Een hoekwoning met karakter in Achter de Hoven
Deze hoekwoning uit 1920 staat in Achter de Hoven, een buurt met veel vooroorlogse bebouwing en een mix van statige huizen en kleinere arbeiderswoningen. Met een vraagprijs van €275.000 ligt de prijs 26% onder de buurtgemiddelde vraagprijs van €369.422, wat de woning scherp geprijsd maakt. Het is een van de hoekwoningen in Leeuwarden die nu te koop staat.
De woning zelf
De woning heeft 3 kamers, waaronder 2 slaapkamers, en een badkamer verdeeld over 2 woonlagen. De inhoud is 350 m³ en de woning heeft zowel een achtertuin als een voortuin. Het is een eengezinswoning in volle eigendom, verwarmd via een cv-ketel en elektrische verwarming. Volgens de BAG-registratie is de woonoppervlakte 98 m², terwijl de makelaar 92 m² opgeeft; het perceel is in beide gevallen 138 m².
Een buurt met geschiedenis
Met 2.385 inwoners en veel eenpersoonshuishoudens (62%) is dit een buurt met een eigen karakter. Bewoners van de gemeente Leeuwarden geven hun leefomgeving gemiddeld een 7,27; een van hen zegt: "Sfeervolle buurt met leuke buren. Huizen met statig karakter afgewisseld met kleinere arbeiderswoningen. Je voelt de historie, je loopt zo naar de binnenstad." Een ander is kritischer: "Na heel wat jaren te hebben gewoond in deze buurt is er ondertussen veel veranderd, veel buren zorgen voor verdeeldheid onder de bewoners." De buurt Achter de Hoven heeft een woningvoorraad die volledig vóór 1945 is gebouwd.
Voorzieningen en bereikbaarheid
De dagelijkse boodschappen doe je bij Albert Heijn op 223 meter of Jumbo op 734 meter. Voor kinderen is IKC de Kinderkoepel op 313 meter, en het voortgezet onderwijs zit met CSG Comenius op 479 meter dichtbij. De huisarts zit op 304 meter en de apotheek op 370 meter. Buslijn 7 stopt op 68 meter bij halte Verstolkstraat, en het treinstation Leeuwarden ligt op 1,3 kilometer. De gemeente Leeuwarden biedt daarmee een complete basis aan voorzieningen.
WOZ en risico-indicaties
De WOZ-waarde is €254.000 per 1 januari 2025, en de vraagprijs ligt 8% boven die waarde. Tussen 2020 en 2025 is de WOZ-waarde met 61% gestegen, van €158.000 naar €254.000. Wat betreft risico's: de geluidsbelasting van wegverkeer is 55 dB en van spoorweglawaai 59 dB, beide boven de norm. Het funderingsrisico is verhoogd, een gebiedsindicatie op basis van kleigrond en bouwjaar 1920. Wateroverlast bij hevige regen is gemiddeld, het overstromingsrisico is laag, en hittestress is nu laag maar wordt in 2050 gemiddeld.
Bron en aanbod
Op het moment van schrijven wordt de woning via meerdere kanalen aangeboden, waaronder Bosma De Witte Makelaars.
Deze samenvatting is met AI gemaakt en kan fouten bevatten. Controleer de gegevens altijd bij de aanbieder.
Kenmerken
Details van deze woning
Overdracht
Prijs
Energie
Bespaar tot € 400 op je energierekeningIndependerenOppervlakten en inhoud
Indeling
Bouw
Buitenruimte
De WOZ-waarde wordt jaarlijks door de gemeente vastgesteld met 1 januari als peildatum, en loopt daarmee ongeveer een jaar achter op de markt. Het is een geschatte marktwaarde, geen verkoopprijs.
Veelgestelde vragen
Over Spoorstraat 122, Leeuwarden
Hoe verhoudt de vraagprijs zich tot de WOZ-waarde?
De WOZ-waarde is €254.000 per 1 januari 2025. De vraagprijs van €275.000 ligt 8% boven die waarde. De WOZ-waarde is de gemeentelijke taxatie op de peildatum en geen actuele marktwaarde. Tussen 2020 en 2025 is de WOZ-waarde met 61% gestegen, van €158.000 naar €254.000.
Wat is de indeling van de woning?
De woning heeft 3 kamers, waaronder 2 slaapkamers, en 1 badkamer, verdeeld over 2 woonlagen. De inhoud is 350 m³. Het is een eengezinswoning in volle eigendom met zowel een achtertuin als een voortuin. De verwarming bestaat uit een cv-ketel en elektrische verwarming.
Hoe zit het met het energielabel?
De woning heeft energielabel E. In de buurt heeft 60,6% van het koopaanbod een A+ label, maar dit zegt niets over deze specifieke woning. Het label geeft alleen de energieprestatie aan, niet de bouwkundige staat. Je kunt bij label E wel hogere stookkosten verwachten dan bij zuinigere labels.
Wat is het funderingsrisico van deze woning?
Het funderingsrisico is verhoogd, een gebiedsindicatie op basis van kleigrond en bouwjaar 1920. In dit postcodegebied is 100% van de panden gebouwd vóór 1970, en 3% van de panden heeft een verhoogd paalrot-risico volgens de Klimaateffectatlas. Dit is een indicatie op gebiedsniveau, geen inspectie van deze woning.
Hoe is het gesteld met geluidsoverlast in de buurt?
De geluidsbelasting van wegverkeer is 55 dB Lden, boven de geluidsnorm, en spoorweglawaai is 59 dB Lden, ook boven de norm. Vliegverkeer zit met 32 dB Lden onder de norm. Deze cijfers komen uit openbare risicodata op adresniveau en zijn indicaties voor het gebied, niet voor deze specifieke woning.
Welke voorzieningen zijn er in de buurt?
Albert Heijn zit op 223 meter en Jumbo op 734 meter. IKC de Kinderkoepel is op 313 meter en CSG Comenius op 479 meter. De huisarts zit op 304 meter en de apotheek op 370 meter. Buslijn 7 stopt op 68 meter bij halte Verstolkstraat, en het treinstation Leeuwarden ligt op 1,3 kilometer.
Hoe is de buurt Achter de Hoven?
Achter de Hoven heeft 2.385 inwoners, waarvan 62% eenpersoonshuishoudens. De woningvoorraad is volledig vóór 1945 gebouwd. Bewoners van de gemeente Leeuwarden geven hun leefomgeving gemiddeld een 7,27. Een bewoner noemt het een sfeervolle buurt met leuke buren, een ander ervaart verloedering.
Hoeveel kost deze woning per vierkante meter?
De prijs per vierkante meter is €2.989, gebaseerd op de makelaarsopgave van 92 m². Ter vergelijking: het buurtgemiddelde voor koopwoningen is €4.091 per m².
Is er een tuin bij deze woning?
Ja, de woning heeft zowel een achtertuin als een voortuin. Het perceel is 138 m² volgens zowel de BAG-registratie als de makelaar. De tuin is onderdeel van de eengezinswoning in volle eigendom.
