Op de pagina van elke woning bij Buurtje.nl staan twee waterrisico's die mensen vaak door elkaar halen. Het eerste is wateroverlast: een hoosbui die het riool niet aankan, zodat het water op straat en in de tuin blijft staan. Het tweede is een overstroming: een dijk die het begeeft of een rivier die buiten zijn oevers treedt. Het eerste kan in elke straat gebeuren, ook op de Veluwe. Het tweede hangt helemaal af van waar je woont, en van hoe goed de dijken daar zijn.
Wij legden beide kaarten naast de bijna 64.000 particuliere koopwoningen die vanochtend in ons aanbod stonden. Hoe vaak komt een verhoogd risico voor, in welke steden, en zie je het terug in de vraagprijs?
Eerst wat je van deze cijfers mag verwachten. Ze komen uit de landelijke kaarten van de Klimaateffectatlas: berekeningen met een hoogtemodel, geen metingen bij jouw voordeur. Een drempel, een goed werkende put of een opgehoogde tuin zie je op zo'n kaart niet. Het zijn indicaties per adres, en de prijzen zijn vraagprijzen, geen verkoopprijzen.
Wateroverlast: water op straat na een hoosbui
De kaart rekent met een zeer zware bui van 70 millimeter in twee uur. Dat is meer dan het riool in een gewone straat kan verwerken. Wij noemen het risico verhoogd als er dan rond het huis naar verwachting 20 centimeter water of meer blijft staan, en gemiddeld bij 15 tot 20 centimeter, of als die 20 centimeter pas bij een nog extremere bui wordt gehaald. Ligt een huis een halve meter of meer lager dan de omgeving, dan telt dat één stap zwaarder: water zoekt het laagste punt.
Van de koopwoningen in ons aanbod heeft 24% een verhoogde indicatie voor wateroverlast, 34% een gemiddelde en 38% een lage. Bij de rest ontbreekt een indicatie. Dat is dus geen zeldzaamheid: bijna een op de vier woningen.
Appartementen scoren vaker verhoogd (30%) dan eengezinswoningen (21%). Dat komt door de plek: veel appartementen staan in binnensteden met veel steen en weinig groen, waar regen nergens heen kan. Voor een appartement op de vierde verdieping betekent water op straat natuurlijk iets anders dan voor een benedenwoning of een huis met een souterrain. Kijk dan vooral naar de entree, de bergingen en een eventuele parkeerkelder.
Hoogteverschil maakt veel uit. Van de woningen die minstens een halve meter lager liggen dan hun omgeving, heeft 71% een verhoogde indicatie.
Overstroming: let op kans én diepte
Bij een overstroming gaat het om twee getallen die je los moet bekijken. De kans dat er water komt, en hoe hoog dat water dan staat.
Voor de kans gebruiken we de plaatsgebonden overstromingskans: hoe groot de kans per jaar is dat er op die plek water staat door een overstroming. Bij een kans groter dan 1 op 300 per jaar noemen wij dat verhoogd. Dat geldt voor 12,5% van de koopwoningen in ons aanbod, ongeveer een op de acht. Nog eens 18% zit in de middelste klasse.
Daarnaast laat de kaart zien hoe diep het water bij een zeer onwaarschijnlijke, extreme overstroming kan komen. Bijna de helft van de woningen (48%) blijft dan droog. Bij 31% kan het water een meter of hoger komen, bij 15% zelfs twee meter of meer.
Die twee getallen lopen niet gelijk op, en dat zie je in de grote steden goed:
- In Den Haag is de kans op een overstroming bijna overal laag: de kust is zwaar beschermd. Maar gaat het toch mis, dan komt het water bij 61% van de woningen een meter of hoger.
- In Utrecht is het precies andersom. Bij 69% van de koopwoningen is de kans verhoogd, maar bij een extreme overstroming komt het water maar bij 14% een meter of hoger.
- In Almere is de kans bijna overal gemiddeld, maar ligt de stad zo diep dat bij een extreme overstroming 94% van de woningen een meter of meer water krijgt. Zo werkt een polder.
- In Den Bosch en Arnhem komen een verhoogde kans en een grote diepte wél vaak samen voor.
