Oude Medelsestraat 78
Latenstein, Tiel
BuurtEen tussenwoning met karakter in Latenstein
Deze tussenwoning uit 1920 staat aan de Oude Medelsestraat, een rustige weg met vrij uitzicht in de buurt Latenstein. Met vijf kamers en vier slaapkamers verdeeld over twee woonlagen is er genoeg ruimte. De vraagprijs van €200.000 is scherp, zeker vergeleken met het buurtgemiddelde. De woning wordt aangeboden voor 62% onder de gemiddelde vraagprijs van €523.462 in deze buurt, en ook de prijs per vierkante meter ligt fors lager dan het gemiddelde. Wie op zoek is naar een betaalbare tussenwoning in Tiel, vindt hier een opvallend geprijsde optie. Bekijk ook andere tussenwoningen in Tiel.
De woning zelf
De woning heeft een woonoppervlak van 85 m² volgens de makelaar, terwijl de BAG-registratie 83 m² aangeeft. Het perceel is 129 m² groot. De indeling omvat vijf kamers, waaronder vier slaapkamers en één badkamer. Achter het huis ligt een tuin van 50 m² op het westen. De woning wordt verwarmd met gaskachels en is in volle eigendom. Het energielabel is G, het minst zuinige label, dus je kunt hoge stookkosten verwachten. De woning is gebouwd in 1920 en heeft een inhoud van 335 m³.
Latenstein: een buurt met twee gezichten
Met bijna 2.900 inwoners is Latenstein een buurt waar jong en oud door elkaar woont, al ligt het aandeel 65-plussers met 19% iets hoger. Bewoners van de wijk Tiel kern geven hun leefomgeving gemiddeld een 7,6, gebaseerd op elf beoordelingen. Een bewoner noemt het "een leuke buurt" en "gezellig", terwijl een ander juist wijst op overlast van hardrijders en uitgaanspubliek. De meningen lopen dus uiteen, van positief tot kritisch. De woningmarkt in de buurt Latenstein laat een gemiddelde vraagprijs zien van ruim €523.462, met een mediaan van €519.000.
Voorzieningen en bereikbaarheid
De dagelijkse boodschappen doe je bij Jumbo of Lidl, beide op ongeveer 1,4 kilometer afstand. Basisschool de Regenboog ligt op 723 meter, en ook kinderdagverblijf en speelplekken zijn dichtbij. Voor zorg kun je terecht bij Huisartsenpraktijk Drumpt op 2,2 kilometer en BENU Apotheek Danser op 1,9 kilometer. De bushalte Tiel, Hoog Kellenseweg op 533 meter biedt verbindingen met lijnen 45, 48 en 148. Het treinstation Tiel ligt op 2,4 kilometer. De gemeente Tiel biedt daarmee een redelijk compleet voorzieningenniveau.
WOZ en risico-indicaties
De WOZ-waarde is vastgesteld op €279.000 met peildatum 1 januari 2025. De vraagprijs ligt 28% onder deze WOZ-waarde. Tussen 2020 en 2025 is de WOZ-waarde met 68% gestegen, van €166.000 naar €279.000. Wat betreft risico's op adresniveau: de geluidsbelasting van wegverkeer ligt op 60 dB Lden, boven de norm, en ook spoorweglawaai zit met 57 dB boven de norm. Het funderingsrisico is verhoogd, een gebiedsindicatie die geldt voor panden in dit postcodegebied, mede door de kleigrond en het bouwjaar 1920. Het overstromingsrisico is momenteel verhoogd en wateroverlast bij hevige regen ook. Hittestress is nu laag, maar neemt richting 2050 toe naar gemiddeld.
Bron en aanbod
Op het moment van schrijven wordt de woning via twee kanalen aangeboden, waaronder Dolron Rivierenland Makelaars op Funda.
Deze samenvatting is met AI gemaakt en kan fouten bevatten. Controleer de gegevens altijd bij de aanbieder.
Kenmerken
Details van deze woning
Overdracht
Prijs
Oppervlakten en inhoud
Verzeker je huis en spullenVerzekerenIndeling
Bouw
Buitenruimte
De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld met 1 januari als peildatum, en loopt daarmee ongeveer een jaar achter op de markt. Het is een geschatte marktwaarde, geen verkoopprijs.
