Tuinen 18
Hoek, Leeuwarden
BuurtEen bovenwoning aan het water in de oude binnenstad
Deze bovenwoning aan de Tuinen ligt in de Hoek, een van de oudste stukjes van Leeuwarden, vlak bij het water en midden in de historische binnenstad. Met twee woonlagen en een woonoppervlakte van 86 vierkante meter volgens de makelaar, is het een compact maar karakteristiek appartement uit 1937. De vraagprijs van €199.500 ligt 37% onder de buurtgemiddelde vraagprijs van €316.409, wat het aanbod scherp maakt. Ter vergelijking: appartementen in Leeuwarden hebben gemiddeld een andere prijsstelling.
Een woning met historie en moderne details
De woning heeft twee kamers, waarvan één slaapkamer, en één badkamer. Volgens de makelaar is het een bovenwoning op de eerste woonlaag, met een inhoud van 285 kubieke meter. De woning is voorzien van muurisolatie en dubbel glas, en heeft een c.v.-ketel. De ligging wordt omschreven als aan water, in het centrum en beschut. De VvE-bijdrage bedraagt €11.200 per jaar, een belangrijk punt om mee te wegen.
Een levendige buurt met een rijke historie
De buurt Hoek is een van de meest stedelijke delen van Leeuwarden, met een omgevingsadressendichtheid van bijna 4.900 adressen per vierkante kilometer. Van de ruim 1.200 inwoners is 42% tussen de 15 en 25 jaar, wat de buurt een jonge, dynamische uitstraling geeft. Bewoners van de gemeente Leeuwarden geven hun leefomgeving gemiddeld een 7,3. Een bewoner noemt het "een sfeervolle buurt met leuke buren", terwijl een ander juist negatieve ervaringen heeft met overlast en veiligheid. De meningen lopen dus uiteen.
Voorzieningen en bereikbaarheid om de hoek
De dagelijkse boodschappen zijn dichtbij: Ekoplaza ligt op 133 meter, Poiesz op 316 meter en Jumbo op 356 meter. Voor schoolgaande kinderen is de Openbare Jenaplan Basisschool Oldenije op 540 meter, en het Stedelijk Gymnasium op 445 meter. De huisartsenpraktijk Iemhoff en Landmeter zit op 596 meter, en de Alphega Centraal Apotheek op 122 meter. De bushalte Leeuwarden, Oosterkade is op 69 meter met lijnen 3, 8, 9, 11 en 13, en het treinstation Leeuwarden ligt op 925 meter. De gemeente Leeuwarden biedt daarmee een complete stedelijke omgeving.
Risico-indicaties op adresniveau
Wel zijn er risico-indicaties op adresniveau, die gelden als gebiedsindicatie en niet als inspectie van deze woning. De geluidsbelasting van wegverkeer is 51 dB Lden, boven de geluidsnorm, terwijl spoorweglawaai en vliegverkeer onder de norm blijven. Het funderingsrisico is verhoogd, mede omdat het pand uit 1937 op kleigrond is gebouwd en in een KCAF-aandachtsgebied ligt. Wateroverlast bij hevige regen is verhoogd, het overstromingsrisico is laag en hittestress is gemiddeld.
Aanbod en bronnen
Op het moment van schrijven wordt de woning via twee kanalen aangeboden, waaronder iQ Makelaars op Vastgoed Nederland.
Deze samenvatting is met AI gemaakt en kan fouten bevatten. Controleer de gegevens altijd bij de aanbieder.
Kenmerken
Details van deze woning
Overdracht
Prijs
Energie
Bespaar tot € 400 op je energierekeningVergelijk nuOppervlakten en inhoud
Verzeker je huis en spullenVerzekerenIndeling
Bouw
Buitenruimte
Veelgestelde vragen
Over Tuinen 18, Leeuwarden
Hoe verhoudt de vraagprijs zich tot andere woningen in de buurt?
