige vergoeding, maar je hoeft het geld niet zelf op tafel te leggen. Bij de overdracht wordt de waarborgsom verrekend met de koopsom.
Ontbindende voorwaarden: je nooduitgang
Met een ontbindende voorwaarde kun je de koop kosteloos ontbinden als iets niet doorgaat. De belangrijkste:
- Financieringsvoorbehoud: krijg je de hypotheek niet rond, dan kun je ontbinden. Let op het bedrag dat erin staat (dat moet overeenkomen met wat je echt nodig hebt) en de uiterste datum. Ontbinden kan alleen tot die datum, met een schriftelijke afwijzing van minstens één geldverstrekker.
- NHG-voorbehoud: wil je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, neem dat dan expliciet op.
- Bouwkundige keuring: heb je nog niet laten keuren, dan kun je ontbinden als er ernstige gebreken boven een afgesproken bedrag uit komen. Meer daarover in onze blog over de bouwkundige keuring.
- Verkoop van je huidige woning: komt minder vaak voor en verkopers gaan er in een krappe markt zelden mee akkoord, maar het kan.
In een markt waarin veel kopers overbieden zie je dat kopers voorwaarden laten vallen om hun bod aantrekkelijker te maken. Dat is een risico dat je bewust moet nemen. Lees ook onze blog over overbieden voordat je dat doet.
Wat als je te laat afhaakt?
Is de bedenktijd voorbij en kun je je niet beroepen op een ontbindende voorwaarde, dan ben je aan de koop gebonden. Kom je je verplichtingen niet na, dan kan de verkoper een boete eisen. Die staat in de akte en is meestal 10 procent van de koopsom. Bij een woning van € 450.000 is dat € 45.000. Daarom is de uiterste datum van je financieringsvoorbehoud zo belangrijk: zet hem in je agenda en spreek met je adviseur af wanneer je uiterlijk een bindend aanbod nodig hebt.
Laat de koopakte inschrijven
De notaris kan de koopakte inschrijven in de openbare registers van het Kadaster. Dat beschermt je tussen tekenen en overdracht, bijvoorbeeld als de verkoper failliet gaat of als er beslag op de woning wordt gelegd. Het kost een paar honderd euro en is bij een ruime periode tot de overdracht zeker de moeite waard.
Lees deze punten altijd na
- De lijst van zaken: wat blijft er achter en wat neemt de verkoper mee, van gordijnen tot de keuken.
- Ouderdoms- en asbestclausules: bij oudere woningen beperken die de aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken.
- De datum van overdracht: past die bij het opzeggen van je huur of de verkoop van je huidige woning?
- Bij een appartement: de verklaringen over de VvE, en bij erfpacht de gegevens over canon en tijdvak.
Twijfel je over een bepaling, vraag dan uitleg aan je aankoopmakelaar of de notaris vóór je tekent, niet erna. Daarna volgen de hypotheek, de notaris en uiteindelijk de sleuteloverdracht.
