Een hoekwoning met karakter in Latenstein
Deze hoekwoning aan de Lijsterstraat 2 in Tiel is een woning met een verhaal. Gebouwd in 1935 en met energielabel D, biedt het huis 88 vierkante meter woonoppervlak op een perceel van 140 vierkante meter. Met een laatst bekende vraagprijs van €329.000 lag deze woning scherp geprijsd, vooral als je kijkt naar het aanbod van hoekwoningen in Tiel. Deze woning staat sinds 30 september 2026 niet meer online.
De woning zelf
De woning is een hoekwoning uit 1935. De advertentie vermeldde geen details over de indeling, zoals het aantal kamers of slaapkamers, en ook niet over de aanwezigheid van een tuin of balkon. Het energielabel is D. De woonoppervlakte is volgens de BAG-registratie 88 vierkante meter.
Een buurt met twee gezichten
Latenstein is een buurt met ruim 2.800 inwoners, waarvan een aanzienlijk deel tussen de 45 en 65 jaar oud is. Bewoners van de wijk geven hun leefomgeving gemiddeld een 7,6, maar de meningen lopen uiteen. Een bewoner noemt het "een leuke buurt" en "gezellig", terwijl een ander juist wijst op overlast en onveiligheid. De buurt Latenstein kent dus zowel positieve als negatieve geluiden.
Voorzieningen en bereikbaarheid
De dagelijkse boodschappen kun je doen bij de Jumbo of Lidl, die beide op ongeveer 300 meter afstand liggen. Voor de kinderen is CBS Prins Willem-Alexander op 269 meter een optie, en ook kinderdagverblijf en basisonderwijs zijn dichtbij. De huisartsenpraktijk Drumpt zit op 1,7 kilometer, de BENU Apotheek Danser op 782 meter. Met buslijn 812 bij de Santwyckse Poort op 372 meter en het treinstation Tiel op 1,4 kilometer is de woning goed ontsloten. De gemeente Tiel biedt daarmee een complete omgeving.
WOZ en risico-indicaties
De WOZ-waarde was vastgesteld op €372.000 met peildatum 1 januari 2025. De vraagprijs lag 12% onder de WOZ-waarde. Tussen 2020 en 2025 was de WOZ-waarde met 62% gestegen, van €229.000 naar €372.000. Wat betreft risico's op adresniveau: de geluidsbelasting van wegverkeer en spoorweglawaai blijft onder de norm. Het funderingsrisico is verhoogd, een gebiedsindicatie die geldt voor panden in dit postcodegebied, mede door de kleigrond en het bouwjaar 1935. Ook wateroverlast bij hevige regen en het huidige overstromingsrisico zijn verhoogd, terwijl het overstromingsrisico voor 2050 laag is. Hittestress is nu laag, maar wordt richting 2050 gemiddeld. Dit zijn indicaties op gebiedsniveau, geen inspectie van deze specifieke woning.
Bron
Toen de woning nog online stond, werd deze alleen via Dolron Rivierenland Makelaars aangeboden.
Deze samenvatting is met AI gemaakt en kan fouten bevatten. Controleer de gegevens altijd bij de aanbieder.
Kenmerken
Details van deze woning
Overdracht
Prijs
Oppervlakten en inhoud
Verzeker je huis en spullenVerzekerenBouw
De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld met 1 januari als peildatum, en loopt daarmee ongeveer een jaar achter op de markt. Het is een geschatte marktwaarde, geen verkoopprijs.
Veelgestelde vragen
Over Lijsterstraat 2, Tiel
Hoe verhoudt de vraagprijs zich tot de WOZ-waarde?
De vraagprijs van €329.000 lag 12% onder de WOZ-waarde van €372.000, die was vastgesteld met peildatum 1 januari 2025. Dat betekende dat de vraagprijs lager was dan de gemeentelijke taxatie. De WOZ-waarde is echter geen actuele marktwaarde, maar een taxatie op een vast moment. Tussen 2020 en 2025 was de WOZ-waarde met 62% gestegen, van €229.000 naar €372.000.
