Een tussenwoning met karakter in Graafsebuurt zuid
Deze tussenwoning uit 1938 staat in de Graafsebuurt zuid, een buurt met een mix van leeftijden. Met een vraagprijs van €519.000 is dit de duurste woning van de 17 koopwoningen die nu in de buurt te koop staan. De prijs ligt 41% boven het buurtgemiddelde van €368.765, wat deze woning aan de hoge kant maakt. De woning is een eengezinswoning met 4 kamers, 3 slaapkamers en 1 badkamer, verdeeld over 3 woonlagen. De woonoppervlakte is 105 m², wat 25% groter is dan het buurtgemiddelde van 84 m². De woning heeft een achtertuin van 17 m² op het zuidoosten en is volgens de makelaar voorzien van dakisolatie en dubbel glas. De verwarming gaat via een c.v.-ketel en het betreft volle eigendom. Het energielabel is D, wat betekent dat je rekening moet houden met redelijke stookkosten. De woning is sinds 29 september 2026 te koop.
De woning zelf
Deze tussenwoning uit 1938 heeft een inhoud van 385 m³ en een perceel van 78 m². De indeling is klassiek voor een eengezinswoning uit die tijd: 4 kamers, waarvan 3 slaapkamers, en 1 badkamer. De achtertuin ligt op het zuidoosten, dus je hebt er lekker veel zon. De makelaar noemt dakisolatie en dubbel glas als isolatiemaatregelen, en de verwarming loopt via een c.v.-ketel. Het is een woning met karakter, maar wel eentje die je zelf verder kunt aanpakken.
De buurt
De Graafsebuurt zuid telt zo'n 1.820 inwoners, met een mix van leeftijden: 38% is tussen de 25 en 45 jaar, en 12% is 65 jaar of ouder. Het is een buurt met veel eenpersoonshuishoudens (48%) en relatief weinig gezinnen met kinderen (28%). Bewoners geven de buurt gemiddeld een 7,1, maar de drie reviews zijn wisselend. Een bewoner zegt: "Vind de buurt niet schoon en te veel allochtonen bij elkaar in een wijk en er verschijnt regelmatig politie dat is ook niet voor niks". Een ander, die er al 35 jaar woont, merkt op: "Ruim 35 jaar woonachtig in deze buurt en heb een hoop negatieve veranderingen gezien door de jaren heen. Het was altijd al in heel veel opzichten een aparte buurt. Maar er was toch nog zoiets aks gemeenschapszin.Maar nu iedereen meer op zichzelf is en minder (goed) contact met buren, is mijn gevoel van veiligheid aanmerkelijk afgenomen." Bekijk de buurt Graafsebuurt zuid
Voorzieningen en bereikbaarheid
De dagelijkse boodschappen kun je doen bij Albert Heijn op 438 meter of Jumbo op 662 meter. Voor de kinderen is er basisschool KC Het IJzeren Kind op 1,2 kilometer. De huisartsenpraktijk zit op 801 meter en de apotheek op 317 meter. Met de bus kun je vanaf halte 's-Hertogenbosch, Rubensstraat op 139 meter, waar lijn 3 stopt. Het treinstation 's-Hertogenbosch Oost ligt op 777 meter. De gemeente Den Bosch heeft verder alle stedelijke voorzieningen. Meer over de gemeente Den Bosch
WOZ en risico's
De WOZ-waarde van deze woning is vastgesteld op €500.000 per 1 januari 2025. De vraagprijs ligt 4% boven de WOZ-waarde. Tussen 2020 en 2025 is de WOZ-waarde met 98% gestegen, van €253.000 naar €500.000. Wat betreft risico's: de geluidsbelasting van wegverkeer is 50 dB Lden, boven de geluidsnorm. Het funderingsrisico is gemiddeld, mede omdat het pand vóór 1970 is gebouwd. Het overstromingsrisico is verhoogd en bij hevige regen is er een verhoogde kans op wateroverlast. Hittestress is laag. Dit zijn indicaties op gebiedsniveau, geen inspectie van deze specifieke woning.
Bron en makelaar
Op het moment van schrijven wordt de woning via meerdere kanalen aangeboden, waaronder VDH Wonen B.V. op Vastgoed Nederland. De woning is ook te vinden via VDH Wonen Makelaardij op Funda en Huispedia. Bekijk tussenwoningen in Den Bosch
Deze samenvatting is met AI gemaakt en kan fouten bevatten. Controleer de gegevens altijd bij de aanbieder.
Kenmerken
Details van deze woning
Overdracht
Prijs
Energie
Bespaar tot € 400 op je energierekeningIndependerenOppervlakten en inhoud
Indeling
Bouw
Buitenruimte
De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld met 1 januari als peildatum, en loopt daarmee ongeveer een jaar achter op de markt. Het is een geschatte marktwaarde, geen verkoopprijs.