Veelgestelde vragen
Over Oude Medelsestraat 78, Tiel
Waarom is de vraagprijs zo laag ten opzichte van de WOZ-waarde?
De vraagprijs van €200.000 ligt 28% onder de WOZ-waarde van €279.000 (peildatum 1 januari 2025). Dat is een opvallend verschil, maar de WOZ-waarde is een gemeentelijke taxatie en geen actuele marktwaarde. De woning heeft energielabel G, wat hoge stookkosten betekent, en het funderingsrisico in dit gebied is verhoogd. Die factoren kunnen de prijs beïnvloeden, maar de uiteindelijke verkoopprijs hangt af van wat kopers ervoor willen betalen.
Hoeveel kamers en slaapkamers heeft deze woning?
De woning heeft vijf kamers, waarvan vier slaapkamers en één badkamer, verdeeld over twee woonlagen. De woonoppervlakte is 85 m² volgens de makelaar, terwijl de BAG-registratie 83 m² aangeeft. Het perceel is 129 m² groot. Achter het huis ligt een tuin van 50 m² op het westen. De woning wordt verwarmd met gaskachels en is in volle eigendom.
Wat betekent energielabel G voor deze woning?
Energielabel G is het minst zuinige label op de schaal van A++++ tot G. Dat betekent dat je hoge stookkosten kunt verwachten, zeker omdat de woning wordt verwarmd met gaskachels. Het label zegt niets over de bouwkundige staat van de woning, maar geeft wel een indicatie van de energieprestatie. In de buurt heeft het meeste koopaanbod een beter energielabel, dus dit is een punt om rekening mee te houden bij het budget.
Hoe zit het met het funderingsrisico van deze woning?
Het funderingsrisico in dit postcodegebied is verhoogd, volgens openbare risicodata van KCAF. Dit is een gebiedsindicatie, geen inspectie van deze specifieke woning. De woning is gebouwd in 1920 op kleigrond, wat kan duiden op houten palen of een ondiepe fundering. Daarnaast daalt de grondwaterstand richting 2050, wat het risico bij houten funderingen vergroot.
Welke voorzieningen liggen er in de buurt?
De dichtstbijzijnde supermarkten zijn Jumbo en Lidl, beide op ongeveer 1,4 kilometer afstand. Basisschool de Regenboog ligt op 723 meter en kinderdagverblijf op 500 meter. Voor zorg kun je terecht bij Huisartsenpraktijk Drumpt op 2,2 kilometer en BENU Apotheek Danser op 1,9 kilometer. Het ziekenhuis Rivierenland ligt op 2,9 kilometer. De bushalte Tiel, Hoog Kellenseweg op 533 meter biedt lijnen 45, 48 en 148, en het treinstation Tiel ligt op 2,4 kilometer.
Hoe is de buurt Latenstein om in te wonen?
Latenstein heeft bijna 2.900 inwoners, met een mix van leeftijden: 19% is 65-plus, 27% is tussen 25 en 45 jaar. Bewoners van de wijk Tiel kern geven hun leefomgeving gemiddeld een 7,6, gebaseerd op elf beoordelingen. De meningen lopen uiteen: een bewoner noemt het "een leuke buurt" en "gezellig", terwijl een ander overlast meldt van hardrijders en uitgaanspubliek.
Wat is de gemiddelde vraagprijs in deze buurt?
De gemiddelde vraagprijs in de buurt Latenstein is €523.462, met een mediaan van €519.000. Het goedkoopste aanbod staat op €150.000 en het duurste op €895.000. Deze woning wordt aangeboden voor €200.000, wat 62% onder het buurtgemiddelde ligt. De gemiddelde prijs per vierkante meter in de buurt is €3.960, terwijl deze woning €2.353 per m² vraagt. Het is daarmee een opvallend scherp geprijsde woning in het aanbod.
Waarom staan er geen woningdetails in deze advertentie?
De advertentie vermeldt geen details over de staat van het onderhoud, de keuken, de badkamer of de afwerking. Daardoor is het lastig om een volledig beeld te krijgen van de woning. De basisgegevens zoals kamers, oppervlakte en energielabel zijn wel bekend, maar verdere informatie over bijvoorbeeld de fundering of isolatie staat niet in de advertentie.
