Een bovenwoning met karakter in de Frans Halsbuurt
Deze bovenwoning uit 1900 ligt aan een rustige weg in de Frans Halsbuurt, een wijk met veel vooroorlogse bebouwing. Met drie kamers en twee slaapkamers is het een compact appartement op de derde woonlaag. De vraagprijs van €350.000 ligt 45% onder de buurtgemiddelde vraagprijs van €632.176, wat het een opvallende optie maakt in deze buurt. Ter vergelijking: appartementen in Haarlem hebben gemiddeld een ander prijsniveau.
De woning zelf
De woning heeft een woonoppervlakte van 43 m² volgens de makelaar, terwijl de BAG-registratie 55 m² aangeeft. Het appartement beschikt over een zonneterras van 11 m² op het westen en een dakterras. De woning is voorzien van dakisolatie, dubbel glas, HR+ glas en vloerisolatie, en wordt verwarmd via blokverwarming. Het is volle eigendom en de woning wordt omschreven als een bovenwoning.
Leven in de Frans Halsbuurt
Met bijna 2.000 inwoners is dit een levendige buurt waar veel alleenstaanden wonen. Bewoners van de gemeente Haarlem geven hun leefomgeving gemiddeld een 7,27, gebaseerd op 75 beoordelingen. Een bewoner noemt het "een fijne en mooie buurt", terwijl een ander opmerkt dat er "erg veel afval en weinig groen" is. De buurt Frans Halsbuurt heeft een gemengd beeld, met zowel positieve als kritische geluiden.
Voorzieningen en bereikbaarheid
De dagelijkse boodschappen kun je doen bij AH to go op 432 meter of Albert Heijn op 539 meter. Basisschool De Ark ligt op 383 meter en ISK Haarlem op 176 meter. De huisarts zit op 282 meter en de Frans Halsapotheek op 225 meter. Buslijnen 3, 244, 569 en N80 stoppen op 249 meter bij Haarlem Station Achterzijde, en treinstation Haarlem ligt op 403 meter. De gemeente Haarlem biedt daarmee goede stedelijke voorzieningen.
WOZ en risico-indicaties
De WOZ-waarde is €357.000 per 1 januari 2025, en de vraagprijs ligt 2% onder die waarde. Tussen 2020 en 2025 steeg de WOZ-waarde met 59%, van €225.000 naar €357.000. Wat betreft risico's: de geluidsbelasting van wegverkeer is 55 dB, boven de norm. Het funderingsrisico is gemiddeld, een gebiedsindicatie omdat het pand vóór 1970 is gebouwd. Wateroverlast bij hevige regen is verhoogd, maar het overstromingsrisico is laag. Hittestress is gemiddeld. Dit zijn indicaties op gebiedsniveau, geen inspectie van deze woning.
Aanbod en bronnen
Op het moment van schrijven wordt de woning via twee kanalen aangeboden, waaronder wbos makelaars op Funda.
Deze samenvatting is met AI gemaakt en kan fouten bevatten. Controleer de gegevens altijd bij de aanbieder.
Kenmerken
Details van deze woning
Overdracht
Prijs
Energie
Bespaar tot € 400 op je energierekeningIndependerenOppervlakten en inhoud
Indeling
Bouw
Buitenruimte
De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld met 1 januari als peildatum, en loopt daarmee ongeveer een jaar achter op de markt. Het is een geschatte marktwaarde, geen verkoopprijs.
Veelgestelde vragen
Over Ruysdaelstraat 4D, Haarlem
Hoe verhoudt de vraagprijs zich tot de WOZ-waarde?
De vraagprijs van €350.000 ligt 2% onder de WOZ-waarde van €357.000, die is vastgesteld op 1 januari 2025. De WOZ-waarde is de gemeentelijke taxatie en geen actuele marktwaarde. Tussen 2020 en 2025 is de WOZ-waarde met 59% gestegen, van €225.000 naar €357.000. De vraagprijs ligt daarmee onder de laatste taxatie.
Wat is de indeling van deze bovenwoning?
Het appartement heeft drie kamers, waaronder twee slaapkamers en één badkamer, verdeeld over één woonlaag. De woning heeft een inhoud van 186 m³ en beschikt over een zonneterras van 11 m² op het westen en een dakterras. Volgens de makelaar is het woonoppervlak 43 m², terwijl de BAG-registratie 55 m² aangeeft.
Hoe zit het met de isolatie en verwarming?
De woning heeft volgens de makelaar dakisolatie, dubbel glas, HR+ glas en vloerisolatie. De verwarming gaat via blokverwarming. Het energielabel is D. Het label zegt niets over de bouwkundige staat, maar bij label D kun je energiekosten verwachten die hoger liggen dan bij zuinigere labels.
Wat is het funderingsrisico van deze woning?
Het funderingsrisico is gemiddeld, volgens openbare risicodata op adresniveau. Dit is een gebiedsindicatie, geen inspectie van deze specifieke woning. Het pand is gebouwd in 1900, vóór 1970, en in dit postcodegebied is 93% van de panden vóór 1970 gebouwd. In de buurt heeft 1% van de panden een verhoogd paalrot-risico.
Hoe is de geluidssituatie rond de woning?
De geluidsbelasting van wegverkeer is 55 dB Lden, boven de geluidsnorm, volgens gegevens uit 2022. Spoorweglawaai is 38 dB Lden en vliegverkeer 41 dB Lden, beide niet boven de norm. Dit zijn indicaties op gebiedsniveau, geen metingen op deze specifieke locatie.
Welke voorzieningen liggen dichtbij?
De dichtstbijzijnde supermarkt is AH to go op 432 meter, gevolgd door Albert Heijn op 539 meter. Basisschool De Ark ligt op 383 meter en ISK Haarlem op 176 meter. De huisarts zit op 282 meter en de Frans Halsapotheek op 225 meter. Treinstation Haarlem ligt op 403 meter.
Hoe is het openbaar vervoer bereikbaar?
De dichtstbijzijnde bushalte is Haarlem, Haarlem Station Achterzijde op 249 meter, met buslijnen 3, 244, 569 en N80. Ook halte Frans Halsplein op 254 meter en Kloosterstraat op 337 meter zijn dichtbij. Treinstation Haarlem ligt op 403 meter. De haltes bieden meerdere busverbindingen.
Wat zeggen bewoners over de buurt?
Bewoners van de gemeente Haarlem geven hun leefomgeving gemiddeld een 7,27, op basis van 75 beoordelingen. Een bewoner noemt het "een fijne en mooie buurt", terwijl een ander kritisch is over afval en weinig groen. De beoordelingen gaan over de gemeente, niet specifiek over de Frans Halsbuurt.
Hoeveel woningen staan er te koop in de buurt?
In de Frans Halsbuurt staan 17 koopwoningen te koop, met een gemiddelde vraagprijs van €632.176 en een mediaan van €550.000. De prijzen variëren van €275.000 tot €1.395.000. Deze woning ligt met €350.000 onder het buurtgemiddelde, maar heeft ook een kleiner oppervlak dan gemiddeld.
