Esdoornstraat 11
Graafsebuurt zuid, Den Bosch
BuurtEen hoekwoning met karakter in de Graafsebuurt zuid
Deze hoekwoning uit 1938 staat aan de Esdoornstraat, een rustige weg in een woonwijk in 's-Hertogenbosch. Met vier kamers en drie slaapkamers verdeeld over twee woonlagen is het een klassieke eengezinswoning. De vraagprijs van €450.000 ligt 22% boven de gemiddelde vraagprijs in de buurt, die op €368.375 staat. Daarmee is de prijs aan de hoge kant, zeker vergeleken met andere hoekwoningen in Den Bosch.
De woning zelf
De woning heeft een woonoppervlakte van 88 m² volgens de makelaar, terwijl de BAG-registratie 111 m² aangeeft. Het perceel is 75 m² groot. De indeling omvat vier kamers, waaronder drie slaapkamers en één badkamer. Er is een achtertuin op het zuidwesten en een dakterras. De woning is voorzien van dakisolatie, dubbel glas en muurisolatie, en heeft een c.v.-ketel. Het energielabel is D. De woning is in volle eigendom.
Een buurt met een eigen verhaal
Met 1.850 inwoners en relatief veel eenpersoonshuishoudens (48%) is dit een stedelijke buurt. Bewoners geven hun buurt gemiddeld een 7,1, maar de drie beoordelingen zijn wisselend. Een bewoner zegt: "De buurt was ooit stukken beter" en noemt een afgenomen gemeenschapszin. Een ander noemt de buurt "rommelig" en verwijst naar regelmatige politie-inzet. Het aantal misdrijven ligt op 102 per jaar. De buurt Graafsebuurt zuid heeft een gemengd karakter, met veel vooroorlogse bouw.
Voorzieningen en bereikbaarheid
De dagelijkse boodschappen kun je doen bij Albert Heijn op 476 meter of Jumbo op 642 meter. Basisschool KC Het IJzeren Kind ligt op 1,3 kilometer. De huisartsenpraktijk Den Bosch Oost zit op 838 meter en de apotheek op 321 meter. Buslijn 3 stopt op 187 meter bij de Rubensstraat. Treinstation 's-Hertogenbosch Oost ligt op 808 meter. De gemeente Den Bosch heeft verder een ziekenhuis op 3,4 kilometer.
WOZ en adresgegevens
De WOZ-waarde is €406.000, vastgesteld op 1 januari 2025. De vraagprijs ligt 11% boven deze waarde. Tussen 2020 en 2025 is de WOZ-waarde met 86% gestegen, van €218.000 naar €406.000. Wat betreft risico's: de geluidsbelasting van wegverkeer is 51 dB, boven de norm. Het funderingsrisico is gemiddeld, een gebiedsindicatie omdat het pand vóór 1970 is gebouwd. Wateroverlast bij hevige regen is gemiddeld, het overstromingsrisico is verhoogd. Dit zijn indicaties op gebiedsniveau, geen inspectie van deze woning.
Bron en aanbod
Op het moment van schrijven wordt de woning via meerdere kanalen aangeboden, waaronder Makelaarsoord en Funda.
Deze samenvatting is met AI gemaakt en kan fouten bevatten. Controleer de gegevens altijd bij de aanbieder.
Kenmerken
Details van deze woning
Overdracht
Prijs
Energie
Bespaar tot € 400 op je energierekeningVergelijk nuOppervlakten en inhoud
Verzeker je huis en spullenVerzekerenIndeling
Bouw
Buitenruimte
De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld met 1 januari als peildatum, en loopt daarmee ongeveer een jaar achter op de markt. Het is een geschatte marktwaarde, geen verkoopprijs.
Veelgestelde vragen
Over Esdoornstraat 11, 'S-Hertogenbosch
Hoe verhoudt de vraagprijs zich tot de WOZ-waarde?
De vraagprijs van €450.000 ligt 11% boven de WOZ-waarde van €406.000, die is vastgesteld op 1 januari 2025. De WOZ-waarde is de gemeentelijke taxatie en geen actuele marktwaarde. Tussen 2020 en 2025 is de WOZ-waarde met 86% gestegen, van €218.000 naar €406.000. De vraagprijs ligt ook 22% boven de gemiddelde vraagprijs in de buurt van €368.375.
Wat is de indeling van de woning?
De woning heeft vier kamers, waaronder drie slaapkamers en één badkamer, verdeeld over twee woonlagen. De woonoppervlakte is volgens de makelaar 88 m², terwijl de BAG-registratie 111 m² aangeeft. Het perceel is 75 m². Er is een achtertuin op het zuidwesten en een dakterras. De woning is een hoekwoning uit 1938.
Wat is het energielabel en wat betekent dat?
Het energielabel is D. Dat is een gemiddeld label, maar in de buurt heeft 25% van het koopaanbod een label D of lager. Het label zegt niets over de bouwkundige staat van de woning. De woning heeft volgens de makelaar dakisolatie, dubbel glas en muurisolatie. Het is een feitelijke vermelding, zonder conclusie over de energieprestaties.
Hoe is het gesteld met het funderingsrisico?
Het funderingsrisico is gemiddeld, volgens openbare risicodata op adresniveau. Dit is een gebiedsindicatie, geen inspectie van deze specifieke woning. De woning is gebouwd in 1938, vóór 1970, en in dit postcodegebied is 93% van de panden vóór 1970 gebouwd. Het is een indicatie op basis van KCAF-data, niet een diagnose van de fundering van dit pand.
Welke voorzieningen zijn er in de buurt?
Op loopafstand vind je Albert Heijn op 476 meter en Jumbo op 642 meter. Basisschool KC Het IJzeren Kind ligt op 1,3 kilometer. De huisartsenpraktijk Den Bosch Oost zit op 838 meter en de apotheek op 321 meter. Buslijn 3 stopt op 187 meter bij de Rubensstraat. Treinstation 's-Hertogenbosch Oost ligt op 808 meter.
Hoe beoordelen bewoners de buurt?
Bewoners geven de buurt gemiddeld een 7,1, op basis van drie beoordelingen. Een bewoner zegt: "De buurt was ooit stukken beter" en noemt een afgenomen gemeenschapszin. Een ander noemt de buurt "rommelig" en verwijst naar regelmatige politie-inzet. De beoordelingen zijn wisselend, met scores van 6,38 tot 7,5.
Wat is de geluidsbelasting op dit adres?
De geluidsbelasting van wegverkeer is 51 dB Lden, boven de geluidsnorm, volgens peiljaar 2022. De geluidsbelasting van spoorweglawaai is 32 dB Lden, niet boven de norm, volgens peiljaar 2023. Dit zijn indicaties op gebiedsniveau, geen metingen op het perceel zelf.
Hoe zit het met het overstromingsrisico?
Het overstromingsrisico is verhoogd, volgens de Klimaateffectatlas. Het risico voor 2050 is gemiddeld. Wateroverlast bij hevige regen is gemiddeld. Dit zijn gebiedsindicaties, geen garanties voor deze specifieke woning.
