Koopwoningen Kudelstaart, Aalsmeer
Bekijk het actuele aanbod koopwoningen in Kudelstaart en ontdek of deze dorpse buurt aan de Westeinderplassen bij je past.
Huizenprijzen en marktcijfers in Kudelstaart, Aalsmeer
Kudelstaart is een dorp waar het overgrote deel van de woningen koopwoningen betreft: 66% van de circa 3.818 woningen is in eigendom. De gemiddelde WOZ-waarde ligt op €453.000, wat gelijk is aan het wijkgemiddelde van Kudelstraat en Kalslagen, maar merkbaar lager dan het gemeentelijk gemiddelde van €494.000 in Aalsmeer. In de afgelopen twaalf maanden werden 48 woningen verkocht tegen een gemiddelde koopprijs van €697.490. De bandbreedte is fors: van €345.000 voor een kleiner appartement tot €1.780.000 voor de ruimere vrijstaande woningen aan het water. Met een gemiddeld woonoppervlak van 131 m² komt de prijs per vierkante meter uit op circa €5.325. Het aanbod bestaat vooral uit eengezinswoningen, rijtjeshuizen en twee-onder-een-kapwoningen, aangevuld met een beperkt aantal appartementen en vrijstaande huizen. Bovenaan deze pagina vind je het actuele woningaanbod met de meest recente vraagprijzen en verkooptijden.
Wonen in Kudelstaart: dorps karakter met scherpe randjes
Kudelstaart is een langgerekt dorp aan de Westeinderplassen, ten zuiden van de kern Aalsmeer. Het heeft een dorps karakter met relatief veel groen en water, wat bewoners ook waarderen: de deelscore voor groen is met 7,0 een van de hoogste. De woningvoorraad is divers. Je vindt er naoorlogse rijtjeswoningen rond het oude dorpslint, nieuwbouwwijken uit de jaren negentig en tweeduizend, en aan de plassen vrijstaande woningen met eigen aanlegsteigers. De grootste leeftijdsgroep is 45 tot 65 jaar (2.640 inwoners), maar met 1.625 huishoudens met kinderen is het zeker ook een gezinsdorp.
Qua voorzieningen heeft Kudelstaart een eigen winkelcentrum aan de Kudelstaartseweg met onder meer een Albert Heijn, een bakker en een drogist. Er zijn twee basisscholen: De Jozefschool en De Spiegel. Voor middelbaar onderwijs moeten kinderen naar Aalsmeer of Amstelveen. Sportvereniging RKDES (voetbal) en watersportverenigingen aan de Westeinderplassen zorgen voor het verenigingsleven. Het Kudelstaartse Bos en de oevers van de plassen bieden ruimte om te wandelen en te fietsen.
De bereikbaarheid is een terugkerend punt van kritiek. Er rijdt één buslijn (lijn 357) die om het halfuur gaat, maar de directe verbinding met Amsterdam-Zuid is volgens bewoners verslechterd. Eén bewoner schrijft: "Het openbaar vervoer is toch wel iets minder. Er is maar één bus die om het half uur gaat." Met de auto ben je via de N201 in circa twintig minuten op de A4 of A9, maar in de spits kan dat flink oplopen. Een eigen auto is hier eigenlijk onmisbaar.
Over de sociale sfeer zijn bewoners verdeeld, en dat is zacht uitgedrukt. De totale bewonersscore is 5,2 uit 10, gebaseerd op 4 reviews. Waar de ene bewoner het een "prima buurt" noemt en zich er nooit onveilig heeft gevoeld, beschrijven anderen een heel ander beeld. Een bewoner schrijft: "Respectloze omgeving. Weinig compassie voor een ander. Het is allemaal ik, ik, ik." Overlast van jongeren, afval in tuinen en een gebrek aan gemeenschapszin worden meerdere keren genoemd. De deelscore voor gemeenschap is slechts 3,2 en veiligheid scoort een 4,0. Ook nachtelijke vliegtuigoverlast van Schiphol wordt als toenemend probleem ervaren. Op de buurtpagina van Kudelstaart lees je alle reviews en deelscores terug.
