Koopwoningen Zutphen
Bekijk het actuele aanbod aan koopwoningen in Zutphen. Vergelijk prijzen, wijken en buurtscores om de juiste woning in de juiste buurt te vinden.
Huis kopen in Zutphen: de woningmarkt in 2026
Zutphen is een van de oudste steden van Nederland, gelegen aan de IJssel in het hart van Gelderland. Met bijna 49.000 inwoners is het groot genoeg voor goede voorzieningen, maar klein genoeg om overzichtelijk en persoonlijk te blijven. De historische binnenstad met zijn gotische architectuur, de Walburgiskerk en de Librije trekt cultuurliefhebbers, terwijl de ligging aan de rivier en het groene achterland gezinnen en natuurliefhebbers aanspreekt. Station Zutphen biedt directe treinen naar Deventer, Apeldoorn en Arnhem, wat de stad aantrekkelijk maakt voor forensen.
Van de ruim 23.000 woningen in Zutphen is 56% koopwoning. De gemiddelde WOZ-waarde ligt op €311.000. In de afgelopen twaalf maanden werden 266 woningen verkocht tegen een gemiddelde koopprijs van €483.323, met een bandbreedte van €165.000 tot €1.750.000. De gemiddelde oppervlakte van verkochte woningen bedraagt 135 m². Dat maakt de markt toegankelijker dan veel Randstedelijke gemeenten, al merk je dat de prijzen in Zutphen de laatste jaren flink zijn gestegen. Bovenaan deze pagina vind je het actuele aanbod met vraagprijzen en verkooptijden. Buurtje.nl bundelt woningen uit meer dan 1.500 bronnen en voegt daar buurtscores en bewonersreviews aan toe, zodat je niet alleen de woning maar ook de buurt kunt beoordelen.
De beste wijken om een huis te kopen in Zutphen
Zutphen telt zes duidelijk te onderscheiden woongebieden, elk met een eigen karakter. Of je nu een starter bent die een appartement zoekt in het centrum, een gezin dat ruimte wil in een groene buitenwijk, of een doorstromer die rust en kwaliteit zoekt: er is voor ieder wat wils. Hieronder de belangrijkste wijken op een rij.
Warnsveld, dorps wonen aan de rand van de stad
Warnsveld is officieel een dorp binnen de gemeente Zutphen, maar voelt als een zelfstandige gemeenschap. Met een buurtscore van 9,0 op basis van 3 reviews is het de best beoordeelde wijk van Zutphen. Je vindt hier ruime vrijstaande woningen en twee-onder-een-kappers, vaak met flinke tuinen. De prijzen liggen boven het gemeentelijk gemiddelde, maar je krijgt er veel ruimte en groen voor terug. Warnsveld heeft een eigen winkelcentrum, basisscholen en sportverenigingen. Het is een wijk voor doorstromers en gezinnen die dorps willen wonen met stedelijke voorzieningen op fietsafstand. Bekijk het aanbod in Warnsveld voor de actuele woningen.
Centrum en De Hoven, wonen tussen geschiedenis en de IJssel
Het historische centrum van Zutphen scoort een 8,8 bij bewoners en dat is niet verrassend. De middeleeuwse straten, de grachtjes en het culturele aanbod maken dit tot een bijzondere woonplek. Een bewoner schreef: "De binnenstad heeft een heel eigen sfeer, met mooie oude panden en gezellige terrassen. Je hebt alles op loopafstand." Hier vind je vooral appartementen en monumentale herenhuizen. De Hoven, aan de overkant van de IJssel, biedt een rustiger alternatief met meer eengezinswoningen. Wie een appartement wil kopen in Zutphen, vindt in het centrum de meeste keuze. De prijzen variëren sterk: van compacte stadsappartementen tot dure grachtenpanden. Ontdek woningen in Centrum en De Hoven.