De vraagprijs van €199.500 ligt 37% onder de gemiddelde vraagprijs van €316.409 in de buurt Hoek. Ook per vierkante meter is de prijs lager: €2.320 tegenover een buurtgemiddelde van €3.572. Het prijsverschil is al voorberekend en betekent dat deze woning scherp geprijsd is ten opzichte van het huidige aanbod. De gemiddelde verkoopprijs in de buurt ligt op €294.632, maar dat zegt niets over deze specifieke woning.
Wat is de indeling van deze bovenwoning?
Volgens de makelaar heeft de woning twee kamers, waarvan één slaapkamer, en één badkamer. Het is een bovenwoning op de eerste woonlaag, verdeeld over twee woonlagen. De inhoud is 285 kubieke meter. De woonoppervlakte is 86 vierkante meter volgens de makelaar, terwijl de BAG-registratie 90 vierkante meter aangeeft.
Wat is de VvE-bijdrage en wat houdt die in?
De VvE-bijdrage bedraagt €11.200 per jaar, zoals vermeld in de advertentie. Dit is een aanzienlijk bedrag dat je als koper moet meenemen in je maandlasten. De bijdrage dekt het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, maar de exacte dekking staat niet in de advertentie.
Hoe zit het met het energielabel en de stookkosten?
De woning heeft energielabel E. Dit is een van de minder zuinige labels, dus je kunt hogere stookkosten verwachten dan bij een zuiniger label. De makelaar vermeldt wel dat de woning muurisolatie en dubbel glas heeft, wat het comfort kan verbeteren. Het label zegt echter niets over de bouwkundige staat van de woning. In de buurt heeft 41,7% van het koopaanbod een A+ label, maar dat zegt niets over deze woning.
Wat is het funderingsrisico van deze woning?
Het funderingsrisico is verhoogd, volgens openbare risicodata op adresniveau. Dit is een gebiedsindicatie en geen inspectie van deze specifieke woning. Het pand is gebouwd in 1937 op kleigrond, wat mogelijk houten palen of een ondiepe fundering betekent. In deze buurt heeft 18% van de panden een verhoogd paalrot-risico. Het is een feitelijke indicatie, zonder conclusie over de staat van deze woning.
Hoe is het gesteld met geluidsoverlast in de buurt?
De geluidsbelasting van wegverkeer is 51 dB Lden, wat boven de geluidsnorm ligt. Spoorweglawaai is 29 dB Lden en vliegverkeer 35 dB Lden, beide onder de norm. Deze cijfers komen uit openbare databronnen en zijn indicaties op gebiedsniveau, niet gemeten aan deze woning. Het is een feitelijke weergave van de geluidssituatie in de omgeving, zonder oordeel over de ervaring.
Welke voorzieningen zijn er in de buurt?
De dagelijkse boodschappen zijn dichtbij: Ekoplaza op 133 meter, Poiesz op 316 meter en Jumbo op 356 meter. Voor zorg is de huisartsenpraktijk Iemhoff en Landmeter op 596 meter en de Alphega Centraal Apotheek op 122 meter. Het Stedelijk Gymnasium ligt op 445 meter en de Openbare Jenaplan Basisschool Oldenije op 540 meter. Het treinstation Leeuwarden is op 925 meter, en de bushalte Oosterkade op 69 meter met lijnen 3, 8, 9, 11 en 13.
Hoe is de buurt Hoek qua bevolking en sfeer?
De buurt Hoek heeft ruim 1.200 inwoners, waarvan 42% tussen de 15 en 25 jaar oud is. Het is een zeer stedelijke omgeving met een hoge adressendichtheid. Bewoners van de gemeente Leeuwarden geven hun leefomgeving gemiddeld een 7,3. Een bewoner noemt het "een sfeervolle buurt met leuke buren", terwijl een ander juist negatieve ervaringen heeft met overlast. De beoordelingen zijn gebaseerd op 54 reviews op gemeenteniveau.