Vergelijk je Kudelstaart met andere delen van de gemeente, dan is het prijstechnisch toegankelijker dan de kern Aalsmeer zelf, waar de WOZ-waarde hoger ligt. Het landelijke Oosteinde biedt meer ruimte maar nog minder voorzieningen. Kudelstaart zit daar tussenin: dorps, redelijk groen, maar met sociale uitdagingen die je niet moet onderschatten.
Past een koophuis in Kudelstaart bij jou?
Gezinnen met kinderen vormen de grootste groep huishoudens hier, en dat is logisch: de ruime tuinen, het groen en de relatief betaalbare eengezinswoningen maken het aantrekkelijk voor doorstromers die uit Amsterdam of Amstelveen komen. Een huis kopen in Kudelstaart is met een gemiddelde van bijna €700.000 geen koopje, maar je krijgt er meer vierkante meters voor dan in de regio Amsterdam. Starters met een kleiner budget kunnen kijken naar appartementen vanaf circa €345.000. Senioren vinden hier rust en natuur, maar moeten rekening houden met de beperkte OV-bereikbaarheid. Wees eerlijk tegen jezelf over de sociale dynamiek: lees de bewonersreviews goed door voordat je beslist. Zoek je liever flexibiliteit? Bekijk dan ook het aanbod huurwoningen in Kudelstaart.
Wat bewoners zeggen over Kudelstaart
Met een totaalscore van 5,2 uit 10 op basis van 4 reviews is het beeld gemengd. De hoogste deelscores gaan naar groen (7,0) en huisvesting (7,0): bewoners zijn tevreden over hun woning en de groene omgeving. De laagste scores zijn voor gemeenschap (3,2) en bereikbaarheid (3,8). Een bewoner vat het positieve samen: "Heb mij persoonlijk nooit echt onveilig gevoeld in de buurt. Ik vind het een fijne buurt om in te wonen met nauwelijks problemen." Anderen zijn een stuk kritischer over overlast en onderlinge omgang. Lees alle beoordelingen op de pagina over Kudelstaart en vorm je eigen beeld.
Koopwoningen vergelijken rond Kudelstaart
Op Buurtje.nl combineer je actueel woningaanbod van meer dan 1.500 bronnen met buurtscores, bewonersreviews en wijkdata. Zo zie je niet alleen wát er te koop staat, maar ook hóe het er woont. Vergelijk het aanbod in Kudelstaart met koopwoningen in de wijk Kudelstraat en Kalslagen, bekijk wat er beschikbaar is in de gemeente Aalsmeer, of oriënteer je op de wijk Oosteinde. Voor meer informatie over de gemeente kun je ook terecht op de website van gemeente Aalsmeer.
Veelgestelde vragen
Wat kost een koophuis in Kudelstaart?
De gemiddelde koopprijs in Kudelstaart lag het afgelopen jaar op €697.490, met een bandbreedte van €345.000 tot €1.780.000. Bij een gemiddeld woonoppervlak van 131 m² komt de prijs per vierkante meter uit op circa €5.325. Appartementen zijn het meest betaalbaar, vrijstaande woningen aan het water het duurst.
Wat is de WOZ-waarde in Kudelstaart?
De gemiddelde WOZ-waarde in Kudelstaart is €453.000. Dat is gelijk aan het wijkgemiddelde van Kudelstraat en Kalslagen, maar lager dan het gemeentelijk gemiddelde van Aalsmeer (€494.000). De daadwerkelijke verkoopprijzen liggen doorgaans hoger dan de WOZ-waarde.
Hoe is het wonen in Kudelstaart?
Kudelstaart is een dorpse buurt aan de Westeinderplassen met veel groen en water. Bewoners geven het een 5,2 uit 10. Pluspunten zijn de ruime woningen en het groen (beide 7,0). Kritiekpunten zijn de beperkte gemeenschapszin (3,2) en overlast. Het is een rustig dorp, maar de sociale sfeer verschilt sterk per straat.
