Een statig herenhuis aan de Bachstraat
Aan de rustige Bachstraat in de Beethovenbuurt staat dit karakteristieke herenhuis uit 1930, een tussenwoning met vijf woonlagen en een vrij uitzicht. Met een vraagprijs van €4.350.000 ligt de prijs aan de hoge kant, ruim boven het buurtgemiddelde. Ter vergelijking: de gemiddelde vraagprijs voor een tussenwoning in Amsterdam ligt op zo'n €2.040.000. Het huis is sinds 23 juni 2026 te koop.
Ruimte over vijf woonlagen
De woning telt tien kamers, waaronder vier slaapkamers en twee badkamers, verdeeld over vijf woonlagen. De makelaar geeft een woonoppervlak op van 380 m², terwijl de BAG-registratie uitgaat van 262 m². Buiten is er een achtertuin met patio en zonneterras, een balkon en een inpandige garage met parkeerplaats. De woning is volledig geïsoleerd, met dak-, muur- en vloerisolatie en dubbel glas, en wordt verwarmd via een cv-ketel. Het betreft gemeentelijke erfpacht met een jaarlijkse canon van € 4.718,16 en de optie om af te kopen.
Leven in de Beethovenbuurt
Met ruim 1.200 inwoners is dit een vrij rustige buurt, waar bijna de helft van de huishoudens uit één persoon bestaat. Bewoners van de buurt Beethovenbuurt geven hun leefomgeving gemiddeld een 7,35, al is dat oordeel gebaseerd op 252 beoordelingen op gemeenteniveau. Een bewoner noemt het "een hele fijne, rustige buurt met veel groen en geweldige bomen die verkoeling en ontspanning bieden", maar ergert zich aan de vervuiling bij de vuilcontainers. Een ander waardeert de rust en de sociale mix van mensen.
Voorzieningen en bereikbaarheid
De dagelijkse boodschappen doe je bij de Albert Heijn op nog geen twee straten afstand, of bij de Aldi iets verderop. De 1e Montessorischool De Wielewaal zit vrijwel naast de deur, en ook het voortgezet onderwijs is dichtbij. Voor zorg kun je terecht bij de ServiceApotheek Oud-Zuid en huisartsenpraktijk Van Baerle. De tramhalte Gerrit van der Veenstr is om de hoek en wordt bediend door lijnen 5, 24, 25, N84 en N88. Treinstation Amsterdam Zuid ligt op ruim een kilometer afstand. De gemeente Amsterdam biedt daarmee een uitgebreid netwerk aan voorzieningen.
Risico-indicaties
Wel zijn er openbare risicodata op adresniveau beschikbaar, die een indicatie geven op gebiedsniveau en geen inspectie van deze woning vormen. De geluidsbelasting door wegverkeer, spoor en vliegverkeer ligt niet boven de norm. Het funderingsrisico is gemiddeld, mede omdat het pand vóór 1970 is gebouwd. Wat klimaat betreft is het overstromingsrisico laag, maar de kans op wateroverlast bij hevige regen is verhoogd. Hittestress wordt als gemiddeld ingeschat, zowel nu als in 2050.
Aanbod en bronnen
Op het moment van schrijven wordt de woning via meerdere kanalen aangeboden, waaronder Carla van den Brink B.V., Christie's International Real Estate | R365 en Hulstkamp Christie's Makelaars op Funda.
Deze samenvatting is met AI gemaakt en kan fouten bevatten. Controleer de gegevens altijd bij de aanbieder.
Kenmerken
Details van deze woning
Overdracht
Prijs
Energie
Bespaar tot € 400 op je energierekeningIndependerenOppervlakten en inhoud
Indeling
Bouw
Buitenruimte
Veelgestelde vragen
Over Bachstraat 11, Amsterdam
Hoe verhoudt de vraagprijs zich tot andere woningen in de buurt?