Er is ook goed nieuws. Op de kaart voor 2050, die ervan uitgaat dat de dijken dan aan de nieuwe veiligheidsnormen voldoen, zakt het aandeel woningen met een verhoogde kans van 12,5% naar 1,9%. In Utrecht, Den Bosch en Arnhem verdwijnt het verhoogde risico dan vrijwel helemaal. Langs de Maas niet: in Maastricht (15%) en Venlo (29%) blijft de kans ook in 2050 verhoogd.
Dertien steden naast elkaar
De gemeenten met het meeste koopaanbod, plus Maastricht en Venlo voor de Maas. Percentages van het aantal koopwoningen dat vanochtend te koop stond.
| Gemeente | Woningen | Wateroverlast verhoogd | Overstromingskans verhoogd | Blijft droog bij extreme overstroming | 1 meter of dieper |
|---|---|---|---|---|---|
| Amsterdam | 3.691 | 28% | 6% | 31% | 18% |
| Rotterdam | 2.744 | 29% | 4% | 11% | 54% |
| Den Haag | 2.385 | 25% | 1% | 14% | 61% |
| Utrecht | 1.002 | 19% | 69% | 25% | 14% |
| Groningen | 954 | 26% | 0% | 48% | 26% |
| Eindhoven | 937 | 13% | 0% | 96% | 0% |
| Almere | 870 | 14% | 0% | 2% | 94% |
| Haarlem | 809 | 26% | 0% | 91% | 1% |
| Tilburg | 656 | 17% | 0% | 100% | 0% |
| Arnhem | 582 | 38% | 32% | 47% | 51% |
| Den Bosch | 514 | 21% | 63% | 5% | 63% |
| Maastricht | 508 | 49% | 15% | 62% | 16% |
| Venlo | 404 | 31% | 29% | 72% | 17% |
Wat opvalt: wateroverlast is overal een thema, ook in steden zonder enig overstromingsrisico, zoals Tilburg en Eindhoven. Maastricht heeft met 49% het hoogste aandeel, wat past bij een stad met hoogteverschillen: regen stroomt van de hellingen naar de laagste straten.
Zie je het terug in de vraagprijs?
Nee. We vergeleken de vraagprijs per vierkante meter van elke woning met de mediaan van vergelijkbare woningen (appartement of huis) in dezelfde wijk. Woningen met een verhoogde indicatie voor wateroverlast vragen precies hetzelfde als woningen met een lage. Bij de overstromingskans is het niet anders. Verkopers prijzen het niet in, en kopers kennelijk ook niet. Wil je er rekening mee houden, dan moet je dat dus zelf doen.
Wat doe je ermee als je gaat kopen?
Een verhoogde indicatie is geen reden om af te haken. Het is een reden om beter te kijken. Een paar dingen die helpen:
- Vraag de verkoper naar water. Heeft er ooit water in de kruipruimte, de kelder of de schuur gestaan? Is er na een hoosbui water binnengekomen? De verkoper moet bekende gebreken melden.
- Kijk bij de bezichtiging naar de drempel. Ligt de voordeur gelijk met de stoep of lager? Loopt de tuin naar het huis toe af? Hoe is de tuin bestraat, en waar gaat het water van het dak heen?
- Let bij een appartement op wat gemeenschappelijk is. Water in de parkeerkelder of de bergingen is een zaak van de VvE (de vereniging van eigenaars). Vraag of er afgelopen jaren schade was.
- Check je verzekering. Schade door hevige regen is meestal te verzekeren en zit vaak in een gewone opstal- en inboedelverzekering. Lees wel de voorwaarden. Een overstroming door een doorbraak van een primaire kering, zoals een dijk langs een grote rivier, is niet te verzekeren. Daarvoor is er na een ramp de Wet tegemoetkoming schade bij rampen, die een deel vergoedt, niet alles.
- Bekijk de kaart zelf. Op de woningpagina zie je beide indicaties per adres. De website overstroomik.nl laat voor elke postcode zien hoe hoog het water kan komen en of je beter kunt vluchten of binnen blijven.
Lees ook
- Wat de funderingsindicatie op een woningpagina wel en niet zegt
- Huis aan een drukke weg: hoeveel geluid, en scheelt het in prijs?
- Waterschade in een appartementencomplex: wie betaalt wat?
- De checklist voor een bezichtiging
Op zoek naar een huis? In alle koopwoningen op Buurtje.nl staan de waterindicaties bij elke woning, naast geluid en fundering.