Is Kudelstaart geschikt voor gezinnen met kinderen?
Met 1.625 huishoudens met kinderen is Kudelstaart zeker een gezinsdorp. Er zijn twee basisscholen, sportverenigingen en veel buitenruimte. De tuinen zijn over het algemeen ruim. Houd wel rekening met beperkt openbaar vervoer voor oudere kinderen die naar middelbare scholen in Aalsmeer of Amstelveen moeten.
Hoe is de bereikbaarheid van Kudelstaart?
De bereikbaarheid per OV is beperkt: er rijdt één buslijn (357) om het halfuur. Een directe verbinding met Amsterdam-Zuid is er niet meer. Met de auto ben je via de N201 in circa twintig minuten op de A4 of A9, buiten de spits. Een eigen auto is in Kudelstaart vrijwel noodzakelijk.
Welk type woningen staan te koop in Kudelstaart?
Het aanbod koopwoningen in Kudelstaart bestaat vooral uit eengezinswoningen en rijtjeshuizen, variërend van naoorlogse bouw tot nieuwbouw uit de jaren negentig en tweeduizend. Daarnaast zijn er twee-onder-een-kapwoningen, een beperkt aantal appartementen en vrijstaande woningen aan de Westeinderplassen.
Is er overlast van Schiphol in Kudelstaart?
Ja, meerdere bewoners noemen toenemende overlast van nachtelijke vluchten vanuit Schiphol als een serieus probleem. Kudelstaart ligt onder een van de aanvliegroutes. Dit is iets om rekening mee te houden als je een woning wilt kopen in Kudelstaart, vooral als je gevoelig bent voor geluidsoverlast.
Sinds de oplevering van de buurt in 2004 is er sprake van duidelijke achteruitgang en verpaupering. De leefbaarheid staat structureel onder druk. Beoordeling De buurt krijgt een onvoldoende op de volgende onderdelen: Veiligheid Gemeenschapsgevoel Hygiëne Onderwijs / opvoedklimaat Groenvoorziening Voorzieningen Bereikbaarheid Toelichting per onderdeel Veiligheid Parkeren en rijden op stoepen en wandelpaden. Onveilige situaties voor voetgangers en spelende kinderen. Overlast van hanggroepen en fatbikegroepen, met name in de avonduren. Onvoldoende zichtbare handhaving. Gemeenschap Veel roulatie in appartementen, weinig binding met de buurt. Nauwelijks sociale cohesie of onderlinge aanspreekcultuur. Weinig betrokkenheid bij de leefomgeving. Hygiëne Structureel hondenpoep op grasvelden; opruimplicht wordt niet nageleefd. Veel zwerfafval, waaronder snoep- en chipsverpakkingen, ook in particuliere tuinen. Onvoldoende schoonmaak en onderhoud door de gemeente. Onderwijs / opvoedklimaat Kinderen spelen buiten zonder toezicht. Normen en waarden rond afval, respect voor andermans eigendom en openbare ruimte ontbreken zichtbaar. Negatieve voorbeeldfunctie voor jongere kinderen. Groen Slecht onderhouden groenvoorzieningen. Grasvelden vervuild en daardoor niet bruikbaar voor recreatie. Weinig aantrekkelijk en verzorgd straatbeeld. Voorzieningen Onvoldoende parkeerfaciliteiten, mede door bedrijfsbusjes. Geen duidelijke voorzieningen om overlast tegen te gaan (zoals extra afvalbakken of speelplekken met toezicht). Bereikbaarheid Stoepen en wandelpaden vaak geblokkeerd door geparkeerde voertuigen. Slechte toegankelijkheid voor ouderen, kinderwagens en mindervaliden. Wat kan er beter Actieve en zichtbare handhaving op parkeren, hondenpoep en overlast. Aanpak van langdurig geparkeerde bedrijfsbusjes. Verbetering van gemeentelijk onderhoud van groen en openbare ruimte. Plaatsing van extra afvalbakken en gerichte schoonmaakacties. Structurele inzet van wijkagent en BOA’s, vooral in de avond. Maatregelen om sociale samenhang te versterken en bewoners meer verantwoordelijkheid te laten nemen. Duidelijke communicatie over normen, regels en consequenties.
