Koopwoningen Kudelstraat en Kalslagen, Aalsmeer
Zoek je een koopwoning in Kudelstraat en Kalslagen? Bekijk het actuele aanbod, recente verkoopprijzen en bewonersreviews direct op deze pagina.
Koopprijzen in Kudelstraat en Kalslagen: flink boven de WOZ-waarde
Kudelstraat en Kalslagen is overwegend een koopwijk: 66% van de ruim 3.800 woningen is in eigendom, de rest wordt verhuurd. De gemiddelde WOZ-waarde ligt op €453.000, wat iets lager is dan het gemeentelijk gemiddelde van €494.000 voor Aalsmeer. Toch betaalden kopers het afgelopen jaar gemiddeld €708.216 voor een woning hier, met transacties die uiteen liepen van €345.000 tot €1.780.000. Dat wijst op een gevarieerd aanbod: naast rijtjeswoningen en twee-onder-een-kapwoningen zijn er ook ruimere vrijstaande huizen. Het gemiddelde verkochte object had een woonoppervlak van 133 m². Voor het actuele aanbod en de meest recente vraagprijzen kun je het overzicht bovenaan deze pagina raadplegen.
Wie een appartement kopen in Kudelstraat en Kalslagen overweegt, vindt relatief beperkt aanbod in dat segment. Het straatbeeld wordt gedomineerd door grondgebonden gezinswoningen, wat de wijk aantrekkelijk maakt voor mensen die tuin en ruimte zoeken. De lagere WOZ-waarde ten opzichte van de rest van Aalsmeer betekent niet dat je hier goedkoop instapt: het verschil tussen WOZ en werkelijke verkoopprijs laat zien dat er bovengemiddelde vraag is. Bekijk ook de koopwoningen in Aalsmeer breed als je wilt vergelijken.
Wonen in Kudelstraat en Kalslagen: groen en ruim, maar niet zonder wrijving
Wie wonen in Kudelstraat en Kalslagen van een afstand bekijkt, ziet een wijk met ruime kavels, veel groen en een dorps karakter aan de rand van Aalsmeer, vlakbij het Westeinderplassengebied. De wijk is grotendeels gebouwd rond 2004 en bestaat uit brede straten met voortuinen en parkeerruimte. Op papier klinkt dat aantrekkelijk. De bewonersreviews op de wijkpagina van Kudelstraat en Kalslagen geven echter een genuanceerder beeld: de gemiddelde score staat op 4.8 uit 10, gebaseerd op vijf reviews. Groen (6.6) en huisvesting (6.8) scoren relatief goed. Bereikbaarheid (3.2), gemeenschapsgevoel (2.8) en veiligheid (4.2) scoren beduidend lager.
Een bewoner schrijft: "Leuke huizen, ruime tuinen, maar een respectloze omgeving. Niet veilig door overlast van jongeren. Geen gemeenschapszin." Een andere reviewer signaleert structurele achteruitgang sinds de oplevering: "Duidelijke verpaupering, leefbaarheid staat structureel onder druk." Daar staat tegenover dat een langdurige bewoner aangeeft zich persoonlijk nooit echt onveilig te hebben gevoeld en de buurt omschrijft als "een klein fijn dorpje". De ervaringen lopen dus uiteen, maar de kritiek op sociale cohesie en overlast is een terugkerend thema dat serieus genomen moet worden bij een oriëntatie op kopen in Kudelstraat en Kalslagen.
Qua voorzieningen is er een winkelcentrum op loopafstand, met dagelijkse boodschappen goed bereikbaar. Voor scholen zijn er basisscholen in de directe omgeving; voor voortgezet onderwijs is men aangewezen op Aalsmeer of de regio. De bereikbaarheid per openbaar vervoer is een bekend pijnpunt: er rijdt één buslijn met een frequentie van ongeveer eens per halfuur, en de directe verbinding met Amsterdam-Zuid laat te wensen over. Met de auto ben je via de N231 snel op de A4 of A9, wat de wijk voor automobilisten stukken toegankelijker maakt. Schiphol ligt op circa tien minuten rijden, wat handig is maar ook nachtelijk vliegtuiglawaai met zich meebrengt, een klacht die meerdere bewoners benoemen. De nabijgelegen buurt Kudelstaart heeft een vergelijkbaar karakter en is het verkennen waard als alternatief. Ook Oosteinde en Aalsmeer-centrum bieden andere woonsituaties binnen dezelfde gemeente. Meer over gemeentelijk beleid en lokale ontwikkelingen vind je op de website van de gemeente Aalsmeer.
Voor wie is een koophuis in Kudelstraat en Kalslagen geschikt?
