Een ruime tussenwoning aan de rand van de Graafsebuurt zuid
Deze tussenwoning uit 1938 staat in de Graafsebuurt zuid, een buurt waar de vraagprijzen flink uiteenlopen. Met een vraagprijs van €575.000 ligt deze woning aan de hoge kant ten opzichte van het buurtgemiddelde. Het is een eengezinswoning met drie woonlagen, verdeeld over zes kamers waaronder drie slaapkamers en één badkamer. De woning heeft een inhoud van 372 m³ en een achtertuin van 35 m² op het zuidoosten. Volgens de makelaar is er dubbel glas aanwezig en wordt de woning verwarmd via een c.v.-ketel. De woonoppervlakte verschilt tussen de BAG-registratie (108 m²) en de opgave van de makelaar (105 m²); het perceel is in beide gevallen 120 m². Bekijk ook andere tussenwoningen in Den Bosch.
Een woning uit 1938 met een energielabel D
De woning is gebouwd in 1938 en heeft energielabel D. Het label zegt iets over de energieprestatie, maar niet over de staat van het onderhoud. De makelaar noemt dubbel glas als isolatie en een c.v.-ketel als verwarming. Met zes kamers verdeeld over drie woonlagen is er ruimte genoeg voor een gezin of voor wie graag een werkkamer of logeerkamer wil. De achtertuin ligt op het zuidoosten, wat betekent dat je er in de middag en avond zon kunt verwachten.
Een buurt met een eigen karakter
De Graafsebuurt zuid telt zo'n 1.820 inwoners, waarvan relatief veel mensen tussen de 25 en 45 jaar oud zijn. Bewoners geven de buurt gemiddeld een 7,1, maar de drie beoordelingen zijn wisselend. Een bewoner zegt: "Vind de buurt niet schoon en te veel allochtonen bij elkaar in een wijk en er verschijnt regelmatig politie dat is ook niet voor niks." Een ander, die er al 35 jaar woont, merkt op: "Het was altijd al in heel veel opzichten een aparte buurt. Maar er was toch nog zoiets als gemeenschapszin." De meningen lopen dus uiteen. Meer over de buurt Graafsebuurt zuid.
Voorzieningen en bereikbaarheid om de hoek
De dagelijkse boodschappen kun je doen bij de Albert Heijn op 371 meter of de Jumbo op 733 meter. Voor schoolgaande kinderen is basisschool KC Het IJzeren Kind op 1,2 kilometer, en de dichtstbijzijnde huisarts zit op 732 meter. De apotheek is nog dichterbij, op 353 meter. De bushalte Rubensstraat ligt op 30 meter en wordt bediend door lijn 3. Treinstation 's-Hertogenbosch Oost ligt op 699 meter. De gemeente Den Bosch biedt daarmee een redelijk compleet voorzieningenniveau.
WOZ en risico-indicaties
De WOZ-waarde is vastgesteld op €505.000 met peildatum 1 januari 2025. De vraagprijs ligt 14% boven de WOZ-waarde. Tussen 2020 en 2025 is de WOZ-waarde met 49% gestegen, van €340.000 naar €505.000. Wat betreft risico's: de geluidsbelasting door wegverkeer is 60 dB Lden, boven de geluidsnorm, terwijl spoorweglawaai met 33 dB Lden onder de norm blijft. Het funderingsrisico is gemiddeld, omdat het pand vóór 1970 is gebouwd en het postcodegebied een KCAF-aandachtsgebied is. Bij hevige regen is de kans op wateroverlast laag, maar het overstromingsrisico is nu verhoogd en in 2050 gemiddeld. Hittestress is nu laag en wordt in 2050 gemiddeld. Dit zijn indicaties op gebiedsniveau, geen inspectie van deze woning.
Aanbod en bronnen
Op het moment van schrijven wordt de woning via twee kanalen aangeboden, waaronder Van Goeden Huyze makelaardij.