Noordveen, betaalbaar en goed bereikbaar
Noordveen ligt ten noorden van het centrum en scoort een 8,2 bij bewoners. De wijk bestaat grotendeels uit rijtjeswoningen en twee-onder-een-kappers uit de jaren zeventig en tachtig. De prijzen liggen onder het Zutphense gemiddelde, wat Noordveen interessant maakt voor starters en jonge gezinnen. Er zijn basisscholen in de buurt en het winkelcentrum De Laarberg is goed bereikbaar. De wijk ligt dicht bij de uitvalswegen richting A1. Bekijk het woningaanbod in Noordveen.
Leesten, modern en gezinsvriendelijk
Leesten is een van de nieuwere uitbreidingswijken aan de oostkant van Zutphen. Bewoners geven de wijk een 7,8. Je vindt hier moderne eengezinswoningen, vaak met energielabel A of B, en er is veel groen aangelegd. De wijk heeft eigen basisscholen, een sportpark en goede fietsverbindingen naar het centrum. Leesten trekt vooral jonge gezinnen die nieuwbouwkwaliteit zoeken zonder de stad uit te hoeven. Prijzen liggen rond of iets boven het gemeentelijk gemiddelde. Bekijk de beschikbare woningen in Leesten.
Daarnaast zijn er nog andere wijken die het overwegen waard zijn. Het Waterkwartier (buurtscore 7,2) is een karakteristieke arbeiderswijk dicht bij het station, met relatief betaalbare woningen maar wisselende kwaliteit. De Zuidwijken (buurtscore 7,1) bieden ruime naoorlogse woningen in een groene setting. Wil je alle wijken vergelijken op basis van bewonersbeoordelingen? Bekijk dan alle reviews en scores van Zutphen.
Waar moet je op letten bij het kopen van een woning in Zutphen?
Ten eerste: kijk goed naar de verschillen tussen wijken. Het verschil in buurtscore tussen Warnsveld (9,0) en de Zuidwijken (7,1) is groot, en dat vertaalt zich ook in woonbeleving. Een koophuis in Warnsveld kost aanzienlijk meer dan in Noordveen, maar de wijk past ook bij een ander type koper. Neem de tijd om wijken te bezoeken op verschillende momenten van de dag.
Ten tweede: houd rekening met de staat van onderhoud. Zutphen heeft veel vooroorlogse en naoorlogse woningen. Vooral in het centrum en het Waterkwartier kunnen funderingsproblemen voorkomen door de ligging nabij de IJssel. Een bouwkundige keuring is hier geen luxe maar noodzaak.
Ten derde: de bereikbaarheid verschilt per wijk. Woon je bij station Zutphen, dan zit je binnen een kwartier op Deventer Centraal. Maar vanuit Warnsveld of Leesten ben je langer onderweg naar het station. Check ook de website van gemeente Zutphen voor actuele plannen rondom verkeer en woningbouw.
Tot slot: gebruik de buurtscores en bewonersreviews op Buurtje.nl om wijken objectief te vergelijken. Cijfers over veiligheid, groen en voorzieningen geven een eerlijker beeld dan alleen een bezichtiging. Overweeg je ook een woning huren in Zutphen? Dan is dat zeker het bekijken waard, want 44% van de woningvoorraad is huur.
Wat bewoners zeggen over wonen in Zutphen
Zutphen krijgt van bewoners een gemiddelde score van 7,8 uit 10, gebaseerd op 22 reviews. Opvallend hoog scoren groen (8,7), bereikbaarheid (8,4) en onderwijs (8,4). De schoonheid van de openbare ruimte scoort met een 6,7 het laagst, iets om rekening mee te houden. Een bewoner van Centrum - De Hoven omschreef het als volgt: "Zutphen is een stad met een rijke geschiedenis en een fijn formaat. Je kent je buren, maar hebt toch alle voorzieningen." De best beoordeelde buurten zijn Warnsveld (9,0) en Centrum - De Hoven (8,8). Lees alle beoordelingen van Zutphen om een compleet beeld te krijgen.