Leuk huis Veel groen Winkelcentrum dichtbij Bereikbaarheid ov kan beter Niet veilig door overlast van jongeren, die het gedrag leren vd ouders. Respectloos, egoïstisch. Geen gemeenschapszin. Hygiëne stront overal op grasveld wordt niet opgeruimd, jongeren gooien verpakkingen gewoon in tuinen.
De buurt begon best goed. Nieuwe huizen nieuwe bewoners. Het is echter nadat een aantal bewoners zijn verhuisd en vervangen zijn door de volgende bewoners erg afgetakeld. Naast ontzettend veel toenemende overlast van nachtelijke vluchten vanuit Schiphol is het onderlinge sociale gedrag tot een nulpunt gedaald. Het is een wijk met veel kinderen die het aso gedrag van hun ouders dusdanig normaal vinden dat zij niet beter weten en het ouderlijke gedrag kopiëren. Er is in de afgelopen jaren veel overlast en vernielingen geweest door hele groepen terroriserende kinderen. Deze kinderen worden groter en gaan nu ander gedrag vertonen en of verhuizen. Mensen aanspreken en erover praten wordt niet geaccepteerd. En pesterijen zijn dagelijkse kost zeker als je je afzijdig houdt van deze mensen. Omdat je toch al weet dat praten en aanspreken averechts werkt. Want als je je niet aansluit en of net zulk aso gedrag vertoond wordt je als een paria behandeld. Er is in Kudelstaart wel toezicht van een wijkagent en na de schietpartij zie je meer politie en handhaving. Echter als je de wijkagent aanschrijft of hulp van de politie vraagt kan je dit op je buik schrijven. We hebben in de wijk en omgeving voldoende mooie natuur en groen. Onderwijs kan beter. Er is kinderopvang basisschool onderwijs ( niveau is niet al te best) en er is een VMBO ( deze heeft ook al een niet te beste naam). Echter voor kinderen die naar de havo of het vwo gaan moet er verder gekeken worden. Bereikbaarheid met OV is bar slecht. Er is in Aalsmeer een busstation waar de bus vanuit Kudelstaart naartoe gaat. Echter sluit de bus totaal niet aan bij de andere bussen. Het zou mooi zijn als er in ieder geval 1 bus elk kwartier of elk half uur in 1 x rechtstreeks naar een dichtstbijzijnde treinstation rijdt ( bv hoofddorp) zonder dat je hoeft over te stappen. Misschien kan de tram vanuit Uithoorn doorgetrokken worden naar Kudelstaart. Voorzieningen zon voldoende maar kan ook beter.
Redelijk nette buurt. Helaas is er is overlast van schreeuwende buren, dronken buren, asociaal gedrag naar buren die zich hiervan afkeren. Dus als je er niet bij hoort of als je er niet bij wilt horen berg je dan maar. Weinig empathie en inlevingsvermogen. Veel overlast van vernielen van autos en prive spullen. Hiernaast zijn er regelmatig groepen jongeren die de buurt terroriseren door " belletje lellen ", en als je niet reageert dat wordt er vervolgens op de ramen geramd. Hiernaast worden ramen bewerkt met eieren en yoghurt. Wijkagent is heel ver te zoeken, politie doet niet, aanspreken van de buren werk averechts.
Heb mij persoonlijk nooit echt onveilig gevoeld in de buurt. Ik vind het een fijne buurt om in te wonen met nauwelijks problemen. Een klein fijn dorpje, maar het openbaar vervoer is toch wel iets minder. Er is maar één bus die om het half uur gaat, waarbij de directe verbinding met Amsterdam-Zuid wordt verbroken in de zomer van 2024. Voor de rest is het een enorm rustige woonomgeving.