Wat was de gemiddelde vraagprijs in de buurt Latenstein?
In de buurt Latenstein lag de gemiddelde vraagprijs voor koopwoningen op €523.462, met een mediaan van €519.000. De vraagprijs van deze woning lag 37% onder dat buurtgemiddelde. Ook per vierkante meter was de prijs lager: €3.739 tegenover een buurtgemiddelde van €3.960 per vierkante meter. Het aanbod in de buurt bestaat uit 13 koopwoningen.
Wat is het energielabel en wat betekent dat voor de stookkosten?
De woning heeft energielabel D. Dat is een gemiddeld label, maar in de buurt Latenstein heeft het grootste deel van het koopaanbod een beter label: 53,8% heeft label A en 38,5% heeft label A+. Slechts 7,7% van het aanbod heeft label D of lager. Met label D kun je verwachten dat de energiekosten hoger liggen dan bij een woning met een zuiniger label, maar het label zegt niets over de bouwkundige staat van de woning.
Hoe is de buurt Latenstein beoordeeld door bewoners?
Bewoners van de wijk geven hun leefomgeving gemiddeld een 7,6, op basis van 11 beoordelingen. De meningen lopen uiteen: een bewoner noemt het "een leuke buurt" en "gezellig", terwijl een ander juist melding maakt van overlast en onveiligheid. Een derde bewoner prijst de rust en het groen, maar dat citaat gaat over het Sterrebos, een andere wijk. De beoordelingen gaan over de wijk, niet specifiek over de buurt Latenstein.
Welke voorzieningen zijn er in de buurt?
Op loopafstand van ongeveer 300 meter vind je zowel een Jumbo als een Lidl. Basisschool CBS Prins Willem-Alexander zit op 269 meter, en ook een kinderdagverblijf is op 500 meter te vinden. De dichtstbijzijnde huisartsenpraktijk is Huisartsenpraktijk Drumpt op 1,7 kilometer, en de BENU Apotheek Danser zit op 782 meter. Ziekenhuis Rivierenland ligt op ongeveer 2 kilometer afstand.
Hoe is de woning bereikbaar met het openbaar vervoer?
De dichtstbijzijnde bushalte is Tiel, Santwyckse Poort op 372 meter, waar buslijn 812 stopt. Ook de haltes Tiel, Lokstraat en Tiel, Voetveer liggen op ongeveer 550 meter afstand en worden bediend door dezelfde lijn. Het treinstation Tiel ligt op 1,4 kilometer afstand. Daarmee is de woning per openbaar vervoer goed bereikbaar, al worden er geen bestemmingen of frequenties vermeld.
Wat is het funderingsrisico van deze woning?
Het funderingsrisico voor dit adres is verhoogd, volgens openbare risicodata op adresniveau. De woning is gebouwd in 1935 op kleigrond, wat kan duiden op houten palen of een ondiepe fundering. Daarnaast is het een KCAF-aandachtsgebied: 86% van de panden in dit postcodegebied is gebouwd vóór 1970. De grondwaterstand daalt richting 2050, wat het risico bij houten funderingen vergroot. Dit is een gebiedsindicatie, geen inspectie van deze specifieke woning.
Hoe zit het met wateroverlast en overstromingsrisico?
Volgens de Klimaateffectatlas is het risico op wateroverlast bij hevige regen verhoogd voor dit adres. Het huidige overstromingsrisico is ook verhoogd, maar voor 2050 wordt dat risico als laag ingeschat. Hittestress is nu laag, maar neemt richting 2050 toe tot gemiddeld. Deze indicaties gelden op gebiedsniveau en zijn geen voorspelling voor deze specifieke woning.
Waarom stonden er geen woningdetails in deze advertentie?
De advertentie vermeldde geen details over de indeling van de woning, zoals het aantal kamers, slaapkamers of badkamers. Ook over een tuin, balkon of garage wordt niets gezegd. Het aantal kamers en de aanwezigheid van buitenruimte stond niet in de advertentie.