De wijk spreekt vooral gezinnen aan die ruimte en een tuin zoeken voor een prijs die iets onder het Aalsmeerse gemiddelde ligt. Met een gemiddelde verkoopprijs van ruim €700.000 is huis kopen in Kudelstraat en Kalslagen geen startersmarkt. Starters die flexibel willen zijn, kunnen ook kijken naar de huurwoningen in Kudelstraat en Kalslagen als tussenstap. Reken bij aankoop op bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting (2% voor niet-starters) en notariskosten. Wees je bewust van de sociale dynamiek in de wijk: de reviews zijn eerlijk en verdienen aandacht voordat je een bod uitbrengt.
Koopwoning zoeken in Kudelstraat en Kalslagen via buurtdata
Buurtje.nl combineert het actuele woningaanbod met bewonersreviews en wijkstatistieken, zodat je niet alleen een huis maar ook een buurt kiest. Wil je woning kopen in een andere omgeving vergelijken? Bekijk dan ook het aanbod in Oosteinde of verken alle koopwoningen in Aalsmeer voor een volledig overzicht.
Veelgestelde vragen
Wat kost een koophuis in Kudelstraat en Kalslagen gemiddeld?
In de afgelopen twaalf maanden werden 51 woningen verkocht in Kudelstraat en Kalslagen, tegen een gemiddelde koopprijs van €708.216. De prijzen liepen uiteen van €345.000 tot €1.780.000, met een gemiddeld woonoppervlak van 133 m². De WOZ-waarde in de wijk ligt gemiddeld op €453.000, wat lager is dan het gemeentelijk gemiddelde van €494.000 voor Aalsmeer.
Wat zijn de bijkomende kosten bij het kopen van een woning in Kudelstraat en Kalslagen?
Naast de koopprijs betaal je als niet-starter 2% overdrachtsbelasting over de aankoopprijs. Daarbovenop komen notariskosten voor de leveringsakte en hypotheekakte, doorgaans samen tussen de €1.500 en €3.000. Reken ook op kosten voor een bouwkundige keuring en eventueel een aankoopmakelaar. Starters onder de 35 jaar die een woning kopen onder de nationale grens voor de startersvrijstelling betalen geen overdrachtsbelasting.
Welke woningtypen kun je kopen in Kudelstraat en Kalslagen?
Het aanbod bestaat voornamelijk uit grondgebonden woningen: rijtjeswoningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande huizen. De wijk is rond 2004 gebouwd en heeft een relatief uniform straatbeeld met ruime kavels en tuinen. Appartementen kopen in Kudelstraat en Kalslagen is mogelijk maar het aanbod in dat segment is beperkt. De wijk is daarmee aantrekkelijker voor gezinnen dan voor mensen die een appartement zoeken.
Hoe is de bereikbaarheid als je in Kudelstraat en Kalslagen gaat wonen?
Per openbaar vervoer is de wijk matig bereikbaar: er rijdt één buslijn met een frequentie van circa dertig minuten, en een directe verbinding met Amsterdam-Zuid ontbreekt. Met de auto is de situatie gunstiger: via de N231 bereik je de A4 en A9 snel, en Schiphol ligt op ongeveer tien minuten rijden. Bewoners wijzen er wel op dat de nabijheid van Schiphol ook nachtelijk vliegtuiglawaai met zich meebrengt.
Is Kudelstraat en Kalslagen een veilige buurt om een huis te kopen?
De meningen van bewoners lopen uiteen. Op Buurtje.nl scoort de wijk een 4.2 op veiligheid en een 2.8 op gemeenschapsgevoel. Meerdere reviewers noemen overlast van jongeren en asociaal buurtgedrag als terugkerende problemen. Een andere langdurige bewoner geeft aan zich persoonlijk nooit echt onveilig te hebben gevoeld. Het is verstandig om de buurt op verschillende tijdstippen te bezoeken en de volledige bewonersreviews te lezen voordat je beslist.
Sinds de oplevering van de buurt in 2004 is er sprake van duidelijke achteruitgang en verpaupering. De leefbaarheid staat structureel onder druk. Beoordeling De buurt krijgt een onvoldoende op de volgende onderdelen: Veiligheid Gemeenschapsgevoel Hygiëne Onderwijs / opvoedklimaat Groenvoorziening Voorzieningen Bereikbaarheid Toelichting per onderdeel Veiligheid Parkeren en rijden op stoepen en wandelpaden. Onveilige situaties voor voetgangers en spelende kinderen. Overlast van hanggroepen en fatbikegroepen, met name in de avonduren. Onvoldoende zichtbare handhaving. Gemeenschap Veel roulatie in appartementen, weinig binding met de buurt. Nauwelijks sociale cohesie of onderlinge aanspreekcultuur. Weinig betrokkenheid bij de leefomgeving. Hygiëne Structureel hondenpoep op grasvelden; opruimplicht wordt niet nageleefd. Veel zwerfafval, waaronder snoep- en chipsverpakkingen, ook in particuliere tuinen. Onvoldoende schoonmaak en onderhoud door de gemeente. Onderwijs / opvoedklimaat Kinderen spelen buiten zonder toezicht. Normen en waarden rond afval, respect voor andermans eigendom en openbare ruimte ontbreken zichtbaar. Negatieve voorbeeldfunctie voor jongere kinderen. Groen Slecht onderhouden groenvoorzieningen. Grasvelden vervuild en daardoor niet bruikbaar voor recreatie. Weinig aantrekkelijk en verzorgd straatbeeld. Voorzieningen Onvoldoende parkeerfaciliteiten, mede door bedrijfsbusjes. Geen duidelijke voorzieningen om overlast tegen te gaan (zoals extra afvalbakken of speelplekken met toezicht). Bereikbaarheid Stoepen en wandelpaden vaak geblokkeerd door geparkeerde voertuigen. Slechte toegankelijkheid voor ouderen, kinderwagens en mindervaliden. Wat kan er beter Actieve en zichtbare handhaving op parkeren, hondenpoep en overlast. Aanpak van langdurig geparkeerde bedrijfsbusjes. Verbetering van gemeentelijk onderhoud van groen en openbare ruimte. Plaatsing van extra afvalbakken en gerichte schoonmaakacties. Structurele inzet van wijkagent en BOA’s, vooral in de avond. Maatregelen om sociale samenhang te versterken en bewoners meer verantwoordelijkheid te laten nemen. Duidelijke communicatie over normen, regels en consequenties.
