Een ruime tussenwoning in een rustige woonwijk
Aan de Bruine Eikenpage 76 in Tiel staat een tussenwoning uit 2018 die met 182 vierkante meter woonoppervlak flink wat ruimte biedt. De woning ligt aan een rustige weg in een woonwijk met vrij uitzicht, en heeft een achtertuin van 86 vierkante meter op het noorden plus een voortuin. Met vijf kamers, waaronder vier slaapkamers, verdeeld over twee woonlagen, is dit een woning waar een gezin zich prima in kan vinden. De vraagprijs van €645.000 ligt 17% boven de buurtgemiddelde vraagprijs van €552.375. Ter vergelijking: het aanbod van tussenwoningen in Tiel laat zien wat er in de gemeente te koop staat.
Wat de woning te bieden heeft
De woning is volledig geïsoleerd, met dakisolatie, dubbel glas, muurisolatie en vloerisolatie, en wordt verwarmd via een cv-ketel met gedeeltelijke vloerverwarming. De inhoud is 590 kubieke meter, en de woning heeft een parkeerplaats. Het is volle eigendom, dus er is geen erfpacht. De woonoppervlakte is volgens zowel de BAG-registratie als de makelaar 182 vierkante meter, en het perceel is 254 vierkante meter. De woning is aangeboden sinds 3 november 2026.
Passewaaij-Zuid-Oost: een jonge buurt met veel gezinnen
Met 2.810 inwoners en bijna de helft van de huishoudens met kinderen, is dit een buurt waar veel jonge gezinnen wonen. De meeste woningen zijn na 1990 gebouwd, en 78% is een koopwoning. Bewoners van de gemeente Tiel geven hun leefomgeving gemiddeld een 7,47, op basis van achttien beoordelingen. Een bewoner zegt: "Het is een gezellige buurt en heel erg multicultureel", en noemt Tiel "een gezellig klein stadje, waar alles wel makkelijk bereikbaar en op loopafstand is". Een andere bewoner is kritischer en noemt "een hoop verbeterpunten" in de buurt, waaronder te hard rijders en overlast. De buurt Passewaaij-Zuid-Oost heeft een laag aandeel 65-plussers, met 10% van de inwoners.
Voorzieningen en bereikbaarheid
De dagelijkse boodschappen kun je doen bij Albert Heijn op 627 meter, of bij Jumbo of Aldi op bijna twee kilometer. Voor schoolgaande kinderen zijn er meerdere basisscholen binnen een kilometer, waaronder IKC Prins Maurits op 462 meter en De Bataaf op 474 meter. De BENU Apotheek Passewaay zit op 704 meter, en de huisartsenpraktijk op 2,2 kilometer. Met de bus kun je vanaf halte Ophemert, Bredestraat op 920 meter met lijn 248 of 648, of vanaf Tiel, Reuchlinlaan met lijn 48, 248 of 648. Het treinstation Tiel Passewaaij ligt op 1,3 kilometer. De gemeente Tiel biedt met 11 supermarkten binnen vijf kilometer voldoende keuze.
WOZ-waarde en risico-indicaties
De WOZ-waarde van de woning is vastgesteld op €661.000 per 1 januari 2025, en de vraagprijs ligt 2% onder die waarde. Tussen 2020 en 2025 is de WOZ-waarde met 73% gestegen, van €381.000 naar €661.000. Wat betreft risico's op adresniveau: de geluidsbelasting van wegverkeer is 58 dB, boven de geluidsnorm, terwijl spoorweglawaai met 25 dB onder de norm blijft. Het funderingsrisico is laag, al is de bodem van klei gevoelig voor zetting. Bij hevige regen is de kans op wateroverlast laag, maar het overstromingsrisico is nu verhoogd en in 2050 gemiddeld. Hittestress is nu laag en wordt in 2050 gemiddeld. Dit zijn indicaties op gebiedsniveau, geen inspectie van deze specifieke woning.
Aanbod en bronnen
Op het moment van schrijven wordt de woning via drie kanalen aangeboden, waaronder Dolron Rivierenland Makelaars en een vermelding op Funda.
Deze samenvatting is met AI gemaakt en kan fouten bevatten. Controleer de gegevens altijd bij de aanbieder.
Kenmerken
Details van deze woning
Overdracht
Prijs
Energie
Bespaar tot € 400 op je energierekeningIndependerenOppervlakten en inhoud
Indeling
Bouw
Buitenruimte
De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld met 1 januari als peildatum, en loopt daarmee ongeveer een jaar achter op de markt. Het is een geschatte marktwaarde, geen verkoopprijs.
