Een royale tussenwoning in 't Rak-Noord
Aan de Gaffelstraat 13 in Alkmaar staat een tussenwoning uit 1982 die met zeven kamers en vijf slaapkamers flink wat ruimte biedt. De woning ligt aan een rustige weg in een woonwijk, en met een woonoppervlakte van 113 vierkante meter volgens de makelaar is er genoeg plek voor een groot gezin. De vraagprijs is €389.000. Ter vergelijking: het aanbod van tussenwoningen in Alkmaar varieert in prijs, maar deze woning zit daar middenin.
De woning zelf
De indeling telt drie woonlagen, met één badkamer en een inhoud van 457 kubieke meter. Zowel voor als achter is er buitenruimte: een voortuin en een achtertuin van 37 vierkante meter op het zuidwesten, bereikbaar via de achterom. De woning heeft dakisolatie, HR+ glas en muurisolatie, en wordt verwarmd met een cv-ketel. Het gaat om gemeentelijk eigendom belast met erfpacht, afgekocht tot 13 december 2034. De BAG-registratie geeft een woonoppervlakte van 99 vierkante meter, terwijl de makelaar 113 vierkante meter opgeeft.
Een buurt met gemengde ervaringen
Met bijna 3.000 inwoners en een groot aandeel eenpersoonshuishoudens is dit een levendige wijk. Bewoners van de wijk geven hun leefomgeving gemiddeld een 7,2, maar de meningen lopen uiteen. Een bewoner zegt: "Alle faciliteiten in de buurt fijne buren alleen jammer van de onrust stokende jeugd." Een ander noemt het "ieder voor zich, niks opruimen wel troep maken." De meeste woningen in de buurt 't Rak-Noord zijn tussen 1970 en 1990 gebouwd.
Voorzieningen en bereikbaarheid
De dagelijkse boodschappen kun je doen bij de Lidl of Jumbo, beide op minder dan een kilometer afstand. Basisschool Liereland ligt om de hoek, en ook het Stedelijk Dalton College is dichtbij. De huisartsenpraktijk 't Rak zit op 1,3 kilometer, de apotheek op nog geen kilometer. Buslijnen 4, 5, 6 en N50 stoppen bij de Eggestraat op twee straten afstand, en treinstation Alkmaar Noord ligt op 2,5 kilometer. De gemeente Alkmaar biedt daarmee een complete basis.
WOZ en risico-indicaties
De WOZ-waarde is vastgesteld op €392.000 per 1 januari 2025, en de vraagprijs ligt 1% onder die waarde. Tussen 2020 en 2025 steeg de WOZ-waarde met 101%, van €195.000 naar €392.000. Op het adres geldt een geluidsbelasting van 51 dB van wegverkeer, boven de norm. Het funderingsrisico is laag, al is de bodem van klei gevoelig voor zetting. Wateroverlast bij hevige regen en het overstromingsrisico zijn gemiddeld, hittestress is nu laag maar wordt in 2050 gemiddeld. Dit zijn gebiedsindicaties, geen inspectie van deze woning.
Bron
Op het moment van schrijven wordt de woning via drie kanalen aangeboden, waaronder Zicht Makelaars B.V. (NVM).
Deze samenvatting is met AI gemaakt en kan fouten bevatten. Controleer de gegevens altijd bij de aanbieder.
Kenmerken
Details van deze woning
Overdracht
Prijs
Energie
Bespaar tot € 400 op je energierekeningIndependerenOppervlakten en inhoud
Indeling
Bouw
Buitenruimte
De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld met 1 januari als peildatum, en loopt daarmee ongeveer een jaar achter op de markt. Het is een geschatte marktwaarde, geen verkoopprijs.
Veelgestelde vragen
Over Gaffelstraat 13, Alkmaar
Hoe verhoudt de vraagprijs zich tot de WOZ-waarde?