Koopwoningen in de buurt van Zutphen
Zoek je breder dan alleen Zutphen? De regio biedt veel mogelijkheden. In Apeldoorn vind je een groter aanbod in een grotere stad. Berkelland is interessant als je landelijk wilt wonen tegen lagere prijzen. Ook Arnhem en Barneveld liggen op pendelbereik. Voor wie het Achterhoekse zoekt, is Aalten een optie met een heel ander prijsniveau.
Het actuele koopaanbod in Zutphen bekijken
Bovenaan deze pagina vind je alle koopwoningen in Zutphen die op dit moment beschikbaar zijn, gebundeld uit meer dan 1.500 bronnen. Gebruik de filters op prijs, oppervlakte en energielabel om gericht te zoeken. Bij elke woning zie je direct de buurtscore en wat bewoners van de omgeving vinden. Zo koop je niet alleen een huis, maar kies je bewust voor een buurt die bij je past.
Veelgestelde vragen
Hoeveel koopwoningen staan er te koop in Zutphen?
Het actuele aantal koopwoningen in Zutphen wisselt dagelijks. Bovenaan deze pagina zie je het huidige aanbod, gebundeld uit meer dan 1.500 bronnen. Zo mis je geen enkel koophuis dat op de markt komt.
Wat kost een koophuis in Zutphen?
De gemiddelde koopprijs in Zutphen lag het afgelopen jaar op €483.323. De bandbreedte loopt van €165.000 voor een compact appartement tot €1.750.000 voor de duurste woningen. Warnsveld en het centrum zijn de duurdere wijken, terwijl Noordveen en het Waterkwartier betaalbaarder zijn.
Wat is de gemiddelde prijs per vierkante meter in Zutphen?
Op basis van een gemiddelde koopprijs van €483.323 en een gemiddelde oppervlakte van 135 m² komt de prijs per vierkante meter uit op circa €3.580. Dit verschilt per wijk: in het centrum betaal je meer per vierkante meter dan in de buitenwijken.
Hoelang staat een woning gemiddeld te koop in Zutphen?
De actuele gemiddelde verkooptijd vind je bovenaan deze pagina. De markt in Zutphen is de laatste jaren relatief krap, wat betekent dat gewilde woningen snel verkopen. In populaire wijken als Warnsveld en het centrum gaat het vaak nog sneller.
Welke wijken in Zutphen zijn het populairst om een huis te kopen?
Op basis van buurtscores zijn Warnsveld (9,0), Centrum - De Hoven (8,8) en Noordveen (8,2) het best beoordeeld. Warnsveld is geliefd om het dorpse karakter, het centrum om de historische sfeer en voorzieningen, en Noordveen om de betaalbaarheid en bereikbaarheid.
Is Zutphen een goede plek om een huis te kopen?
Zutphen scoort een 7,8 van bewoners, met hoge cijfers voor groen (8,7), bereikbaarheid (8,4) en onderwijs (8,4). De stad heeft bijna 49.000 inwoners, goede treinverbindingen en een gemiddeld inkomen van €34.400. De WOZ-waarde van €311.000 ligt onder het landelijk gemiddelde, wat Zutphen relatief betaalbaar maakt voor een Gelderse stad.
Wat zijn de bijkomende kosten bij het kopen van een huis in Zutphen?
Reken op 4 tot 6% bovenop de koopprijs. Dit omvat overdrachtsbelasting (2%, of 0% bij de startersvrijstelling voor kopers onder 35 bij woningen tot €510.000), notariskosten, taxatiekosten en eventueel makelaarskosten. Bij een woning van €483.323 komt dat neer op circa €19.000 tot €29.000 aan bijkomende kosten.
Zijn er risico's bij het kopen van een oudere woning in Zutphen?