Veelgestelde vragen
Over Zuidoosterfront 67, 'S-Hertogenbosch
Hoe verhoudt de vraagprijs van deze woning zich tot de WOZ-waarde?
De WOZ-waarde van de woning is vastgesteld op €500.000 per 1 januari 2025. De vraagprijs van €519.000 ligt 4% boven die WOZ-waarde. Tussen 2020 en 2025 is de WOZ-waarde gestegen van €253.000 naar €500.000, een toename van 98%. De WOZ-waarde is een gemeentelijke taxatie en geen marktwaarde.
Wat is de indeling van deze woning?
De woning is een tussenwoning met 4 kamers, waarvan 3 slaapkamers, en 1 badkamer. De kamers zijn verdeeld over 3 woonlagen. De woonoppervlakte is 105 m² en de inhoud is 385 m³. Er is een achtertuin van 17 m² op het zuidoosten. De woning is volgens de makelaar voorzien van dakisolatie en dubbel glas.
Wat is het energielabel en wat betekent dat voor de stookkosten?
Het energielabel van deze woning is D. Dat is een gemiddeld label, dus je kunt redelijke stookkosten verwachten. De makelaar noemt dakisolatie en dubbel glas als isolatiemaatregelen. Het label zegt niets over de bouwkundige staat van de woning, alleen over de energieprestatie.
Hoe is de buurt Graafsebuurt zuid beoordeeld door bewoners?
Bewoners van de buurt geven gemiddeld een 7,1, op basis van drie beoordelingen. De meningen zijn wisselend: een bewoner noemt de buurt "rommelig" en spreekt over veel politie, terwijl een ander die er al 35 jaar woont zegt dat de gemeenschapszin is afgenomen en het veiligheidsgevoel is verminderd. Een derde merkt op dat de buurt "zienderogen achteruit" gaat.
Wat is het funderingsrisico van deze woning?
Het funderingsrisico is gemiddeld. Dit is een indicatie op gebiedsniveau, geen inspectie van deze specifieke woning. De woning is gebouwd in 1938, dus vóór 1970, en het postcodegebied valt voor 100% onder het KCAF-aandachtsgebied voor panden gebouwd vóór 1970. Het is een indicatie, geen garantie.
Hoe is de geluidssituatie rond deze woning?
De geluidsbelasting van wegverkeer is 50 dB Lden, wat boven de geluidsnorm ligt. De geluidsbelasting van spoorweglawaai is 33 dB Lden, wat niet boven de norm is. Dit zijn indicaties op adresniveau uit openbare data, geen metingen ter plaatse.
Wat is het overstromingsrisico en de kans op wateroverlast?
Het overstromingsrisico is verhoogd en bij hevige regen is er een verhoogde kans op wateroverlast. Voor 2050 wordt het overstromingsrisico als gemiddeld ingeschat. Hittestress is nu laag, maar wordt voor 2050 als gemiddeld verwacht. Dit zijn klimaatindicaties op gebiedsniveau.
Welke voorzieningen zijn er in de buurt?
De dichtstbijzijnde supermarkten zijn Albert Heijn op 438 meter en Jumbo op 662 meter. Basisschool KC Het IJzeren Kind zit op 1,2 kilometer. De huisartsenpraktijk is op 801 meter en de apotheek op 317 meter. Het treinstation 's-Hertogenbosch Oost ligt op 777 meter.
Hoe is het openbaar vervoer geregeld?
De dichtstbijzijnde bushalte is 's-Hertogenbosch, Rubensstraat op 139 meter, waar buslijn 3 stopt. Ook zijn er haltes aan de Pater v.d. Elsenstraat (348 meter) en de Graafseweg (404 meter), beide met lijn 3. Het treinstation 's-Hertogenbosch Oost ligt op 777 meter.
Hoeveel woningen staan er te koop in de buurt en wat is de gemiddelde prijs?
Er staan 17 koopwoningen te koop in de Graafsebuurt zuid. De gemiddelde vraagprijs is €368.765 en de mediaanprijs is €360.000. De prijzen variëren van €210.000 tot €519.000. Deze woning is met €519.000 de duurste van de 17 te koop staande woningen.
Is de vraagprijs van deze woning marktconform?
De vraagprijs van €519.000 ligt 41% boven het buurtgemiddelde van €368.765. Per vierkante meter is de prijs €4.943, terwijl het buurtgemiddelde €4.529 per m² is, een verschil van 9%. De woning is daarmee aan de hoge kant vergeleken met andere woningen in de buurt.
Waarom is deze woning duurder dan andere woningen in de buurt?
De woning heeft een woonoppervlak van 105 m², wat 25% groter is dan het buurtgemiddelde van 84 m². Daarnaast is het een eengezinswoning met 3 slaapkamers en een achtertuin. De vraagprijs ligt 4% boven de WOZ-waarde van €500.000. De prijs per m² is 9% hoger dan het buurtgemiddelde.