Leuk huis Veel groen Winkelcentrum dichtbij Bereikbaarheid ov kan beter Niet veilig door overlast van jongeren, die het gedrag leren vd ouders. Respectloos, egoïstisch. Geen gemeenschapszin. Hygiëne stront overal op grasveld wordt niet opgeruimd, jongeren gooien verpakkingen gewoon in tuinen.
De buurt begon best goed. Nieuwe huizen nieuwe bewoners. Het is echter nadat een aantal bewoners zijn verhuisd en vervangen zijn door de volgende bewoners erg afgetakeld. Naast ontzettend veel toenemende overlast van nachtelijke vluchten vanuit Schiphol is het onderlinge sociale gedrag tot een nulpunt gedaald. Het is een wijk met veel kinderen die het aso gedrag van hun ouders dusdanig normaal vinden dat zij niet beter weten en het ouderlijke gedrag kopiëren. Er is in de afgelopen jaren veel overlast en vernielingen geweest door hele groepen terroriserende kinderen. Deze kinderen worden groter en gaan nu ander gedrag vertonen en of verhuizen. Mensen aanspreken en erover praten wordt niet geaccepteerd. En pesterijen zijn dagelijkse kost zeker als je je afzijdig houdt van deze mensen. Omdat je toch al weet dat praten en aanspreken averechts werkt. Want als je je niet aansluit en of net zulk aso gedrag vertoond wordt je als een paria behandeld. Er is in Kudelstaart wel toezicht van een wijkagent en na de schietpartij zie je meer politie en handhaving. Echter als je de wijkagent aanschrijft of hulp van de politie vraagt kan je dit op je buik schrijven. We hebben in de wijk en omgeving voldoende mooie natuur en groen. Onderwijs kan beter. Er is kinderopvang basisschool onderwijs ( niveau is niet al te best) en er is een VMBO ( deze heeft ook al een niet te beste naam). Echter voor kinderen die naar de havo of het vwo gaan moet er verder gekeken worden. Bereikbaarheid met OV is bar slecht. Er is in Aalsmeer een busstation waar de bus vanuit Kudelstaart naartoe gaat. Echter sluit de bus totaal niet aan bij de andere bussen. Het zou mooi zijn als er in ieder geval 1 bus elk kwartier of elk half uur in 1 x rechtstreeks naar een dichtstbijzijnde treinstation rijdt ( bv hoofddorp) zonder dat je hoeft over te stappen. Misschien kan de tram vanuit Uithoorn doorgetrokken worden naar Kudelstaart. Voorzieningen zon voldoende maar kan ook beter.
Redelijk nette buurt. Helaas is er is overlast van schreeuwende buren, dronken buren, asociaal gedrag naar buren die zich hiervan afkeren. Dus als je er niet bij hoort of als je er niet bij wilt horen berg je dan maar. Weinig empathie en inlevingsvermogen. Veel overlast van vernielen van autos en prive spullen. Hiernaast zijn er regelmatig groepen jongeren die de buurt terroriseren door " belletje lellen ", en als je niet reageert dat wordt er vervolgens op de ramen geramd. Hiernaast worden ramen bewerkt met eieren en yoghurt. Wijkagent is heel ver te zoeken, politie doet niet, aanspreken van de buren werk averechts.
Heb mij persoonlijk nooit echt onveilig gevoeld in de buurt. Ik vind het een fijne buurt om in te wonen met nauwelijks problemen. Een klein fijn dorpje, maar het openbaar vervoer is toch wel iets minder. Er is maar één bus die om het half uur gaat, waarbij de directe verbinding met Amsterdam-Zuid wordt verbroken in de zomer van 2024. Voor de rest is het een enorm rustige woonomgeving.