Zutphen heeft veel vooroorlogse woningen, vooral in het centrum en het Waterkwartier. Door de ligging aan de IJssel kunnen funderingsproblemen voorkomen. Een bouwkundige keuring is sterk aan te raden. Let ook op het energielabel: oudere panden hebben vaak label D of lager, wat hogere stookkosten betekent.
Kan ik per wijk zoeken naar koopwoningen in Zutphen?
Ja, je kunt per wijk zoeken. Zutphen is opgedeeld in zes woongebieden: Warnsveld, Centrum - De Hoven, Noordveen, Leesten, Waterkwartier en Zuidwijken. Per wijk vind je het woningaanbod, buurtscores en bewonersreviews.
Hoe is de bereikbaarheid van Zutphen met het openbaar vervoer?
Station Zutphen ligt centraal en biedt directe treinen naar Deventer (10 min), Apeldoorn (20 min) en Arnhem (35 min). Bewoners waarderen de bereikbaarheid met een 8,4. De A1 is via de N348 in ongeveer 15 minuten te bereiken, wat forensen naar de Randstad of Twente goed uitkomt.
Mijn ervaring met de buurt is zeer positief. Hoewel de straatjes wat smal zijn en de huizen hier en daar wat verouderd, wordt dit ruimschoots gecompenseerd door de gunstige ligging. Binnen twee minuten lopen sta je al in het centrum, wat het wonen hier erg praktisch en prettig maakt. Daarnaast beschikt de wijk over een leuke speeltuin en ligt op slechts tien minuten loopafstand de prachtige rivier de IJssel. In de vroege ochtend kun je daar genieten van een mooie zonsopgang, wat een rustgevend begin van de dag geeft. Ook zijn er op loopafstand diverse winkels te vinden, zoals de Albert Heijn, Lidl en Kruidvat, evenals andere voorzieningen waar je wekelijks gemakkelijk gebruik van kunt maken.
Mijn buurt is altijd heel vriendelijk op enkele na. Wel zijn er maar een paar voorzieningen voor kinderen. Winkels zijn er genoeg in de buurt maar elders is er vrij weinig te doen. Er is maar 1 natuur gebiedje in de buurt, en dat vind ik erg jammer omdat ik altijd wel hou van een mooie wandeling in de buurt. Ik hoop dat er meer groen geplaats kan worden in de wijk. Daarbij merk ik dat sinds de heggen in de achtertuinen zijn verdwenen en vervangen met schuttingen dat er steeds minder gevogelte door de wijk heen vliegt. Ook dat vind ik erg jammer.
Gewoon normaal over het algemeen allemaal vriendelijke mensen fijne buurt om te wonen woon er al ong 32 jaar
In ons appartement staat iedereen voor elkaar klaar,het is een gezellige buurt
Mensen zijn altijd nieuwsgierig als er wat gebeurt zie je ze vaak ook in hun tuin toekijken. Je hebt een handjevol aardige mensen maar ook een aantal die om alles zeuren en er redelijk gemeen over zijn. De meeste mensen ken ik niet. Iedereen houdt zich redelijk toch hunzelf.
Ik woon in een appartement waar iedereen sociaal is,als er wat is staat iedereen voor elkaar klaar Ik woon hier met veel plezier
In onze mooie buurt met veel groenvoorziening wordt door de gemeente veel gedaan om de insecten te ondersteunen door bv bloemen te zaaien. Echter wonen hier veel kansarme gezinnen en is de buurt heel erg vies door sluikstorten. Er is veel kleine criminaliteit zoals vernielen van spullen en bekrassen van auto’s, ingooien van ramen en stelen van eigendommen. Er zijn veel hangjongeren in de speeltuintjes tussen de huizen. Verder is er een probleem met loslopende honden waar dat niet mag waardoor er redelijk wat bijtincidenten zijn geweest waaronder een hondje dat doodgebeten werd terwijl het wandelde met een klein jongetje.
Er wonen zover ik weet veel leuke mensen je kan er heerlijk wandelen en fietsen ik hou gewoon van waar ik woon.