Veelgestelde vragen
Over Bruine Eikenpage 76, Tiel
Hoe verhoudt de vraagprijs zich tot de WOZ-waarde?
De vraagprijs van €645.000 ligt 2% onder de WOZ-waarde van €661.000, die is vastgesteld op 1 januari 2025. Dat betekent dat de vraagprijs iets lager is dan de gemeentelijke taxatie. De WOZ-waarde is echter geen actuele marktwaarde, maar een taxatie op een peildatum. Tussen 2020 en 2025 is de WOZ-waarde met 73% gestegen, van €381.000 naar €661.000.
Hoeveel kamers en slaapkamers heeft deze woning?
De woning heeft vijf kamers, waaronder vier slaapkamers, verdeeld over twee woonlagen. De woonoppervlakte is 182 vierkante meter, en de inhoud is 590 kubieke meter. Er is een achtertuin van 86 vierkante meter op het noorden en een voortuin. Daarnaast is er een parkeerplaats bij de woning.
Wat is het energielabel en wat betekent dat voor de stookkosten?
De woning heeft energielabel A, een zuinig label. Dat betekent dat je relatief lage energiekosten kunt verwachten. Volgens de makelaar is de woning volledig geïsoleerd, met dakisolatie, dubbel glas, muurisolatie en vloerisolatie. De verwarming gaat via een cv-ketel met gedeeltelijke vloerverwarming. Het label zegt niets over de bouwkundige staat, maar wel over de energiezuinigheid.
Hoe is het gesteld met het funderingsrisico op dit adres?
Het funderingsrisico op dit adres is laag, volgens openbare risicodata van de Atlas Leefomgeving. De bodem bestaat uit klei, die gevoelig is voor zetting. Dit is een indicatie op gebiedsniveau, geen inspectie van deze specifieke woning. Het betekent dat er geen verhoogd risico op funderingsproblemen is vastgesteld voor dit gebied.
Welke scholen liggen er in de buurt?
Binnen een kilometer liggen meerdere basisscholen. IKC Prins Maurits zit op 462 meter, De Bataaf op 474 meter, de Rotondaschool op 691 meter en Basisschool De Waayer op 757 meter. Voor voortgezet onderwijs moet je naar Tiel, op 2,9 kilometer afstand. Er zijn 31 scholen binnen vijf kilometer van de woning.
Hoe is de buurt Passewaaij-Zuid-Oost samengesteld?
De buurt heeft 2.810 inwoners, waarvan 22% jonger is dan 15 jaar en 10% ouder dan 65. Bijna de helft van de huishoudens bestaat uit gezinnen met kinderen. De woningvoorraad is relatief jong: 56% is gebouwd tussen 1990 en 2010, en 44% na 2010. Ongeveer 78% van de woningen is een koopwoning.
Wat is de gemiddelde prijs per vierkante meter in deze buurt?
De vraagprijs van deze woning is €645.000, wat neerkomt op €3.544 per vierkante meter op basis van de makelaarsopgave van 182 vierkante meter. Ter vergelijking: het buurtgemiddelde is €4.190 per vierkante meter, maar dat is gebaseerd op een gemiddelde oppervlakte van 134 vierkante meter. Deze woning is 36% groter dan het buurtgemiddelde.
Hoeveel woningen staan er momenteel te koop in de buurt?
Op dit moment staan er 16 koopwoningen te koop in Passewaaij-Zuid-Oost. De gemiddelde vraagprijs is €552.375, met een mediaan van €462.500. De prijzen lopen uiteen van €345.000 tot €1.199.000. In de afgelopen periode zijn er 61 woningen verkocht, met een gemiddelde verkoopprijs van €494.798 en een gemiddelde verkooptijd van 39 dagen.
Hoe is de bereikbaarheid met het openbaar vervoer?
De dichtstbijzijnde bushalte is Ophemert, Bredestraat op 920 meter, waar buslijn 248 en 648 stoppen. Op 1,2 kilometer ligt halte Tiel, Reuchlinlaan met lijn 48, 248 en 648. Het treinstation Tiel Passewaaij ligt op 1,3 kilometer afstand. Daarmee is de woning per openbaar vervoer goed bereikbaar.
Wat is het overstromingsrisico voor deze woning?
Het overstromingsrisico is op dit moment verhoogd, en voor 2050 wordt het risico als gemiddeld ingeschat. Dit is een indicatie op gebiedsniveau, gebaseerd op de Klimaateffectatlas. Het betekent niet dat de woning daadwerkelijk overstromingsgevoelig is, maar dat er in het gebied een verhoogde kans is bij extreme weersomstandigheden.