De WOZ-waarde van de woning is vastgesteld op €392.000 per 1 januari 2025. De vraagprijs van €389.000 ligt daar 1% onder. Dat betekent dat de vraagprijs iets lager is dan de gemeentelijke taxatie. De WOZ-waarde is geen actuele marktwaarde, maar een indicatie van de waarde op de peildatum. Tussen 2020 en 2025 is de WOZ-waarde gestegen van €195.000 naar €392.000, een toename van 101%.
Wat is de indeling van de woning?
De tussenwoning heeft zeven kamers, waaronder vijf slaapkamers, en één badkamer. De woning telt drie woonlagen en heeft een inhoud van 457 kubieke meter. De makelaar geeft een woonoppervlakte van 113 vierkante meter op, terwijl de BAG-registratie 99 vierkante meter vermeldt. Zowel voor als achter is er buitenruimte: een voortuin en een achtertuin van 37 vierkante meter op het zuidwesten, bereikbaar via de achterom.
Hoe zit het met de erfpacht?
De woning is gemeentelijk eigendom belast met erfpacht. De erfpacht is afgekocht tot 13 december 2034. Dat betekent dat je tot die datum geen aparte erfpachtcanon hoeft te betalen. Na die datum moet je rekening houden met een nieuwe erfpachttermijn. De voorwaarden van de afkoop en de hoogte van de canon na 2034 zijn niet in de advertentie vermeld.
Wat is het energielabel en wat betekent dat?
De woning heeft energielabel D. Dat is een gemiddeld label, maar in de buurt heeft het grootste deel van het koopaanbod een beter label: 37,5% heeft label A en 25% label B. Met label D kun je hogere energiekosten verwachten dan bij een zuiniger label. De woning heeft wel dakisolatie, HR+ glas en muurisolatie, volgens de makelaar. Het label zegt niets over de bouwkundige staat van de woning.
Hoe is het gesteld met het funderingsrisico?
Het funderingsrisico op dit adres is laag, volgens openbare risicodata. De bodem bestaat uit klei, die gevoelig is voor zetting. Dat betekent dat er kans is op verzakking, maar het risico wordt als laag ingeschat. Het is een gebiedsindicatie op adresniveau, geen inspectie van de specifieke woning.
Welke scholen liggen in de buurt?
Binnen een straal van een kilometer vind je meerdere basisscholen. Openbare Basisschool Liereland ligt op 535 meter, Rooms Katholieke Basisschool 't Baeken op 675 meter en DURF op 763 meter. Voor voortgezet onderwijs is het Stedelijk Dalton College Alkmaar op 785 meter. Ook een kinderdagverblijf ligt op 500 meter afstand. De meeste scholen zijn dus op loopafstand bereikbaar.
Hoe is het openbaar vervoer geregeld?
De dichtstbijzijnde bushalte is Alkmaar, Eggestraat op 232 meter. Daar stoppen buslijnen 4, 5, 6 en N50. Ook de haltes Faktorij en Ardennenstraat zijn op loopafstand, met dezelfde lijnen. Treinstation Alkmaar Noord ligt op 2,5 kilometer afstand.
Wat is de gemiddelde prijs in de buurt?
In de buurt 't Rak-Noord staan 18 koopwoningen te koop. De gemiddelde vraagprijs is €392.306 en de mediaanprijs ligt op €387.000. De prijzen variëren van €249.500 tot €525.000. De gemiddelde prijs per vierkante meter is €4.019. De vraagprijs van deze woning is €389.000. Of dat veel of weinig is in vergelijking met andere woningen, hangt af van de specifieke kenmerken van elke woning.
Zijn er geluidsoverlastklachten in de omgeving?
De geluidsbelasting van wegverkeer op dit adres is 51 dB, wat boven de geluidsnorm ligt. Spoorweglawaai is 20 dB en vliegverkeer 36 dB, beide onder de norm. Deze cijfers komen uit openbare risicodata en zijn indicaties op gebiedsniveau. Ze zeggen niets over de daadwerkelijke geluidsbeleving in de woning.
