Een hoekwoning met karakter in Nistelrode
Deze hoekwoning aan de Pastoor J. Groenenstraat 12 staat in de kern van Nistelrode, een dorp waar het leven zich grotendeels om de kerk en het plein lijkt te draaien. Met een vraagprijs van €435.000 ligt de prijs 32% onder de buurtgemiddelde vraagprijs van €641.800, wat deze woning tot een opvallende optie maakt in het huidige aanbod. De woning is een eengezinswoning met 7 kamers, verdeeld over 2 woonlagen, en biedt daarmee ruimte voor een groot gezin. Het bouwjaar 1961 geeft de woning een klassieke uitstraling, maar de isolatie is volgens de makelaar bijgewerkt met dak-, vloer- en muurisolatie en dubbel glas. De ligging in het centrum en in een woonwijk maakt dat voorzieningen dichtbij zijn, terwijl de woning zelf in een rustige straat staat. Vergelijk je deze woning met andere hoekwoningen in Bernheze, dan valt de combinatie van ruime kamers en een relatief lage prijs op.
De woning zelf: ruimte en praktische indeling
De woning telt 7 kamers, waaronder 3 slaapkamers, en heeft een inhoud van 402 m³. De woonoppervlakte verschilt per bron: volgens de BAG-registratie is dat 127 m², terwijl de makelaar 113 m² opgeeft. Het perceel is in beide registraties 315 m². De woning wordt verwarmd via een c.v.-ketel en heeft volgens de makelaar dakisolatie, vloerisolatie, muurisolatie en dubbel glas. Het energielabel is D, wat betekent dat je rekening moet houden met gemiddelde stookkosten. De woning is een hoekwoning, wat betekent dat je aan drie zijden vrij ligt en dus meer licht en privacy hebt dan een tussenwoning. De indeling is praktisch: de woonkamer en keuken bevinden zich op de begane grond, terwijl de slaapkamers op de eerste verdieping liggen. Een tuin is niet expliciet vermeld, maar bij een hoekwoning met een perceel van 315 m² is er buitenruimte.
De buurt Laar: een dorpse gemeenschap
De buurt Laar is een kleine kern met 810 inwoners, waarvan 30% 65 jaar of ouder is. Het is een gemêleerde gemeenschap: 42% van de huishoudens bestaat uit eenpersoonshuishoudens, terwijl 27% uit gezinnen met kinderen bestaat. Bewoners van de gemeente Bernheze geven hun leefomgeving gemiddeld een 6,69, op basis van vier beoordelingen. Een bewoner noemt het "Gezellige fijne buurt", maar wijst ook op gevaarlijke inritten door een nieuwe weg. Een ander zegt: "Weinig groen en trottoirs en weinig parkeerplaatsen". De sfeer is dus gemoedelijk, maar er zijn duidelijke verbeterpunten.
Voorzieningen en bereikbaarheid
Het dagelijks leven is hier goed te regelen: de Jumbo ligt op 426 meter, op loopafstand voor de dagelijkse boodschappen. Basisschool De Beekgraaf is 407 meter verderop, en Basisschool 't Maxend op 498 meter. De huisartsenpraktijk Nistelrode zit op 425 meter, en de Benu Apotheek op 453 meter. Voor het openbaar vervoer is bushalte Nistelrode, Laar op 113 meter, met buslijn 157. Het treinstation Oss ligt op 7,5 kilometer, dus voor de trein ben je aangewezen op de auto of fiets. Het ziekenhuis Bernhoven in Uden is 4,1 kilometer verderop. De gemeente Bernheze biedt hiermee een complete basis aan voorzieningen, zonder dat je ver hoeft te reizen voor de dagelijkse dingen.
WOZ en adresgegevens
De WOZ-waarde van de woning is vastgesteld op €433.000 per 1 januari 2025, en de vraagprijs is vrijwel gelijk aan deze waarde. Tussen 2020 en 2025 is de WOZ-waarde met 91% gestegen, van €227.000 naar €433.000. Wat betreft risico-indicaties op adresniveau: de geluidsbelasting door wegverkeer is 50 dB Lden, boven de geluidsnorm, terwijl vliegverkeer met 38 dB Lden onder de norm blijft. Het funderingsrisico is laag, mede door de zandbodem. Het overstromingsrisico is laag, zowel nu als in 2050, en ook wateroverlast bij hevige regen is laag. Hittestress is nu laag, maar wordt in 2050 gemiddeld. Deze indicaties zijn op gebiedsniveau en vormen geen inspectie van de woning zelf. De buurt heeft een laag funderingsrisico, wat geruststellend is voor een woning uit 1961.
Bron en aanbod
Op het moment van schrijven wordt de woning via meerdere kanalen aangeboden, waaronder Maashorst Makelaardij en Vastgoed Nederland. De woning staat sinds 4 november 2026 te koop.
Deze samenvatting is met AI gemaakt en kan fouten bevatten. Controleer de gegevens altijd bij de aanbieder.
Kenmerken
Details van deze woning
Overdracht
Prijs
Energie
Bespaar tot € 400 op je energierekeningIndependerenOppervlakten en inhoud
Indeling
Bouw
Buitenruimte
De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld met 1 januari als peildatum, en loopt daarmee ongeveer een jaar achter op de markt. Het is een geschatte marktwaarde, geen verkoopprijs.