Deze samenvatting is met AI gemaakt en kan fouten bevatten. Controleer de gegevens altijd bij de aanbieder.
Kenmerken
Details van deze woning
Overdracht
Prijs
Energie
Bespaar tot € 400 op je energierekeningIndependerenOppervlakten en inhoud
Indeling
Bouw
Buitenruimte
De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld met 1 januari als peildatum, en loopt daarmee ongeveer een jaar achter op de markt. Het is een geschatte marktwaarde, geen verkoopprijs.
Veelgestelde vragen
Over Graafseweg 201, 'S-Hertogenbosch
Hoe verhoudt de vraagprijs zich tot de WOZ-waarde?
De WOZ-waarde van de woning is vastgesteld op €505.000 met peildatum 1 januari 2025. De vraagprijs van €575.000 ligt 14% boven die WOZ-waarde. Tussen 2020 en 2025 is de WOZ-waarde met 49% gestegen, van €340.000 naar €505.000. De WOZ-waarde is een gemeentelijke taxatie en geen actuele marktwaarde.
Wat is de indeling van deze woning?
Het is een eengezinswoning met drie woonlagen. De woning telt zes kamers, waaronder drie slaapkamers en één badkamer. De inhoud is 372 m³. De woonoppervlakte is volgens de BAG-registratie 108 m², terwijl de makelaar 105 m² opgeeft. Het perceel is in beide gevallen 120 m². Er is een achtertuin van 35 m² op het zuidoosten.
Wat is het energielabel en wat betekent dat?
De woning heeft energielabel D. Dat is een van de minder zuinige labels, dus je kunt te maken krijgen met relatief hoge stookkosten. De makelaar vermeldt dubbel glas als isolatie en een c.v.-ketel als verwarming. Het label zegt niets over de bouwkundige staat van de woning, alleen over de energieprestatie.
Hoe zit het met het funderingsrisico?
Het funderingsrisico is gemiddeld. Dat komt doordat de woning vóór 1970 is gebouwd (1938) en het postcodegebied een KCAF-aandachtsgebied is, waar 100% van de panden vóór 1970 is gebouwd. Dit is een indicatie op gebiedsniveau, geen inspectie van deze specifieke woning.
Welke voorzieningen zijn er in de buurt?
De Albert Heijn zit op 371 meter en de Jumbo op 733 meter. Basisschool KC Het IJzeren Kind ligt op 1,2 kilometer. De huisarts zit op 732 meter en de apotheek op 353 meter. De bushalte Rubensstraat is op 30 meter en wordt bediend door lijn 3. Treinstation 's-Hertogenbosch Oost ligt op 699 meter.
Hoe is de buurt beoordeeld door bewoners?
Bewoners geven de Graafsebuurt zuid gemiddeld een 7,1, op basis van drie beoordelingen. De meningen lopen uiteen: een bewoner noemt de buurt "rommelig" en wijst op regelmatige politie-inzet, terwijl een ander die er 35 jaar woont spreekt van een "aparte buurt" met afnemende gemeenschapszin. Een derde zegt dat de buurt "zienderogen achteruit" gaat.
Wat is de gemiddelde vraagprijs in deze buurt?
De gemiddelde vraagprijs in de Graafsebuurt zuid is €355.750, gebaseerd op 18 beschikbare koopwoningen. De vraagprijs van deze woning ligt 62% boven dat gemiddelde. Ook per vierkante meter ligt de prijs hoger: €5.476 tegenover een buurtgemiddelde van €4.619 per m².
Hoe is de geluidssituatie rond de woning?
De geluidsbelasting door wegverkeer is 60 dB Lden, wat boven de geluidsnorm ligt. Spoorweglawaai is 33 dB Lden en blijft onder de norm. Dit zijn indicaties op gebiedsniveau, gebaseerd op openbare data uit 2022 en 2023, en geen meting op deze specifieke locatie.