De vraagprijs van €4.350.000 ligt 113% boven de buurtgemiddelde vraagprijs van €2.040.000. Per vierkante meter is de prijs ongeveer 5% hoger dan het buurtgemiddelde. In de Beethovenbuurt staan momenteel vijf koopwoningen te koop, met prijzen die uiteenlopen van €1.100.000 tot €4.500.000. De gemiddelde prijs per m² in de buurt is €10.940.
Wat is de indeling van deze woning?
Het herenhuis telt tien kamers, waaronder vier slaapkamers en twee badkamers, verdeeld over vijf woonlagen. De makelaar geeft een woonoppervlak op van 380 m², terwijl de BAG-registratie uitgaat van 262 m². Buiten is er een achtertuin met patio en zonneterras, een balkon en een inpandige garage met parkeerplaats. De woning is volledig geïsoleerd en heeft een cv-ketel.
Wat is de erfpachtconstructie van deze woning?
De woning is gelegen op gemeentelijke erfpacht. De jaarlijkse canon bedraagt € 4.718,16 en er is een optie om de erfpacht af te kopen. Dit betekent dat je naast de aankoopprijs rekening moet houden met deze jaarlijkse verplichting, tenzij je besluit om af te kopen. De exacte voorwaarden van de afkoopoptie zijn niet in de advertentie vermeld.
Hoe zit het met het energielabel en de isolatie?
De woning heeft energielabel F, wat een van de minst zuinige labels is. Je kunt daardoor hoge stookkosten verwachten. Volgens de makelaar is de woning echter volledig geïsoleerd, met dakisolatie, muurisolatie, vloerisolatie en dubbel glas. Het energielabel zegt niets over de bouwkundige staat, maar geeft alleen een indicatie van de energieprestatie.
Wat is de geluidsbelasting op dit adres?
De geluidsbelasting door wegverkeer is 47 dB Lden, door spoorweglawaai 33 dB Lden en door vliegverkeer 45 dB Lden. Geen van deze waarden ligt boven de geluidsnorm. Het zijn indicaties op gebiedsniveau, gebaseerd op openbare data uit 2022 en 2023, en geen metingen ter plaatse van deze woning.
Hoe is het funderingsrisico van deze woning?
Het funderingsrisico wordt als gemiddeld ingeschat. Dit is een gebiedsindicatie, niet een inspectie van deze specifieke woning. Het pand is gebouwd in 1930, dus vóór 1970, en valt daarmee in een KCAF-aandachtsgebied waar 100% van de panden in dit postcodegebied vóór 1970 is gebouwd. Een gemiddeld risico betekent dat er kans is op funderingsproblemen, maar het zegt niets over de daadwerkelijke staat van deze woning.
Welke voorzieningen zijn er in de buurt?
De Albert Heijn ligt op 153 meter afstand, de Aldi op 626 meter. De 1e Montessorischool De Wielewaal zit op 13 meter, en het voortgezet onderwijs is ook dichtbij. De huisartsenpraktijk Van Baerle is op 679 meter, de ServiceApotheek Oud-Zuid op 380 meter. De tramhalte Gerrit van der Veenstr is op 178 meter en wordt bediend door lijnen 5, 24, 25, N84 en N88.
Hoe is de buurt Beethovenbuurt beoordeeld door bewoners?
Bewoners van de gemeente Amsterdam geven hun leefomgeving gemiddeld een 7,35, op basis van 252 beoordelingen. Een bewoner noemt het "een hele fijne, rustige buurt met veel groen en geweldige bomen die verkoeling en ontspanning bieden", maar ergert zich aan de vervuiling bij vuilcontainers. Een ander waardeert de rust en de sociale mix. Deze beoordelingen gaan over de gemeente, niet specifiek over de Beethovenbuurt.
Wat is het overstromings- en hittestressrisico?
Het overstromingsrisico is laag, zowel nu als in 2050. De kans op wateroverlast bij hevige regen is verhoogd. Hittestress wordt als gemiddeld ingeschat, zowel voor de huidige situatie als voor 2050. Dit zijn gebiedsindicaties op basis van de Klimaateffectatlas, geen voorspellingen voor deze specifieke woning.