Veelgestelde vragen
Over Pastoor J. Groenenstraat 12, Nistelrode
Hoe verhoudt de vraagprijs zich tot de WOZ-waarde?
De vraagprijs van €435.000 is vrijwel gelijk aan de WOZ-waarde van €433.000, die is vastgesteld op 1 januari 2025. Dat betekent dat de vraagprijs dicht bij de gemeentelijke taxatie ligt. De WOZ-waarde is overigens geen marktwaarde, maar een indicatie van de waarde op de peildatum. Tussen 2020 en 2025 is de WOZ-waarde met 91% gestegen, van €227.000 naar €433.000.
Wat is de indeling van de woning?
De woning is een eengezinswoning met 7 kamers, waaronder 3 slaapkamers, verdeeld over 2 woonlagen. De inhoud is 402 m³. De woonoppervlakte verschilt per bron: volgens de BAG-registratie is dat 127 m², terwijl de makelaar 113 m² opgeeft. Het perceel is in beide registraties 315 m². De woning heeft volgens de makelaar dakisolatie, vloerisolatie, muurisolatie en dubbel glas, en wordt verwarmd via een c.v.-ketel.
Wat is het energielabel en wat betekent dat voor de stookkosten?
Het energielabel is D. Dat is een gemiddeld label, wat betekent dat je rekening moet houden met redelijke stookkosten, maar niet met extreme bedragen. De woning heeft volgens de makelaar dakisolatie, vloerisolatie, muurisolatie en dubbel glas, wat het energieverbruik kan drukken.
Hoe is de buurt Laar om in te wonen?
De buurt Laar is een kleine kern met 810 inwoners, waarvan 30% 65 jaar of ouder is. Bewoners van de gemeente Bernheze geven hun leefomgeving gemiddeld een 6,69. Een bewoner noemt het een "Gezellige fijne buurt", maar wijst ook op gevaarlijke inritten door een nieuwe weg. Een ander zegt: "Weinig groen en trottoirs en weinig parkeerplaatsen". De sfeer is gemoedelijk, maar er zijn verbeterpunten.
Welke voorzieningen zijn er in de buurt?
De Jumbo ligt op 426 meter, en de Aldi op 4,4 kilometer. Basisschool De Beekgraaf is 407 meter verderop, en Basisschool 't Maxend op 498 meter. De huisartsenpraktijk Nistelrode zit op 425 meter, en de Benu Apotheek op 453 meter. Het ziekenhuis Bernhoven in Uden is 4,1 kilometer verderop. Voor het openbaar vervoer is bushalte Nistelrode, Laar op 113 meter, met buslijn 157.
Hoe is de bereikbaarheid met het openbaar vervoer?
De dichtstbijzijnde bushalte is Nistelrode, Laar op 113 meter, met buslijn 157. Ook zijn er haltes op het Raadhuisplein (324 meter) en Van Tilburg (447 meter), beide met dezelfde lijn. Het treinstation Oss ligt op 7,5 kilometer, dus voor de trein ben je aangewezen op de auto of fiets. De busverbinding is beperkt tot één lijn, dus voor verder weg gelegen bestemmingen is een eigen vervoermiddel handig.
Wat is het funderingsrisico van deze woning?
Het funderingsrisico is laag, volgens de openbare risicodata op adresniveau. Dit is mede te danken aan de zandbodem. De woning is gebouwd in 1961, vóór 1970, maar het risico wordt toch als laag ingeschat. Het is een gebiedsindicatie, geen inspectie van de specifieke woning.
Zijn er risico's op wateroverlast of overstroming?
Het overstromingsrisico is laag, zowel nu als in 2050. Ook wateroverlast bij hevige regen is laag. Hittestress is nu laag, maar wordt in 2050 gemiddeld. Deze indicaties komen uit de Klimaateffectatlas en zijn op gebiedsniveau, niet specifiek voor deze woning. Het betekent dat je nu weinig last hebt van wateroverlast, maar dat hittestress in de toekomst een aandachtspunt kan worden.
Hoeveel woningen zijn er te koop in de buurt?
In de buurt Laar zijn op dit moment 5 koopwoningen beschikbaar. De gemiddelde vraagprijs is €641.800, met een mediaan van €625.000. De goedkoopste woning kost €525.000 en de duurste €869.000. De gemiddelde prijs per m² is €3.986. Deze woning ligt met €435.000 ruim onder het buurtgemiddelde, wat het een relatief betaalbare optie maakt in deze buurt.
Waarom is de vraagprijs lager dan het buurtgemiddelde?
De vraagprijs van €435.000 ligt 32% onder de buurtgemiddelde vraagprijs van €641.800. Dit komt onder andere doordat de woonoppervlakte (113 m² volgens de makelaar) 34% kleiner is dan het buurtgemiddelde van 170 m². Ook heeft de woning energielabel D, terwijl het meeste koopaanbod in de buurt beter scoort. De prijs weerspiegelt dus de kleinere oppervlakte en het energielabel.
