Ben je jonger dan 35 en koop je je eerste huis, dan betaal je in 2026 geen overdrachtsbelasting. Tenminste: als de woning niet meer kost dan € 555.000. Eén euro erboven en je betaalt 2% over het hele bedrag. Bij een huis van € 560.000 is dat € 11.200.
Die grens is landelijk. De huizenprijzen zijn dat niet. Daarom keken we half oktober 2026 in ons eigen aanbod hoeveel koopwoningen er per stad onder de € 555.000 vallen. Twee dingen vooraf. Het zijn vraagprijzen: wat er uiteindelijk betaald wordt kan hoger uitvallen, en juist dat maakt woningen net onder de grens lastig. En het is een momentopname van wat er nu te koop staat, geen verkoopstatistiek.
Eerst de regels, kort
De Belastingdienst noemt vier voorwaarden voor de startersvrijstelling. Ze moeten alle vier kloppen:
- Je bent 18 of ouder en nog geen 35 op de dag dat je bij de notaris de leveringsakte tekent. Niet de dag van de koopovereenkomst dus.
- Je gaat er zelf wonen, voor langere tijd.
- Je hebt de vrijstelling nooit eerder gebruikt. Eerder een huis gehad is geen probleem, eerder vrijgesteld wel.
- De woning is op dat moment niet meer waard dan € 555.000.
Valt een van die vier af en ga je er wel zelf wonen, dan betaal je 2%. Wie een huis koopt om te verhuren of voor een kind, betaalt sinds 1 januari 2026 8%. Dat staat allemaal op de pagina van de Rijksoverheid.
Zes op de tien koophuizen passen eronder
In ons hele aanbod staan bijna 68.000 koopwoningen van particuliere verkopers. De mediane vraagprijs is € 489.000 en 61% vraagt € 555.000 of minder. Bij appartementen is dat 70%, bij tussenwoningen 69%. Hoekwoningen zitten op 62%, twee-onder-een-kapwoningen op 54% en van de vrijstaande huizen valt nog 42% eronder.
Landelijk is het dus geen uitzondering om onder de grens te kopen. Maar dat gemiddelde verbergt grote verschillen tussen steden.
Per stad: van 35% tot 81%
Hieronder veertien grote gemeenten. De laatste kolom laat zien hoeveel tussenwoningen onder de grens blijven, omdat dat voor veel starters met plannen voor een gezin het type is waar ze naar zoeken.
| Gemeente | Mediane vraagprijs | Aanbod tot € 555.000 | Tussenwoningen tot € 555.000 |
|---|---|---|---|
| Amstelveen | € 695.000 | 35% | 2% |
| Amsterdam | € 625.000 | 42% | 17% |
| Amersfoort | € 585.000 | 46% | 37% |
| Haarlem | € 575.000 | 49% | 24% |
| Utrecht | € 535.000 | 56% | 35% |
| Den Haag | € 475.000 | 62% | 27% |
| Eindhoven | € 500.000 | 62% | 62% |
| Apeldoorn | € 445.000 | 64% | 90% |
| Rotterdam | € 425.000 | 72% | 67% |
| Tilburg | € 432.500 | 73% | 82% |
| Enschede | € 389.000 | 75% | 87% |
| Leeuwarden | € 375.000 | 77% | 87% |
| Venlo | € 365.000 | 80% | 91% |
| Groningen | € 349.000 | 81% | 83% |
In Groningen, Venlo en Leeuwarden valt ruim driekwart van het aanbod binnen de vrijstelling. Daar is de grens voor de meeste starters eigenlijk geen onderwerp. In Amsterdam en Amstelveen ligt de mediane vraagprijs er al boven, en in Amstelveen staat vrijwel geen tussenwoning meer onder de € 555.000 te koop.
Den Haag en Utrecht: appartement wel, huis lastig
De opvallendste stad is Den Haag. Gemiddeld lijkt het mee te vallen: 62% van het aanbod zit onder de grens, en bij appartementen is dat zelfs 70%. Maar van de Haagse tussenwoningen blijft maar 27% eronder. In Utrecht zie je hetzelfde patroon (68% van de appartementen, 35% van de tussenwoningen), net als in Haarlem en Amersfoort. Zoek je in die steden een huis met een tuin, dan is de kans groot dat je toch overdrachtsbelasting betaalt.
Rotterdam en Eindhoven zitten er tussenin: daar blijft nog ongeveer twee derde van de tussenwoningen onder de grens. In Apeldoorn, Tilburg en Enschede is dat meer dan acht op de tien.
Wat krijg je voor € 555.000?
Hetzelfde bedrag levert per stad een heel ander huis op. Kijk je alleen naar tussenwoningen die onder de grens te koop staan, dan is de middelste in Amsterdam 86 m² groot, in Haarlem 84 m² en in Utrecht 87 m². In Rotterdam is dat 113 m², in Groningen 111 m² en in Venlo 139 m². Bij appartementen onder de grens is het verschil kleiner: in Amsterdam is de middelste 64 m², in de meeste andere grote steden tussen de 70 en 85 m².
Voor een starter in Amsterdam betekent de vrijstelling dus vooral: een appartement van rond de 65 m², of een kleine eengezinswoning als je er een vindt.
De valkuil net onder de grens
Ongeveer 7% van het landelijke aanbod staat tussen € 500.000 en € 555.000. In Eindhoven en Utrecht is dat zelfs 10 à 11%. Dat zijn precies de huizen waar het spannend wordt. Wat telt is de koopsom die in de koopovereenkomst staat, niet de vraagprijs. Bied je op een huis van € 535.000 en win je met € 560.000, dan ben je de vrijstelling kwijt en betaal je € 11.200. Die laatste € 5.000 boven de grens kosten je dan in werkelijkheid € 16.200.
Reken daarom voor je bod uit wat het je kost als je boven de grens uitkomt. Een paar dingen die meetellen in de waarde, volgens de Belastingdienst:
- Tuin, schuur of garage die bij de woning hoort.
- Erfpacht: de gekapitaliseerde canon wordt bij de koopsom opgeteld. In steden met veel erfpacht, zoals Amsterdam, kan een appartement van € 520.000 daardoor toch boven de grens uitkomen.
- Een parkeerplaats of berging die je later apart koopt. Koop je binnen twaalf maanden iets wat bij de woning hoort en kom je samen boven de € 555.000, dan vervalt de vrijstelling alsnog.
Samen kopen
Koop je met je partner, dan kijkt de Belastingdienst per persoon naar de leeftijd, maar naar de hele woning voor de grens. Een voorbeeld: jij bent 31, je partner 36, en jullie kopen samen een huis van € 480.000. Jij betaalt niets over jouw helft, je partner 2% over de andere helft: € 4.800. Kopen jullie allebei onder de 35 een huis van € 600.000, dan krijgt geen van beiden de vrijstelling, ook al is ieders deel maar € 300.000.
Let ook op de leeftijd: word je 35 voordat de akte gepasseerd is, dan ben je te laat. Bij nieuwbouw, waar de levering soms maanden na het tekenen komt, is dat iets om vooraf met de notaris door te nemen.
Verder zoeken
Op Buurtje.nl kun je in elke stad zoeken met een maximumprijs, en met een zoekopdracht krijg je nieuwe woningen onder de € 555.000 vanzelf in je mail. Met de hypotheek-calculator zie je of dat bedrag ook binnen je leenruimte valt. Alle koopwoningen in Nederland staan op deze pagina.
Lees ook:
